（2016）辽01民终1124号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-04-15

案件名称

上诉人金秀、王晓博与被上诉人陈静房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

金秀,王晓博,陈静

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终1124号上诉人（一审原告）：金秀，女，汉族，1972年7月8日出生，住址沈阳市大东区。委托代理人：刘宝文，辽宁金正律师事务所律师。上诉人（一审原告）：王晓博（金秀丈夫），男，汉族，1972年6月6日出生，住址沈阳市大东区。委托代理人：刘宝文，辽宁金正律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈静，女，汉族，1975年1月22日出生，住址沈阳市沈河区。上诉人金秀、王晓博因与被上诉人陈静房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02197号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金秀、王晓博一审共同起诉称：2007年6月25日，原告金秀与被告陈静签订幼儿园出租出兑合同，约定租赁期限为“乙方停止经营幼儿园为止”，合同中对“乙方停止经营幼儿园为止”的具体期限未进一步说明和约定，并且该幼儿园没有营业执照，不能从事经营行为，应当视为不定期租赁。依据《合同法》第二百三十二条之规定，任何一方在合理期限内通知对方后，均可解除合同。现原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告于2015年12月31日前腾退房屋。陈静一审答辩称：原、被告签订的房屋租赁合同未到期，合同中约定的是2007年7月1日起到被告停止经营幼儿园为止，现在被告还在经营幼儿园，所以合同未到期。被告I经营幼儿园不是从事非法经营活动，教育局和公安部门每年都到被告经营的幼儿园检查，而且他们每年举行的会议被告也到场参加。被告没有经营许可证是原告造成的，被告办理经营许可时需要原告提供房证，但是原告拒绝提供。一审法院查明：本案涉案房屋坐落于沈阳市大东区天后宫路136-2号313，房屋建筑面积为99.4平方米，房屋所有权人为原告王晓博，原告王晓博与原告金秀系夫妻关系，原告金秀原使用涉案房屋经营快乐宝贝幼儿园，其经营期间该幼儿园没有办理营业执照。2007年6月25日，原告金秀（甲方）与被告陈静（乙方）签订幼儿园出租出兑合同，该合同约定甲方将自己所经营的快乐宝贝幼儿园出租出兑给乙方，出兑费13，000元，房屋租金每月1，500元，出租出兑期限为2007年7月1日至乙方停止经营幼儿园为止，乙方承诺在承租期间不得将房屋用作其他用途或转租、转让和转抵押等。签订合同，被告开始使用涉案房屋经营快乐宝贝幼儿园至今，被告亦未办理营业执照。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效；第四十六条规定：当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效，附终止期限的合同，自期限届满时失效。附条件与附期限的区别是条件是指将来可能发生的法律事实，其发生具有不确定性；而期限是指将来必然发生的法律事实，是确定必然发生的。本案中，原、被告签订的合同中约定原告将涉案房屋出租给被告自2007年7月1日起至被告停止经营幼儿园时止，而被告停止经营幼儿园的法律行为是否发生、何时发生均是不确定的，因此“被告停止经营幼儿园”应为原、被告双方约定的为解除合同所附的条件，该约定表达了原告在出租房屋时承诺被告可以长期地、持续地使用涉案房屋经营幼儿园的一种稳定性，是原、被告双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应遵守约定。虽然原、被告双方未对租赁期限作出明确约定，根据合同法的相关规定，被告在提前通知原告的情况下可以随时解除合同，但现原、被告为解除合同所附的条件尚未成就，即被告仍在经营幼儿园且未超过法律规定最长租赁期限20年，故对于原告要求解除房屋租赁合同及要求被告腾退房屋的诉讼请求本院不予支持。此外，被告经营幼儿园未办理营业执照的行为应由相关行政管理部门进行管理，不能因此否定被告正在实际经营幼儿园的事实。一审法院判决：驳回原告金秀、王晓博的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告金秀、王晓博承担。宣判后，上诉人金秀、王晓博不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，判令解除双方签订的房屋租赁合同，判令被上诉人陈静腾退房屋，一、二审诉讼费用由被上诉人陈静承担。主要理由：一、双方签订的无证幼儿园出租出兑合同是无效合同。根据《教育促进法》第十一条的规定，幼儿园应当办理审批手续，否则属于无资质教育机构。双方签订的出租出兑合同是非法经营的幼儿园，且至今陈静仍未办理营业执照，故转让合同无效，双方应当互相返还财产。二、一审法院认定只要陈静经营幼儿园的事实存在，即使未办理营业执照，也应当认为解除合同所附条件尚未成就，明显违反民法通则第七十五条规定，附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效。幼儿园至今没有营业执照，在法律上定性为非法经营，实体根本不存在，不存在解除合同所附条件尚未成就情形，附条件民事行为是违背法律规定的民事无效行为。三、双方出租出兑合同约定符合我国合同法第六十一条不定期租赁合同的规定。幼儿园没有经营资质，不能从事经营活动，双方关于租赁期限至陈静停止经营止是无效约定。停止经营幼儿园的事实是否必然发生，什么时间发生，均是不确定的，双方关于租赁期限约定不明确，没有确定必然到来时间点的指向，依据合同法规定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同在合理期限之前通知承租人。四、陈静从事无证开设幼儿园的非法活动，我方可以依据法律规定解除合同。城市房地产管理法和商品房租赁管理办法以及其他法律法规的规定，承租人利用承租房屋从事非法活动，损害公共利益的，出租人可以单方解除合同。五、陈静拖欠水费、擅自更改房屋设施，我方可以解除合同。陈静拖欠水费，多次催缴不履行，未经我方同意更改房屋设施，致使租赁物受到损失。根据合同法第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。六、一审法院认定陈静仍在经营幼儿园且未超过法律规定最长租赁期限20年驳回我方诉讼请求，有违公平正义原则。我方出租出兑幼儿园时妻子怀孕，无法经营，明知该幼儿园不符合经营条件不能长久经营，年租金包括采暖费才1.8万元，本意签署的就是不定期租赁合同。我方就一套房屋，目前靠租房生活，孩子面临上学，急需出售房屋，购置学区房，一审判决明显违背公平正义原则。被上诉人陈静二审答辩称：一、幼儿园原由金秀、王晓博经营，因经营管理不善，不愿继续经营，故2006年至2007年长时间在报纸上刊登出兑广告未果，后经人介绍我方于2007年7月1日兑下幼儿园，合同是金秀、王晓博制定，由于金秀、王晓博不愿意继续经营幼儿园，又不想在此居住，因此房屋需要长年出租，所以出兑费仅1.3万元，房租每月1，500元，租金远高于该小区同样的房屋，所以金秀、王晓博希望我方长期持续租用，所以出兑合同约定期限到我方停止经营幼儿园为止，这是金秀、王晓博的真实意思，也是对我方作出的承诺。二、自幼儿园开始经营起至今，我方投入全部精力，不断为后续发展投资，比如我方与沈阳市金贝儿幼儿园加盟合作，我方支付加盟合作费15万元，现如今金秀、王晓博反悔，就找到与合同不相干的理由，说我方没有营业执照，起诉仍我方腾房，给我方正常运转的幼儿园造成巨大经济损失。三、金秀、王晓博当初经营幼儿园时就没有营业许可，出兑给我方时仍没有许可，后我方有机会办理许可时，金秀、王晓博不予配合，不出具证件导致我方一直没有营业许可，现金秀、王晓博将此作为起诉理由不能成立。我方现有无许可，是否可以继续经营，应由相关行政部门裁定，不是金秀、王晓博和其他部门判断的。四、幼儿园虽没有许可但不属于违法经营，我方在教育、公安等行政部门都有备案，每年都接受年检并通知我方参加各种会议，向我方传达新的要求和政策。我市有80%的民办幼儿园都没有营业许可，为何均能有序经营，那是因为公办幼儿园数量有限，不能满足所有学龄前孩子入园，国家政策对于小规模幼儿园是鼓励扶持，不是取缔。幼儿园现正常经营，对现有入园和预订儿童负责，不可以任意更换经营地点，园区只有我们一家幼儿园，不能让孩子无园可入，出租出兑合同未到期，我方不能腾房。综上，一审判决正确，请求维持。被上诉人陈静二审提交如下证据：证据1：水费收据，主张证明其交纳了水费。证据2：照片，主张证明其未擅自改变房屋内部结构，只是对窗户和门进行了维修并非更改。上诉人金秀、王晓博提出证据1只能证明陈静在2015年10月14日和2016年1月20日交纳过水费，不能证明此前交纳过水费，自来水公司曾于2015年8月打电话通知催缴欠费，陈静拒绝交纳，后因我方提出陈静不交水费，我方就不交采暖费，陈静这才缴纳了水费。证据2证明陈静未经我方同意擅自更改了房屋设施。本案二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述、房屋所有权证书、结婚证、幼儿园出租出兑合同、照片等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。金秀、王晓博诉请解除合同，应当就存在法定或者约定的解除合同事由承担举证证明责任。对于金秀、王晓博上诉提出双方签订的幼儿园出租出兑合同对于租赁期限约定不明，当事人可以随时解除合同的问题。根据合同约定，金秀、王晓博将自己所经营的快乐宝贝幼儿园出租出兑给陈静，出租出兑期限为2007年7月1日至陈静停止经营幼儿园为止，此约定系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为双方约定的合同解除条件。依照法律规定，解除条件是指合同效力的终止决定于所附条件的成就。如所附解除条件成就时，合同即行解除；如所附条件不成就，则合同继续履行。如合同约定以一定事实的发生为条件成就，以所附事实的不发生，为条件不成就，而所附条件则是由当事人约定将来发生的不确定的事实，并非属于对租赁期限约定不明的情形。由于本案尚未出现“陈静停止经营幼儿园”这一合同约定解除条件发生，故金秀、王晓博提出的解除合同理由不能成立。对于金秀、王晓博上诉提出陈静经营的幼儿园没有办理经营手续，属于违法经营，合同应为无效，以及出租人可以单方解除合同等项主张。经查，涉案房屋所有权人登记为王晓博，王晓博和金秀系夫妻关系，金秀原用涉案房屋开办快乐宝贝幼儿园，在其经营期间幼儿园并未办理经营手续。此后金秀、王晓博与陈静签订幼儿园出租出兑合同，将该幼儿园转由陈静继续经营至今，陈静亦没有办理经营手续。幼儿园在此种状况下的经营行为是否违反法律规定，陈静是否能够继续经营幼儿园，应由相关行政主管部门进行审查管理，金秀、王晓博以此为由要求确认合同无效以及主张解除合同，不能得到支持。对于金秀、王晓博上诉提出陈静经营期间拖欠水费的问题，根据陈静提交的缴纳水费票据，并结合当事人的陈述，陈静已经补缴了水费，即使此前存在过欠费情况，也并不构成根本违约导致合同解除的法定条件。对于金秀、王晓博上诉提出陈静擅自更改房屋设施的问题，并未在一审起诉状中提出过此项主张，且幼儿园之前由金秀、王晓博经营，后出租出兑给陈静经营，现有证据无法证明陈静擅自拆改结构或改变用途，该项主张本院无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人金秀、王晓博负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙　卓代理审判员　　史舒畅代理审判员　　王　虹二〇一六年二月十五日书　记　员　　郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 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