（2015）沪一中民二（民）终字第3864号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-07-13
案件名称
陆宏希诉张晓冬房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条，第一百七十四条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3864号上诉人（原审被告）陆宏希，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）赵宝娟，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）陆毅华，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上述三上诉人之共同委托代理人杨国营，上海海一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张晓冬，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）李桃，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。两被上诉人之共同委托代理人汤华东，北京德和衡（上海）律师事务所律师。两被上诉人之共同委托代理人许晏铭，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄金晶，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上诉人陆宏希、赵宝娟、陆毅华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第20505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人陆宏希、赵宝娟、陆毅华的共同委托代理人杨国营，被上诉人李桃及其与被上诉人张晓冬的共同委托代理人汤华东到庭参加诉讼。被上诉人黄金晶经本院依法传票传唤，未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，陆宏希、赵宝娟、陆毅华作为拆迁安置人，安置包含上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）在内的相关房屋，陆宏希与赵宝娟为夫妻关系，陆毅华为陆宏希及赵宝娟之子。2009年9月17日，系争房屋的权利核准登记至陆宏希、赵宝娟名下，备注记载“配套商品房，自登记日起5年内不得转让、出租”。2010年7月，案外人魏某某在包含系争房屋在内的三套房屋上设定债权抵押，债权数额为人民币150万元（以下币种同），债务履行期限从2010年7月18日至2010年9月17日。2010年12月31日，张晓冬、李桃作为买受人（乙方）与陆宏希、赵宝娟作为出卖人（甲方）签订《动迁房预售预购合同》（以下简称预购合同）一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价为160万元；乙方于2011年1月1日向甲方交付20万元作为第一笔款项，2011年1月4日前向甲方交付29万元作为第二笔款项，双方签订本合同后于2011年3月1日之前乙方支付第三笔购房款100万元（具体时间以乙方贷款银行下放日为准），乙方付清第一笔主要购房款后于2011年1月1日之前甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后十五日内，甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记（过户）手续，交易过户当日乙方向甲方支付尾款10万元；……甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三方不能对该房屋主张任何权利；若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，如该房屋有甲方之外的共有权人而未征得共有权人的同意，在出卖给乙方之前已设定抵押，保证担保或已出租而承租人有优先购买权等，导致在该房屋交易限制期满后不能过户给乙方，须按照购买价的3倍以及装修费赔偿给乙方，同时以乙方支付的150万元购房款为基数，按照同期中国人民银行个人购房款基准率的四倍计算利息支付给乙方；因前述所有情形及任何其他未列举的情形造成在交易期限期满后房屋不能过户给乙方而由甲方收回或者做其他处分的，甲方除按照本合同约定承担赔付该房屋当时市场价或者乙方购买价3倍的价款给乙方的违约赔偿责任外，不得要求乙方支付任何房租，并且须两倍赔偿乙方装修该房屋的费用；……。2010年12月16日，陆宏希出具一份定金收据，表示收到张晓冬购买系争房屋定金1万元；同年12月31日，黄金晶出具收据一份，表示收到张晓冬、李桃购房款第一期房款49万元；2011年3月10日，陆毅华出具收条，表示收到房款100万元。就上述房款合计150万元，陆宏希及赵宝娟均确认收到。张晓冬、李桃确认2011年1月1日陆宏希、赵宝娟将系争房屋向其交付，双方共同确认系争房屋交付时为毛坯状态，张晓冬、李桃取得房屋后进行了装修，装修后居住使用至今。就系争房屋上已经由案外人魏某某设定的债权抵押，在双方就系争房屋建立买卖关系时，作为出卖人的陆宏希、赵宝娟并未向张晓冬、李桃披露。2012年5月6日，张晓冬（乙方）与陆宏希、赵宝娟（甲方）签署《双方协议》一份，约定双方就系争房屋签署预购合同，现房屋大产证和动迁协议已经满3年可以交易，由于甲方对该房屋已经做抵押，现在又不能撤销，双方一致协商同意对该房屋交易日期延长到2012年9月10日之前，逾期一日甲方赔偿乙方每天1,000元，待双方交易过户当日，甲方另补偿乙方2万元。2012年9月11日，因陆宏希、赵宝娟仍未能在约定时间内过户，故双方再行签署《双方协议》一份，约定经双方商量交易日期延长至2012年9月30日，同时甲方需提供如下证明给乙方：1、银行贷款凭证（150万元）；2、法院还款凭证并证明所还款项已足够偿还法院欠付金额；如甲方不能提供上述凭证，甲方应赔偿乙方8万元，乙方保留追究甲方法律责任的权利。2012年10月9日，由黄金晶及陆毅华作为甲方与张晓冬作为乙方签署《双方协议》一份，表示甲乙双方2010年12月31日就系争房屋签署预购合同，该房屋由于有债务纠纷现已由第三方龚某甲、刘某甲、龚某乙拍卖取得，产权已经不属于甲方所有，乙方之前购买该房屋已经支付给甲方的150万元，经双方协商，甲方于2012年10月30日前将150万元退还乙方，再由甲方咨询第三方是否同意出售该房屋，如同意出售该房屋价格高于150万元差价由甲方支付，如果出售价格低于150万元多余部分乙方退还甲方，如果第三方不同意出售系争房屋，乙方的损失全由甲方赔偿，因甲方未与第三方取得联系，待取得联系后甲乙双方在另行协商房屋出售过户时间。2012年11月25日，以陆毅华为甲方、张晓冬为乙方，案外人龚某甲、刘某乙作为丙方签署《三方协议》一份，表示甲方于2010年12月31日与乙方就系争房屋达成买卖签订预购合同，当日乙方支付甲方房款，同时乙方对房屋装修和入住。由于系争房屋属动迁安置房未满3年无法办理交易过户手续，双方约定于2012年2月10日后办理过户手续。在甲乙双方签订合同前，甲方于2010年7月已将该房屋做过抵押并且隐瞒抵押情况，该房屋于2012年8月因为债权纠纷被法院拍卖出售给丙方，现鉴于乙方实际情况无法搬出系争房屋，甲乙丙三方协商达成一致协议。丙方同意将房屋过户给乙方并保证在过户之前不会将房屋抵押，转卖给第三人。甲方承担乙方和丙方所受的经济损失和过户过程中的全部费用，包括丙方拍得该房屋和中介费共计175万元，丙方利息10万元，过户中产生的营业费、个人所得税、契税交易手续费等（实际金额依据丙乙双方成交总额计算）。甲方必须于2013年2月28日前支付185万元给丙方。丙方收到该房款后必须在三个工作日内无条件与乙方办理过户手续。另查，2010年10月29日，案外人魏某某起诉陆宏希、赵宝娟及案外人张剑平张某甲民间借贷纠纷，原审法院审理查明，2010年7月，陆宏希与赵宝娟与魏某某签订抵押借款合同书，约定陆宏希、赵宝娟借款150万元，并以包含系争房屋在内的三套房屋对借款进行抵押担保，对该债权双方在系争房屋上设定了债权抵押手续。原审法院认为，就该笔借款借贷关系明确，故2011年5月判决陆宏希、赵宝娟向魏某某支付借款150万元本金、利息、违约金及律师费，并在陆宏希、赵宝娟逾期未支付下，以系争房屋在内的三套房屋拍卖价款优先受偿。2012年9月，原审法院出具执行裁定书，表示于2011年12月7日依法委托上海中富拍卖有限公司拍卖被执行人陆宏希、赵宝娟的系争房屋。2012年8月14日，买受人龚某甲、刘某甲、龚某乙以136万元的最高价竞得，由此裁定系争房屋所有权及相应权利归买受人龚某甲、刘某甲、龚某乙所有（系争房屋的财产权自本裁定送达买受人时起转移），买受人可持裁定书到相关部门办理产权过户登记手续。2012年11月9日，系争房屋的权利核准登记至案外人龚某甲、刘某甲、龚某乙名下。2014年6月，张晓冬因2012年11月25日其与陆毅华、案外人龚某甲、刘某甲订立的《三方协议》履行问题向原审法院提起诉讼，原审法院审查认为，《三方协议》为合法有效，该实质为陆毅华与龚某甲、刘某甲间形成了第三人利益的房屋买卖合同，陆毅华为系争房屋的买受人，龚某甲、刘某甲为系争房屋的出卖人，张晓冬为系争房屋过户行为的受益人，现因陆毅华未按照《三方协议》约定支付房款，由此张晓冬要求龚某甲、刘某甲涤除房屋上设置的抵押，陆毅华向龚某甲、刘某甲、龚某乙支付165万元并由三人将房屋配合过户给张晓冬的请求，原审法院均予以驳回。该案生效后，2015年2月，案外人刘某甲向原审法院起诉张晓冬，要求排除妨害，在本案中最终主张原审法院判决2012年11月25日其与龚某甲同陆毅华、张晓冬订立的《三方协议》予以解除。原审法院审查认为，《三方协议》签订后，陆毅华未依约支付刘某甲、龚某甲185万元，现刘某甲要求解除《三方协议》予以支持，对《三方协议》的解除后果，相关权利人可另行主张。该案也已生效。2015年6月，张晓冬、李桃提起本案诉讼，共同诉称，陆宏希、赵宝娟隐瞒了系争房屋设定抵押的情况，导致房屋被法院拍卖执行，张晓冬、李桃的合同目的不能实现，并丧失了以原有价格购买类似房屋的机会，遭受了损失；陆毅华、黄金晶对案外人龚某甲、刘某甲及龚某乙不能将房屋过户给张晓冬、李桃作出承诺，表示愿意承担张晓冬、李桃全部损失，故应对陆宏希及赵宝娟的合同责任承担连带担保责任。张晓冬、李桃请求法院判决：1、解除张晓冬、李桃与陆宏希、赵宝娟于2010年12月31日签订的预购合同；2、陆宏希、赵宝娟返还张晓冬、李桃购房款150万元；3、陆宏希、赵宝娟赔偿张晓冬、李桃房屋升值损失151万元；4、陆宏希、赵宝娟赔偿张晓冬、李桃装修费损失435,647元；5、陆毅华、黄金晶对上述第2-4项诉讼请求承担连带还款责任。陆宏希、赵宝娟、陆毅华、黄金晶共同辩称，同意解除双方当事人于2010年12月31日签订的预购合同并返还150万元房款。不同意赔偿房屋差价损失，系争房屋为动迁安置房，根据相关政策，5年后才能买卖，双方签约在系争房屋限制上市交易的时间范围内，合同应为无效，故不存在房屋差价损失。张晓冬、李桃对房屋进行了装修，但其提供的装修收据不规范，在没有正规发票证明下无法判断装修金额，且产权尚未过户至张晓冬、李桃名下，二人不应装修，装修费用应由二人自行承担。合同无效且返还房款的情况下，可以按照中国人民银行同期贷款利率考虑利息，但起算时间点应为张晓冬、李桃起诉之日即2015年6月2日起计算。陆毅华及黄金晶并非预购合同的主体，也非系争房屋的权利人，2012年10月9日《双方协议》及2012年10月30日《三方协议》均是作为陆宏希、赵宝娟的委托代理人与张晓冬签订，并非保证人，不应承担合同的相关连带责任。如果原审认为预购合同有效，就根据张晓冬、李桃相关请求，由法院依法处理。案件审理中，鉴于双方对系争房屋目前的市场价值以及房屋装修现值无法形成一致意见，故张晓冬、李桃申请就系争房屋2015年5月31日作为评估时点进行房地产估价，同时对系争房屋内装修现值申请鉴定。经法院委托，上海百盛房地产估价有限责任公司以2015年5月31日作为估价时点对系争房屋的市场价值进行评估，估价结果为301万元。同时，上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋的装修现值进行了鉴定，鉴定结论为：系争房屋装修项目审定工程造价为495,054元，同时根据折旧期限确定装饰工程残值为435,647.52元。对于上述评估及鉴定结论，双方当事人均不持异议。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张晓冬、李桃与陆宏希、赵宝娟于2010年12月31日就系争房屋所订立的预购合同及补充条款，张晓冬、李桃在签约后如约支付了相应的房款，在取得系争房屋后进行装修并使用至今，就该预购合同的订立及履行由陆宏希、赵宝娟及其家人参与，预购合同及补充条款为签订人的真实意思表示，陆宏希、赵宝娟、陆毅华、黄金晶提出，系争房屋的性质属于相关政策限制交易标的，预购合同应属无效，但原审认为，系争房屋虽为动迁安置房，依照其性质，根据相关政策规定在一定的期限内权利不能发生转移，但房屋权利的转移限制并不影响债权合同的订立及效力，因而双方签署的预购合同及补充条款并不必然无效，预购合同的订立不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。预购合同的买卖主体为张晓冬、李桃及陆宏希、赵宝娟，双方均不持异议，双方对陆毅华及黄金晶在系争房屋买卖关系中的地位及责任承担，存在争议。张晓冬、李桃认为，陆毅华、黄金晶于2012年10月9日与张晓冬、李桃签署《双方协议》，陆毅华又于2012年11月25日与张晓冬、李桃及案外人签署《三方协议》，说明陆毅华及黄金晶参加到买卖关系中，就出卖人不能履行的债务承担连带责任。陆宏希、赵宝娟、陆毅华、黄金晶则认为，陆毅华及黄金晶仅是作为陆宏希、赵宝娟的代理人签署相关协议，并非系争房屋买卖合同主体。预购合同在履行过程中，因陆宏希、赵宝娟对外债务未清偿原因导致系争房屋的财产权被法院裁定拍卖，由此双方进行了协商。对此原审认为：第一、根据2012年10月9日的《双方协议》及2012年11月25日的《三方协议》的内容，是以原预购合同已经部分履行的基础上围绕出卖方如何履行房屋过户义务一节的协商，而此时，陆宏希、赵宝娟因已不具有房屋的权利，使得陆毅华、黄金晶能够作为独立的个体参加到房屋能否过户问题解决中；第二、从2012年10月9日的《双方协议》及2012年11月25日的《三方协议》的签订人看，由陆毅华、黄金晶或陆毅华签署，陆宏希、赵宝娟在未出具授权委托书下，形式上也体现不出代理人的身份，结合《双方协议》中约定“如（第三方）同意出售该房屋，价格高于150万元，差价由甲方支付”内容与《三方协议》中“甲方承担乙方和丙方所受的经济损失和过户过程中的全部费用，包括丙方拍得该房屋和中介费共计175万元，丙方利息10万元，过户中产生的营业费、个人所得税、契税交易手续费等（实际金额依据丙乙双方成交总额计算）。甲方必须于2013年2月28日前支付185万元给丙方”的约定相呼应，而《三方协议》也经之前法院的判决认定，实质为陆毅华与龚某甲、刘某甲间形成的一个第三人利益的房屋买卖合同，陆毅华为系争房屋的买受人承担房款及相关费用支付的义务，故对陆毅华是作为陆宏希、赵宝娟的代理人签署协议的意见，法院不予采信；至于黄金晶，因其仅签署了《双方协议》，但就合同出卖人的债务加入并未在之后的履行实质参与，由此张晓冬、李桃要求黄金晶一并承担责任，法院对此不予采纳；综合上述分析，原审认为，2012年10月9日的《双方协议》及2012年11月25日的《三方协议》是预购合同中关于出卖人过户义务部分的衍生，在没有打破原先预购合同对房屋买卖已履行部分基础上，将预购合同中过户义务部分转移给陆毅华，使陆毅华加入债的关系，并得到张晓冬、李桃的认可，同时之后债的履行也依赖原预购合同的履行，使原债务人即陆宏希、赵宝娟并未脱离债的关系，继续将张晓冬、李桃缔约的合同目的履行到底。现陆宏希、赵宝娟、陆毅华并未按照约定积极履行，使得张晓冬、李桃在支付了大部分对价且居住系争房屋多年后，最终不能实现合同目的，由此张晓冬、李桃要求确认其与陆宏希、赵宝娟就系争房屋建立的买卖关系解除，陆宏希、赵宝娟对此不持异议，法院予以准许。同时基于并存债务承担情况下，陆毅华与陆宏希、赵宝娟为过户不能责任承担连带责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况及合同性质，可以要求恢复原状并要求赔偿损失。自此情况下，张晓冬、李桃可以依约要求承担违约责任也可选择主张相应的损害赔偿。张晓冬、李桃要求返还支付房款150万元，现鉴于双方间的买卖关系已解除，该笔房款应当由陆宏希、赵宝娟向张晓冬、李桃归还。陆宏希、赵宝娟作为签约主体及收款主体，也表示愿意返还，并无不可，法院可予准许。张晓冬、李桃要求陆毅华对此承担连带责任，原审认为，之前的履行陆毅华并未加入，就之前合同行为不承担连带责任，由此对张晓冬、李桃的该项请求，法院不予支持。对张晓冬、李桃要求按照房屋升值差价赔偿其损失151万元及房屋装修损失435,647元，原审则认为，陆宏希、赵宝娟出售系争房屋时房屋已经设定债权抵押，且抵押权人已经提起诉讼，均未如实向张晓冬、李桃披露，使二人在作出购买选择时丧失了规避风险的权利，同时张晓冬、李桃2011年3月已将150万元支付，陆宏希、赵宝娟在完全有能力清偿房屋上设定的抵押而不予清偿，导致系争房屋在2012年9月被法院拍卖；在系争房屋权利已经登记在案外人名下之后，又基于陆毅华对责任承担的承诺及与案外人签约行为，使张晓冬、李桃相信其购买系争房屋的目的最终能实现并作出了等待，然而陆毅华及陆宏希、赵宝娟再次违背自己的承诺，严重违反了诚实信用原则。另外，签约后系争房屋就交由张晓冬、李桃居住使用，二人也支付了大部分的对价并在合法占有使用中对房屋进行装修，陆宏希、赵宝娟、陆毅华并未提出质疑，在陆宏希、赵宝娟未告知房屋抵押及诉讼情况下，张晓冬、李桃也无法得知装修房屋后可能存在损失的风险。综上，陆宏希、赵宝娟、陆毅华的行为直接致使张晓冬、李桃不能再以原先协商的价格购买到目前相同地段、类似房型的房屋，使其缔约目的落空，此与陆宏希、赵宝娟及陆毅华的违约行为具有直接因果关系。张晓冬、李桃目前主张房屋差价损失151万元，系参照当前房屋的市场价值与张晓冬、李桃付款的差额，原审认为不当，相关差价的损失应当参照当前房屋的市场价值与双方缔约时确定的房屋价值的差值尚属合理，故对141万元的差价损失，法院予以确认并支持；张晓冬、李桃所主张的装修损失435,647元，陆宏希、赵宝娟、陆毅华及黄金晶不持异议，目前也同意赔偿，并无不可，法院可予准许。就上述损失都是基于房屋不能过户导致，由此陆宏希、赵宝娟共同赔偿下，张晓冬、李桃要求陆毅华就上述责任承担连带责任，法院予以支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二○一五年十一月十八日作出如下判决：一、确认张晓冬、李桃与陆宏希、赵宝娟于2010年12月31日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签署的《动迁房预售预购合同》及补充条款解除；二、陆宏希、赵宝娟应于判决生效之日起十日内向张晓冬、李桃返还购房款150万元；三、陆宏希、赵宝娟应于判决生效之日起十日内向张晓冬、李桃赔偿房屋差价损失141万元；四、陆宏希、赵宝娟应于判决生效之日起十日内向张晓冬、李桃赔偿房屋装修损失435,647元；五、陆毅华对上述主文第三、四项的赔偿义务向张晓冬、李桃承担连带责任。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,365元，减半收取计17,182.50元，诉讼财产保全费5,000元，评估费9,022元，审价费15,000元，合计为46,204.50元，由张晓冬、李桃负担400元，陆宏希、赵宝娟、陆毅华负担45,804.50元。判决后，陆宏希、赵宝娟、陆毅华不服，上诉于本院。陆宏希、赵宝娟上诉称，根据房屋产权证记载，系争房屋自登记日起5年内不得转让或出租，双方当事人订立的预购合同因违反《合同法》第五十二条第五款规定而无效；房产中介公司理应知晓系争房屋不能转让以及抵押信息，并应告知两被上诉人；根据《合同法》第五十八条规定，上诉人陆宏希、赵宝娟应返还被上诉人张晓冬、李桃购房款150万元，承担同期银行利息、房屋装修款，但不应承担系争房屋差价损失，请求二审撤销原审判决第三项。陆毅华上诉称，其并非系争房屋所有权人，也非预购合同的订立人或担保人，2012年10月9日《双方协议》、2012年11月25日的《三方协议》系陆毅华代理其父母签订，上述协议的法律后果应由陆宏希、赵宝娟承担，陆毅华不应承担连带责任，请求二审撤销原审判决第五项。被上诉人张晓冬、李桃辩称，不同意三上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人黄金晶未作答辩。二审期间，三上诉人为证明其上诉主张，向本院提交了以下两组证据：1、赵宝娟2011年至2015年病历，拟证明赵宝娟长期生病，陆宏希在旁照料，两人委托陆毅华办理系争房屋买卖事项；2、案外人何某某、蓝某某申请作为第三人参加本案诉讼申请书一份，拟证明两案外人与本案有利害关系，且曾在本案原审中申请参加诉讼。张晓冬、李桃对三上诉人提交证据的质证意见为：对于证据1，认为该证据与本案没有关联性，赵宝娟的病历最早记载时间为2011年且生病住院时间较短，预购合同订立时间为2010年，双方在订约后有机会交流。对于证据2，认为两案外人参加诉讼的申请应在原审中提出，且两案外人同陆毅华间的合同关系与本案无关，故不同意两案外人在二审期间参加诉讼。本院审查三上诉人提交的证据以及被上诉人的质证意见后，认为上述证据不属于二审程序中的新证据，且与本案无直接关联，本院不予采纳。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，第一，预购合同的效力如何认定；第二，陆宏希、赵宝娟是否应当赔偿系争房屋差价；第三，陆毅华是否应就系争房屋无法过户所产生的法律后果承担连带责任。关于争议焦点一，陆宏希、赵宝娟认为，根据相关政策规定，系争房屋自权利登记日起5年内不得转让或出租，预购合同因违反《合同法》第五十二条第五款规定而无效。本院认为，其一，系争房屋的交易限制期为上海市拆迁安置相关政策所规定，此类政策并非《合同法》第五十二条第五款所称的“法律、行政法规的强制性规定”，预购合同并未违反《合同法》的规定。其二，陆宏希、赵宝娟与张晓冬、李桃于2010年12月31日订立预购合同，约定张晓冬、李桃向陆宏希、赵宝娟购买系争房屋，系当事人的真实意思表示，故预购合同应依法有效。关于争议焦点二，根据《合同法》规定，当事人违约并给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因陆宏希、赵宝娟无力偿还案外人魏某某的抵押债务，系争房屋已通过司法拍卖程序由案外人龚某甲、刘某甲、龚某乙拍得，并已变更登记至该三名案外人名下。陆宏希、赵宝娟已非系争房屋的所有权人，无法继续履行预购合同约定的房屋过户义务，构成根本违约。现张晓冬、李桃主张解除预购合同，陆宏希、赵宝娟应赔偿张晓冬、李桃的实际损失以及可得利益损失，实际损失包括购房款损失以及装修房屋损失，可得利益损失包括系争房屋差价损失。因此，原审法院根据预购合同实际履行情况以及司法鉴定结论，判决陆宏希、赵宝娟返还张晓冬、李桃购房款150万元，并赔偿系争房屋装修损失435,647元、房屋差价损失141万元，于法有据，本院予以维持。关于争议焦点三，陆毅华称，2012年10月9日《双方协议》及2012年11月25日《三方协议》系其代理父母陆宏希、赵宝娟所签，协议的法律后果应由该二人承担。本院认为，其一，陆毅华未提供证据证明其系作为陆宏希、赵宝娟的代理人订立了上述两份协议，故两份协议应为陆毅华以自己独立的意思表示订立，对其本人应具有法律约束力。其二，根据两份协议约定，如案外人龚某甲、刘某甲、龚某乙拒绝将系争房屋过户至张晓冬名下的，陆毅华应向张晓冬承担赔偿责任。根据生效判决确认，《三方协议》已依法解除，系争房屋事实上已无法过户给张晓冬，故陆毅华应向张晓冬承担赔偿责任。其三，将系争房屋过户给张晓冬、李桃，原为陆宏希、赵宝娟的预购合同义务。现陆毅华与张晓冬约定，愿就系争房屋无法按约过户承担赔偿责任，为自愿加入预购合同关系。因此，原审法院判决陆毅华与陆宏希、赵宝娟就系争房屋无法过户而产生的法律后果承担连带责任，并无不当。综上，上诉人的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币33,565元，由上诉人陆宏希、赵宝娟、陆毅华负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君代理审判员 蒋庆琨代理审判员 严佳维二〇一六年二月十五日书 记 员 强 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 搜索“”