（2015）静民一（民）初字第4436号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-30
案件名称
周美芬与尚晓成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周美芬,尚晓成
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一（民）初字第4436号原告周美芬，女，1956年8月30日出生，汉族，住上海市。被告尚晓成，男，1985年10月12日出生，汉族，户籍地江苏省邳州市。原告周美芬诉被告尚晓成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告周美芬到庭参加诉讼。被告尚晓成经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，其与被告就上海市长寿路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订租赁合同，将系争房屋出租给被告，租期自2014年4月25日至2017年4月24日。之后，被告未征得原告同意，擅自将系争房屋转租给他人以谋取利益，原告于2015年11月25日知晓后，即与实际使用人的中介公司取得联系，得知被告伪造了原告的委托书将系争房屋擅自出租。原告与被告多次交涉无果，为维护其合法权益，遂诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告支付原告违约金人民币（以下币种均为人民币）16，500元；3、被告已付押金6，500元予以没收。被告未到庭应诉，亦未答辩及举证。经审理查明，系争房屋所有权人为原告。2009年4月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告居住使用，租期自2014年4月25日至2017年4月24日，交房时间为2014年4月20日之前；每月租金6，500元，每三个月支付一次；另一次性支付押金6，500元，租赁期满后，被告迁空、清点、交还房屋及设施，并结清所有应付费用后，原告将押金无息退还；被告不得擅自改变房屋结构装修、使用性质，不得群租；双方若有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，如违约则向对方支付违约金16，500元，若原告违约，除退还乙方押金外，还须支付被告上述金额违约金，若被告违约，则原告有权不退还押金。合同签订后，双方开始履行合同，原告将系争房屋交付给被告，被告向原告支付押金6，500元，并按合同约定的租金标准支付租金至2016年1月24日。2015年11月25日，原告至系争房屋查看，发现实际使用人并非被告本人，经向中介公司及被告了解情况，方知晓系争房屋已被转租。原告与被告交涉未果，遂起诉至法院，要求判如所请。另查明，据原告向中介公司查询，被告持署名为“周美芬”的委托书及《租赁合同》、房产证复印件，与案外人签订《房屋租赁合同》，将系争房屋转租，每月租金8，500元，租期自2015年8月10日至2016年9月9日。原告申请中介公司工作人员郭玉博作为证人出庭作证，证人陈述：2015年8月间，有外籍人士看中了系争房屋，中介公司联系到被告，在被告提供和房屋所有权人签订的租赁合同及委托书后，介绍被告与案外人签订了租赁合同。后来原告发现转租情况后到中介公司交涉，提出要与被告解约，但被告未同意。审理中，原告认为，委托书的签名“周美芬”系被告伪造，对委托书效力不予认可。在发现系争房屋被转租的事实后，原告曾口头向被告提出解除租赁合同未果，后向法院起诉，请求法院确认租赁合同于起诉状副本送达被告之时（2015年12月11日）解除。鉴于系争房屋现由案外人实际居住使用的事实，原告打算与之建立租赁关系，不要求收回系争房屋。对于合同解除后的房屋使用费，由于被告已向原告支付租金至2016年1月24日，据向实际使用人了解已向被告支付租金至2016年2月10日，此后的租金会由案外人直某向原告支付，故原告认为2015年12月12日以后的被告已付租金应当抵作应付的房屋占用费，2016年1月25日之后的房屋占用费不再向被告主张。被告伪造委托书擅自将系争房屋转租的行为已构成违约，并造成原告经济损失，应当承担相应的违约责任，经法院释明后，申请撤回要求被告支付违约金16，500元的诉讼请求，坚持对被告已付押金6，500元予以没收。原告提供了上海市房屋所有权证、《租赁合同》、证人证言为证，经过庭审质证，本院对其证明力确认，原告还提供了委托书、被告与案外人签订的《房屋租赁合同》作为证据，虽然仅提供了复印件，但证明内容与证人证言相互印证，本院亦确认其具有相应的证明力。根据上述证据，及当事人的当庭陈述，本院认定上述查明事实。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同法相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，在原、被告所签合同中并未约定原告同意被告转租，原告在发现被告擅自将系争房屋转租后即向被告提出解除合同，并通过向法院起诉的方式进一步明确解除合同的主张，其主张合法有据，应予支持，故本院确认《租赁合同》于2015年12月11解除。对于合同解除后果的处理，因原告在审理中提出自行与实际使用人建立租赁关系，不要求收回系争房屋，故本院对此不作处理。对于原告要求将被告多付部分的租金抵作房屋占用费，并放弃之后房屋占用费的主张，因其在合理范围内，应予支持。由于被告擅自转租的违约行为造成租赁合同解除，被告应承担相应的违约责任，原告要求对被告已付押金6，500元予以没收，由于双方在合同中已有约定若被告违约原告有权不退还押金，且被告的行为造成了原告实际经济损失，故原告提出没收押金的主张，合法有据，本院予以支持。原告在审理中申请撤回要求被告支付违约金16，500元的诉讼请求，属于对其民事诉讼行为的正当处分，本院予以准许。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周美芬和被告尚晓成就上海市长寿路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《租赁合同》于2015年12月11日解除；二、被告尚晓成已支付的租赁押金6，500元由原告周美芬予以没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告尚晓成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 巫建强二〇一六年二月十五日书 记 员 王 奇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”