（2015）驻民一终字第00657号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-12-27
案件名称
张得芳与西平县盆尧镇盆西村民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张得芳,西平县盆尧镇盆西村民委员会,张振亚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）驻民一终字第00657号上诉人（原审原告）张得芳，男，1964年5月12日出生，汉族，住西平县。委托代理人代冠新，河南柏国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西平县盆尧镇盆西村民委员会。法定代表人韩小军，该村委主任。委托代理人冯永军，驻马店市法律服务所法律工作者。原审第三人张振亚，男，1958年1月19日出生，汉族，住西平县。上诉人张得芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服西平县人民法院（2015）西民初字第01338号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张得芳及其委托代理人代冠新、被上诉人西平县盆尧镇盆西村民委员会（以下简称盆西村委）的委托代理人冯永军、第三人张振亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定，1995年被告西平县盆尧镇盆西村民委员会欲在盆尧街中段路南、盆西村4组所属原盆尧税务所旧址上建房。因资金紧张，盆西村委研究决定发布公告，承诺投资建房的村民无偿使用该处房屋8年，房屋产权归属盆西村委所有。后盆西村委找到原告张得芳，张得芳与盆西村委口头协商后，依约开始建房。房屋建成后，1997年年初张得芳将房屋租给他人使用，从1997年初收取房租至2007年年底。2008年至2009年，房租由盆西村委收取。2009年3月13日，盆西村委将该处土地使用权（西邻张振亚东墙1.5米处、东邻陈顺西西墙、北邻西无公路、南邻盆西村四组张德轩北墙）及附属房屋转让给第三人张振亚。2010年1月27日盆西村委通知实际承租人房屋产权归张振亚所有，将房屋租赁费交给第三人张振亚。原告张得芳于2015年7月21日起诉要求继续履行原、被告之间的房屋租赁合同，要求对诉争房屋享有优先购买权，要求确认被告与张振亚订立的房屋买卖合同无效。原审法院认为，所有权人对自己的不动产或动产，依法享受占有、使用、收益和处分的权利。原告张得芳与被告西平县盆尧镇盆西村民委员会口头约定在西平县盆××中段路南由张得芳建设房屋并无偿使用该处房屋8年，房屋所有权××盆××委所有的协议是双方真实意思表示，该口头协议为有效协议，该协议已经成立、生效并履行完毕，合同的权利义务已终止。2009年3月13日，张得芳已不承租该处房屋，盆西村委作为所有权人将该处房屋出卖给第三人张振亚，是对自己民事权利的处分。张得芳要求确认对盆西村委所出卖的房屋拥有优先购买权，没有事实和法律依据，不予支持。张得芳要求继续履行原、被告之间的房屋租赁合同，因没有提供相关证据，不予支持。该买卖行为并不损害张得芳的利益，张得芳要求确认盆西村委与张振亚订立的房屋买卖合同无效，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回原告张得芳的诉讼请求。案件受理费1800元减半收取900元，由原告张得芳承担。宣判后，张得芳不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，其与村委达成的协议是无偿使用房屋16年；村委出售房屋侵犯其优先购买权。请求撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。被上诉人西平县盆尧镇盆西村民委员会辩称，原审法院认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人因房屋租赁合同发生纠纷。双方当事人争议焦点为张得芳的租赁期限是否为16年及盆西村委出售房屋的行为是否侵犯了张得芳的优先购买权。关于租赁期限问题。张得芳上诉称房屋租赁期限为16年，盆西村委仅认可租赁期限为8年。根据《最高人民法院关于关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张得芳未提供充分证据证明其房屋租赁期限为16年，应当承担举证不能的不利后果。张得芳该项上诉理由不足，不予采纳。关于张得芳的优先购买权是否被侵犯的问题。根据已查明的事实，盆西村委于租赁期限届满后即向张得芳主张权利，要求收回房屋。争议房屋自2008年至2009年的房租即由盆西村委收取。盆西村委于2009年3月13日将争议房屋及土地转让给第三人张振亚系对自己权利的处分。张得芳诉称盆西村委侵犯其优先购买权缺乏事实和法律依据。综上，张得芳上诉理由不足，不予采纳，原审法院处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人张得芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 文德群审 判 员 廖化宇代理审判员 杨振松二〇一六年二月十五日书 记 员 王 聪 更多数据：