（2015）绍诸民初字第2125号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-23
案件名称
孙爱华与张德行、张水苗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙爱华,张德行,张水苗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第一百三十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍诸民初字第2125号原告：孙爱华。被告：张德行。被告：张水苗。委托代理人（特别授权）：张夏峰，诸暨市城区法律服务所法律工作者。原告孙爱华为与被告张德行、张水苗房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月17日诉讼来院。本院立案受理后，依法适用简易程序由助理审判员余欢君独任审判。审理中，因被告张德行下落不明，通过其他方式无法向其送达起诉状副本、证据副本、开庭传票、应诉通知书和举证通知书等相关法律文书，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告孙爱华、被告张水苗及其委托代理人张夏峰到庭参加诉讼，被告张德行经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告孙爱华起诉称：原告与被告张德行系夫妻关系，于1982年1月17日登记结婚。1992年，原告与被告张德行在诸暨市街亭镇花厅村批得农村宅基地60平方米，后夫妻双方在该宅基地上建造房屋一间（实际占地面积为81平方米），该房屋尚未办理相关集体土地使用证。2015年1月15日，在原告不知情的情况下，被告张德行私自与被告张水苗签订《房子断卖协议》一份，将上述房屋以5万元的价格出卖给了被告张水苗。因原告一直在外打工，直到农历春节前回到家才知道房屋被卖的事实。原告认为，涉案房屋系原告与被告张德行的夫妻共同财产，张水苗无权单方处理。根据《房子断卖协议》第二条约定：甲方签字盖章即代表家庭所有成员，家庭成员的意见由甲方出具相关依据。可见被告张水苗对涉案房屋并非张德行个人财产这一事实是明知的，其在原告未出具相关意见的情况下仍签订了该协议，存在重大过错。故起诉要求：一、确认两被告于2015年1月15日签订的《房子断卖协议》无效，并责令被告张水苗将涉案房屋恢复原状后归还原告；二、诉讼费由两被告承担。被告张水苗答辩称：被告张德行与张水苗签订的《房子断卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。被告张水苗签订该协议后已经付清了房款，故答辩人属于善意购买。该房屋是被告张德行主动向答辩人联系的，张德行称是为了给其儿子还债，且其家人均没有意见，答辩人考虑该房屋与答辩人的住处较近，才同意购买。如果法院认定《房子断卖协议》无效，则要求原告孙爱华与被告张德行共同返还房款50000元，并按照协议约定支付违约金150000元。审理中，答辩人调整为要求原告孙爱华与被告张德行共同返还房款50000元，并支付该款从2015年1月20日起至款付清日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率四倍计算的利息。被告张德行经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为对其答辩权利的放弃。经审理，本院查明下列事实：原告孙爱华与被告张德行系夫妻关系，于1981年1月17日登记结婚。1992年8月18日，被告张德行以其为户主，与原告孙爱华以及婚生子女张海霞、张胜利等四人为在册人口，向诸暨市街亭镇花厅村民委员会、诸暨市街亭镇人民政府申请农村私人建房用地。经审批，被告张德行批得位于诸暨市街亭镇花厅村自家房屋背后的水田60平方米，建造层次为三层。四至为：北至水苗小屋6米，南至桂平田5.5米，西至规划田，东至金祝屋2米。后原告夫妇在批得土地上实际建造面积为81平方米的房屋一层。2015年1月15日，被告张德行与被告张水苗签订《房子断卖协议》一份，约定被告张德行将其在审批宅基地上建造的81平方米（其中21平方米为超建）的房屋以50000元的价款出卖给被告张水苗，房款在协议签订后三日内付清；被告张德行签字盖章即代表家庭所有成员，家庭成员的意见由被告张德行出具相关依据；房子款项付清后，房子断卖手续办结，被告张水苗具有永久性使用权和所有权。被告张德行不得以任何理由向被告张水苗提出任何附加条件和价格添加；本协议系双方真实意思表示，双方签字即具有法律效力，双方须忠实履行，任何一方不得反悔；如有反悔，反悔方应付给对方房价三倍的违约金。协议签订后，被告张水苗分三次向被告张德行付清房款50000元，被告张德行也将涉案房屋的钥匙交付被告张水苗使用。原告孙爱华认为被告张德行出卖房屋的行为侵犯了其相关权益，故诉讼来院，要求判如所请。另查明，在两被告签订《房子断卖协议》时，原告孙爱华在外打工，不居住在诸暨市街亭镇花厅村。上述事实，除到庭原、被告的陈述外，还有原告提供的《房子断卖协议》、农村私人建房用地呈报表、结婚申请书和被告张水苗提供的收条等证据证实。原告孙爱华与被告张水苗对上述证据均未提出无实质异议，被告张德行经本院传唤无正当理由未到庭应诉，视为对其质证权利的放弃，本院对上述证据的证明力依法予以认定。至于原告提供的诸暨市街亭镇花厅村民委员会出具的证明，因该证据系复印件，无法核实该证据的真实性，故本院不作为有效证据予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告张德行是否有权处分涉案房屋；二、被告张水苗在购买涉案房屋时是否善意。对于第一个争议焦点，本院认为，被告张德行于1992年8月18日向诸暨市街亭镇花厅村民委员会、诸暨市街亭镇人民政府、诸暨市土地管理局批得的60平方米建芳用地，系以包括原告在内的家庭成员四人作为在册人口审批，故原告孙爱华与被告张德行在该审批地块上所建造的房屋应当属于家庭共同财产。按照相关法律规定，共有人对共有财产的处分应当经得其他共有人的同意，但被告张德行未经共有人同意，擅自将合法用地上建造的房屋（占地面积60平方米）出卖给被告张水苗，故被告张德行无权处分合法审批用地上建造的房屋。对于原告孙爱华和被告张德行超建的21平方米房屋，因原、被告均未提供证据证明该超建部分房屋已经政府主管部门规划审批或已为政府主管部门登记入册，故被告张德行对超建的21平方米的房屋尚不享有所有权，其在《房子断卖协议》中对该部分房屋作出处分的行为也属无权处分。对于第二个争议焦点，本院认为，根据两被告签订的《房子断卖协议》第二条关于“甲方签字盖章即代表家庭所有成员，家庭成员的意见由甲方出具相关依据”的约定，可知被告张水苗对涉案房屋属于被告张德行家庭共同财产这一事实是明知的，且其明知在两被告签订《房子断卖协议》时原告孙爱华不居住在村里、有可能对其丈夫张德行出卖房屋的行为不知情，但其仍未尽到审慎的注意义务，在被告张德行未出具相关依据的情况下付清房款并使用涉案房屋，故本院认为被告张水苗的行为并不构成善意。按照法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，原告孙爱华作为共有人，对被告张德行出卖涉案房屋的行为不予追认，被告张水苗也没有证据证明其在购买涉案房屋之时是善意并且原告孙爱华认可被告张德行出卖房屋的行为，故本院认为两被告于2015年1月15日签订的《房子断卖协议》无效。对于被告张水苗提出的在《房子断卖协议》无效情况下，要求原告孙爱华与被告张德行共同返还房款50000元，并支付该款从2015年1月20日起至款付清日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率四倍计算的利息。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。该财产双向返还的主体应当限于合同双方当事人。本案中，本院处理的是原告孙爱华要求确认被告张水苗与被告张德行之间的《房子断卖协议》无效的诉请，而非两被告之间就房屋买卖发生的争议，故基于《房子断卖协议》无效产生的后果，被告张水苗可另行主张权利。被告张德行经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，鉴于本案事实已经查清，依法可作缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告张水苗与被告张德行于2015年1月15日签订的《房子断卖协议》无效，被告张水苗在本判决生效之日起十日内将涉案坐落于诸暨市街亭镇花厅村、建造面积为81平方米的房屋返还给原告孙爱华。本案案件受理费1050元，公告费560元，合计人民币1610元，由被告张德行负担1085元，由被告张水苗负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 张晓华代理审判员 余欢君人民陪审员 周苗来二〇一六年二月十五日书 记 员 郑小玲 来源：