（2015）解民二初字第536号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-07-05
案件名称
刘述耀与焦作市新发展房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
焦作市解放区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘述耀,焦作市新发展房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2015）解民二初字第536号原告刘述耀，男，1975年3月7日出生，汉族，现住河南省新乡市卫滨区西工生活区**栋**号。委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。被告焦作市新发展房地产开发有限公司。住所地：河南省焦作市解放区。法定代表人段霈霈，董事长。委托代理人许淑萍，河南河阳律师事务所律师。委托代理人刘小丰，河南河阳律师事务所实习律师。原告刘述耀与被告焦作市新发展房地产开发有限公司（以下简称新发展公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘述耀及其委托代理人郭峥，被告新发展公司的委托代理人许淑萍、刘小丰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘述耀诉称，2013年11月29日，原、被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于解放区解放中路148号第1号楼5层27号房屋（房屋代码164789），房屋总价款为339480元。合同约定的交房日期为2014年12月31日，原告按照合同约定支付了购房款。至原告起诉之日，被告的房屋仍不具备交房条件，基础设施、公共配套建筑未达标，层高未到达合同约定的三米。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金3072元（违约金从2015年1月1日计算至2015年7月1日，之后的违约金按房屋总价款的日万分之0.5计算至符合交房条件之日）；2、判令被告向原告支付基础设施、公共配套建筑未达到使用条件违约金6144元（违约金从2015年1月1日计算至2015年7月1日，之后的违约金按房屋总价款的日万分之一计算至符合使用条件之日）；3、判令被告向原告支付层高不足的损失10184元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告新发展公司辩称，1、原告逾期交房违约金的诉求不成立。双方买卖合同第八条第五项约定，该房经单体验收合格后，才能交付房屋。2015年5月29日，原告所购楼房经验收合格，被告随即书面通知原告交房，原告无故拒收通知。因此，被告交付房屋时间应当为2015年5月30日，原告未按时交接房屋，是其自己造成的，被告不存在通知后的逾期交房的行为。本案原告诉求由被告承担2014年12月31日到2015年7月1日的逾期交付违约金，无事实和法律依据，不能成立；2、原告以基础设施、公共配套建筑不达标为由，主张违约金的诉求不能成立。原告所购楼房完工后，被告按约定完成对该楼的水、电、燃气、网络宽带等设施的建设，并按约定完成飘窗的安装。因此，原告所诉，无事实依据，其诉求亦不成立；3、原告诉求支付因层高不足的违约金不能成立。按照原告所购楼房设计，该楼层层高为2.9米，双方签订合同时，因工作人员的疏忽，错将层高数字打印为3米，显然为笔误，因此，原告该诉求不能成立。综上，原告诉求无事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。原告刘述耀为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、商品房买卖合同1份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；2、收据2张，证明原告及时履行付款义务；3、致逸景雅居业主函1份、告示1份、关于业主提出交房13条问题开发商的回复1份、照片2张、录音光盘1张，证明被告逾期交房及公共基础配套未达标；4、庭审笔录1张，证明被告自认暖气、燃气是在2015年5月29日接入的，公共基础配套逾期半年；5、鉴定费票据1张，证明原告支出鉴定费2000元。被告新发展公司对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，对指向有异议，不能证明该合同在履行过程中存在原告所诉的被告存在违约行为，反而证明被告严格按照合同约定履行了自己的义务，被告没有违约.对证据3中的致业主函的真实性无异议，对指向有异议，不能证明2015年5月29日之后被告存在逾期；关于告示的真实性有异议，无法与原件核对，也没有被告的签章，不能证明是被告出具的，无法证明其真实性。对回复的真实性无异议，对指向有异议，被告在右上角的签章只是证明被告收到了业主这十三条的要求，并不等于被告认可十三条的内容；关于两张照片的真实性有异议，对指向也有异议，无法与原件核对，就其内容看，无法确定拍摄地点、时间，不能确定就是原告所购买的房屋；关于光盘上的录音真实性有异议，录音中的人物、时间、地点均不能确定，录音中的内容也不能证明被告存在违约行为，该证据与本案无关；关于光盘中的录像，对其真实性、指向均有异议，不能证明被告存在违约行为，与本案无关，也不能证明拍摄的地点。对证据4庭审笔录的真实性无异议，对指向有异议，就该证据的内容：“被告在2015年5月29日具备交房条件，水电按合同约定完成”，足以说明被告不存在基础设施逾期完成的违约行为，不能证明原告的证据指向。对证据5的真实性无异议，但对鉴定结论有异议，故对该费用被告不予承担。被告新发展公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、营业执照、机构组织代码证各1份，证明被告的基本情况、诉讼主体适格；2、商品房买卖合同、补充协议各1份，证明被告按照房屋单体验收合格后交房的约定，如期书面通知原告交接房屋，被告没有违约，被告按照约定如期建设了水、电等基础设施和公共配置设施，原告诉求无事实依据；3、工程竣工验收报告、EMS快递回执单各1份，证明2015年5月29日，原告所购房屋单体验收合格后，被告书面通知原告接收房屋，原告家人接收该通知，但拒绝接收房屋，造成其不能按时间收房，应当由原告自己承担该责任；4、视听资料光盘1张（录像），证明被告如约完成房屋的水、电等基础设施及公共配置设施的建设，并经验收合格，原告的诉求无事实依据；5、逸景雅居1号楼设计图纸1张，证明涉案房屋层高、设计均是2.9米，原告在签订合同时因工作人员疏忽，错将买卖合同范本的3米没有改为2.9米，因此，被告的真实意思并不是要违约，合同属于笔误。原告刘述耀对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议。对证据3中的竣工验收报告仅是五大责任主体的验收，并未经过建设行政部门备案；工程竣工验收涉及公共利益，开发商与其他四大责任主体是利益共同体，该验收报告不符合交房条件；而且合同中约定的单体验收合格系被告自行拟定，建筑法上并没有该概念，该条款系格式条款，应当作出不利于被告的解释；关于商品房买卖合同第八条商品房单体验收合同的标准问题，原告认为被告不仅需要通过五大责任主体验收（建设、设计、勘察、监理、施工单位），还需要建设行政管理部门合法的竣工验收备案表；关于商品房买卖合同第14条，原告认为公共基础配套与商品房交房条件是相关联的，不符合交房条件的商品房，其公共基础配套等也当然不符合条件；从该合同第14条抬头第一句话可以看出本条约定的是公共基础配套等的“使用条件”，从文义解释的角度来讲本条强调的是“使用”。本合同是住建部的格式文本，第14条的抬头部分是无法更改的，其余能够改动部分被告均以约定的方式篡改了抬头的本意；即使如此，被告中约定部分包括水电等均约定是“入户”为条件，“入户”的解释并不是在墙体上打个洞凿个孔，应该包括整个小区的主管道和房屋内的相关线路安装；现如今房屋内线路不齐全，室外暖气等没有交换站和主管道；第14条第二款“。至使用条件之日止”这里显示的也是“使用条件”。结合该合同附件三，也是接入户内，至今还是临时电，未有经过电业局的线路，小区内的道路是2015年9月份才通的，燃气至今没有开通，消防没有验收，购房时承诺的规划与现在实际建成后的不一致；关于EMS回执单，上面不显示原告或其家人签字，对此不予认可；而且被告的交房行为，不符合合同约定，没有两书（商品住宅质量保证书、使用说明书）；没有两书原告有权拒绝接收房屋，原告从其他业主手中看到被告提供的两书范本，也是被告自行印制的，没有相关行政部门的印章。对证据4的真实性无异议，对指向有异议，拍摄时间不确定，其大概时间应该是诉讼之后，不能反映合同约定的2015年1月1日之后的公共基础配套情况。对证据5，对图纸的真实性无异议，对指向有异议，该图有效日期截止到2013年9月23日，而且商品房的高度应当以合同为准，被告笔误的不利后果应由其自行承担。根据原告刘述耀的申请，本院依法委托焦作市建设工程质量管理协会对涉案房屋的层高的损失进行鉴定。该鉴定机构于2015年12月28日作出质量鉴定报告，鉴定结论为：1、房屋层高2.90m不满足房屋销售合同中住宅层高3.00m的约定要求，但满足逸景雅居小区1#楼施工设计图纸要求和国家《住宅设计规范》（GB50016-2014）“住宅层高宜为2.80m”之规定。2、房屋层高比房屋销售合同减少10cm，应按房屋销售价格扣减1.2%较合理。原告对上述鉴定结论质证后，无异议。被告对上述鉴定结论质证后，发表如下质证意见：鉴定意见不能作为本案依据。依据1992年建设部物价局等四部委制定的关于印发商品住宅价格管理暂行办法的通知第五条，商品房销售价格包含成本、利润、税金。其中成本又分为六个部分，住宅建筑安装工程费只是其中的一项，按照全部的销售价格来计算没有法律依据。在既有层高又有飘窗的鉴定意见中均确定二者损失为建筑安装直接费用，而结论中飘窗采用建筑安装费用扣减，层高却采用商品房销售价格扣减，同一鉴定意见采用不同扣减标准，不合理也无法律依据。合同约定层高为3米，视为笔误。并非原告故意为之，即便造成原告的损失，也应当依据公平原则，按照建筑安装直接费用扣减。而鉴定意见层高部分按销售价格计算，明显超过原告因笔误造成原告的损失。被告愿意按照建筑安装成本直接费用对层高诉求承担责任。根据被告新发展公司的申请，本院通知焦作市建设工程质量管理协会鉴定人员出庭作证，该协会指派吉建中、张佳伟出庭接受质询，对双方当事人对鉴定结论的意见发表答疑：1、关于1.2%的比例问题，建筑工程常用的经济技术数据中住宅工程层高每增减10厘米，建筑施工成本增减1%-1.2%；根据工程的实际情况，降低10厘米后进行了成本估算（不完整的估算），钢筋、混凝土墙降低10厘米，填充墙体降低10厘米，窗户高度降低10厘米，填充墙体降低10厘米，仅此四项成本降低约每平方米13元，已经与前面所述的增减1%-1.2%是相符的。另外估算当中没有考虑外墙面减少的10厘米，给排水立管、电器配线也相应减少10厘米，楼梯栏杆减少约16厘米。由于层高减少10厘米前受力墙体的住宅尺寸有可能发生改变，地基基础也可能发生改变，这些因素也没有考虑。本工程是17层，层高2.9米在50米以内，层高3.0米建筑总高度超过50米，建筑等级发生改变也没有考虑，故只能进行估算，无法精算。基于以上因素，在费用取值时，取了最上限即1.2%。关于按照商品房销售价的1.2%计算问题，作为开发商来说，层高变化降低10厘米，确实降低施工成本1.2%。但对于房屋购房户来说，所购买的房屋整体所包含的价格是销售价格，其损失是整个房屋销售价。因此，建议按房屋销售价的1.2%。原告对鉴定人员的答疑意见质证后，发表如下质证意见：层高不足设计的是房屋的整体，对于购房户来说，计算的基础依据是购房的价格。原告购买的是房屋，并非开发商的建筑成本，且被告在提供鉴材时也未提供相应的成本计算依据。被告新发展公司对鉴定人员的答疑意见质证后，发表如下质证意见：鉴定意见不能作为定案依据，商品房销售价格包含成本、利润、税金。其中成本又分为六个部分，住宅建筑安装工程费只是其中的一项，按照全部的销售价格来计算没有法律依据。鉴定人员承担层高作为开发商来说仅是成本的降低，对按销售价格1.2%计算损失，无任何法律依据，不应采信。对证据的分析与认定：关于原告提交的证据1、3中的致业主函、回复以及证据4、5的真实性，被告无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。关于原告提交的证据2的真实性，被告未提出异议，故对该证据的真实性本院予以确认。关于原告提交证据3中的告示，被告有异议，称该告示无被告单位签章，且为提交原件，经审查，该证据系复印件，被告异议成立，故对证据本院不予采信。关于原告提交证据3中的照片和录音，经审查，照片上无法显示拍摄的地点、时间，录音中无法确定对话人员的身份和对话时间，上述证据无法证明原告的主张，故对上述证据本院不予采信。关于被告提交的证据1，原告无异议，对该证据本院予以采信。关于被告提交证据2、4、5的真实性，原告无异议，故对上述证据的真实性本院予以确认。关于被告提交的3的真实性，原告未提出异议，故对该证据的真实性本院予以确认。关于勘验笔录，原被告双方对真实性无异议，故对该勘验笔录的真实性本院予以确认。关于鉴定意见，虽然被告提出异议，但该鉴定意见系独立第三方作出的客观结论，且鉴定人员出庭作出质询，对鉴定结论的合理性及依据进行了陈述，在被告没有证据证明该鉴定程序存在违法的情况下，对该鉴定意见本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2013年11月29日，原告刘述耀与被告新发展公司签订商品房买卖合同，购买被告所建商品房逸景雅居第1号住宅楼5层27号房。约定房屋价款为339480元。在合同第八条中约定，被告应在2014年12月31日前，向原告交付验收合格的房产。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人书面通知交付日期起五日内前来办理交付手续，逾期未办理，按每延期壹日交纳保管金人民币叁拾元整，并视同出卖人已经履行交付义务，且买受人已验收合格。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时、水、电预留入户借口；2、电话、宽带、有线电视于交房时安装到每户接口处；3、交房时门前路通；4、暖气管道于交房时安装到每户接口处，具体使用日期以有关部门通知为准；5、燃气管道于交房时安装到每户接口处，具体使用日期以有关部门通知为准；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、逾期超过60日后，出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。涉案房屋于2015年5月29日竣工验收合格。另查明，2013年11月29日，2014年1月24日，原告刘述耀将购房款交付给被告新发展公司。2015年5月29日，被告新发展公司以邮政快递的方式向原告刘述耀送达交房通知书，但原告刘述耀拒绝签收。原告刘述耀至今未接收房屋。原告为证明自己的损失，支出鉴定费2000元。本院认为，原被告之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。原被告签订的合同，是双方的真实意思表示，理应得到诚信履行。关于逾期交房问题，原告称，2015年5月29日的竣工验收报告仅是五大责任主体的验收，并未经过建设行政主管部门备案，不符合交房条件，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交房使用。”可见，竣工验收合格不再需要行政机关批准或者认可。该条例第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收合格和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。”该条说明备案是在竣工验收合格后进行的，备案与否，不影响竣工验收合格的效力，故本院认为涉案房屋已于2015年5月29日完成了竣工验收，符合交房条件。根据合同约定，被告应在2014年12月31日前向原告交付验收合格的房产，根据庭审查明的情况，被告称其在在2015年5月29日以邮政快递的方式向原告刘述耀送达交房通知书，通知其办理交房手续。经审查，该邮政快递单上只显示邮寄时间为2015年5月，被告自认其在2015年5月29日邮寄，故对被告不利的陈述本院予以采信。根据合同补充协议第四条关于合同第十一条“交接”的补充约定第一项约定：“如该房屋已具备交房条件，买受人应当在通知规定的时限内到出卖人指定地点签收交房通知书，双方对该房屋进行验收交接，并办理《房屋交接单》”。合同第十条关于通讯方式的补充约定第二项约定：“合同及本补充协议规定的书面通知的邮寄送达方式为挂号信或EMS（特快专递）。通知的送达时间为挂号信或EMS（特快专递）回执上注明的发件日的次日。”故被告通知原告办理交接房屋的时间应为2015年5月30日。但因原告刘述耀拒收，故应当认为被告于2015年5月30日已完成了通知交房的义务。故被告预期交房的日期应从2015年1月1日起计算至2015年5月30日共计150天。故根据合同约定，被告应自2015年1月1日起按照已交房款339480元的日万分之0.5计算违约金至2015年5月30日为2546元，原告主张过高部分，本院不予支持。关于基础设施、公共配套建筑是否正常运行问题，根据合同约定，相关的基础设施、公共配套建筑应当在交房时符合达到使用条件，对于“交房时”的理解，存在两种不同的理解方式，一种理解为合同约定的交房日期即合同约定的2014年12月31日前，一种理解为实际交房日期即2015年5月30日。而根据法律规定，在对格式条款存在歧义的情况下，应当作出对提供格式条款一方不利的解释，故此对该交房时应当理解为合同约定的交房日期，因被告未提供证据相关的基础设施、公共配套建筑在2014年12月31日前达成使用条件，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。根据合同约定，被告应自2015年1月1日起按照已交房款339480元的日万分之一计算违约金至2015年5月30日为5093元。原告主张过高部分，本院不予支持。关于原告称被告所交付房屋的层高不足合同所约定的3米，要求被告予以赔偿问题。本院认为，讼争房屋的层高是决定房屋的空间大小的一个重要因素，层高将影响讼争房屋的室内空气流通、空间采光度等方面的好坏，进而对居住人的舒适感产生影响。被告所规划设计的讼争房屋层高为2.9米，却在与原告签订合同时许诺称即将交付的房屋层高为3米，应认定开发商的履行构成对双方所订立合同的不适当履行，存在违约，应承担相应的违约责任。由于双方对房屋层高不符合约定的违约责任未作约定，而层高缩水必然降低工程成本支出，也会影响房屋整体观感，降低房屋整体设计效果，对房屋使用功能也有一定影响。根据鉴定结论的意见，本院酌定被告应赔偿原告3000元，原告主张过高部分，本院不予支持。关于鉴定费，系原告为证明自己的损失而支出的合理费用，该费用应当由被告承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告焦作市新发展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘述耀支付逾期交房违约金2546元；二、被告焦作市新发展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘述耀支付基础设施、公共配套建筑未达到使用条件违约金5093元；三、被告焦作市新发展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘述耀支付层高不足的损失3000元；四、驳回原告刘述耀的其他诉讼请求。被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费286元、鉴定费2000元，由被告焦作市新发展房地产开发有限公司承担。暂由原告垫付，本院不予退还，于执行时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长 苗滋滨审判员 原 琳审判员 贾若男二〇一六年二月十五日书记员 张 玲 关注公众号“”