（2015）开民初字第7200号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2017-05-08

案件名称

李娜与北京恒泰建业房地产开发有限公司、郑州恒泰商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李娜,北京恒泰建业房地产开发有限公司,郑州恒泰商贸有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2015）开民初字第7200号原告李娜，女，1964年7月23日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托代理人王璞，河南卓源律师事务所律师。委托代理人张一默，河南卓源律师事务所律师。被告北京恒泰建业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄3号4号楼205室。法定代表人冉桂红。被告郑州恒泰商贸有限公司，住所地河南省郑州市二七区一马路51号（东操场街北）。法定代表人李萌阳。原告李娜与被告北京恒泰建业房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）、郑州恒泰商贸有限公司（以下简称商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李娜委托代理人王璞、张一默到庭参加诉讼，被告房地产公司法定代表人、商贸公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告为房地产开发企业，2011年12月在郑东新区商务内环中华保险大厦21楼设立售楼部对外销售商品房。原告经售楼人员介绍，于2011年12月14日与出卖人房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买出卖人开发的位于郑东新区××路永平路××“蓝天港湾”小区××楼××房屋××套，面积138.15平方米，单价每平方4550元，总房款658583元，并约定分期支付房款，首期房款为总房款的30%，于合同签订时支付给房地产，计188575元。并约定，出卖人（房地产公司）应于2014年5月31日前向买受人交付房屋。合同签订当时，原告依约向房地产公司提供的pos机上刷卡支付了首期房款188575元，但刷卡后的回单上显示，该刷卡机是被告商贸公司在民生银行申请的银联pos账户，而非房地产公司的账户。在房屋建设工地，该项目仅建设了三层就早已经停工。截止2014年5月31日，该项目仍未动工，被告迟迟不予交房，原告等购房户多次到被告位于郑东新区金水东路通泰路西南角的项目办公室进行询问、交涉，均被告知无法按时交房，原因是该土地属于军事用地，是国有划拨用地，不得用于商品房开发，公司也未取得商品房预售许可证，购房款无力退还。原告认为，被告房地产公司故意隐瞒未取得国有建设用地使用证和商品房预售许可证的事实，违规卖房，依据《合同法》第52条之规定，双方签订的合同应属于无效合同；且被告具有明显的过错，给原告方造成了经济损失。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应当承担返还购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过购房款一倍的赔偿责任。商贸公司系房地产公司的关联公司，二公司存在业务、人员和财务上的混同，其法人人格混同，商贸公司应就上述债务对原告承担连带责任。原告与被告多次协商未果，故诉至法院，请求确认双方订立的《商品房买卖合同》无效；判令被告房地产公司返还已付购房款188575元，支付利息39757元（暂计算至起诉日，以后利息按照同期银行贷款利率计算至被告履行义务之日）；判令被告房地产公司赔偿损失188575元；被告商贸公司对以上二、三项债务对原告承担连带清偿和赔偿责任；案件受理费由被告承担。被告房地产公司、商贸公司未答辩。原告李娜为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《购房合同》一份，证明被告房地产公司签约时有欺诈行为，合同中明确写明：出卖人已经取得该房屋地段的土地开发使用权，出卖人已经有关部门“批准”开发房屋，实际上并未取得土地使用权和有关批准（规划许可、施工许可及预售许可）；证据二、POS机刷卡回单、银行账户明细、收款收据各一份，证明原告向被告房地产公司提供的POS机刷卡支付188575元，该POS机系商贸公司在民生银行申请的银联POS机，房款实际转入被告商贸公司的账户；证据三、开发房屋工地现状照片1张，证明截至目前，合同签订已经四年，被告所开发的房屋仅盖了二层，长期处于停工阶段，而合同约定的交房日期为2014年5月31日；证据四、郑州市房管局官网上房产数据网页二份，证明2011年12月郑州市住宅销售均价为每平方6010元；2015年12月郑州市住宅销售均价为每平方9051元，原告因被告过错签订无效合同所受到的房价上涨经济损失为（9051-6010）/6010=50%，188575元×50%=94287.5元；证据五、“太极集团”网站首页截图4张，证明太极集团由河南太极置业有限公司、郑州嘉润置业有限公司、北京恒泰建业房地产开发有限公司、河南顺和置业有限公司、郑州恒泰商贸有限公司等十余家子公司组成，受集团中一人或数人实际控制；该公司多个子公司包括房地产公司、商贸公司，嘉润置业和顺和置业等，旗下所有楼盘项目，共用一个网站宣传营销，位于郑州市黄河南路和永平路交叉口的“蓝天港湾”项目、位于郑州火车站南侧（××马路××）的“恒泰品牌童装广场”项目，均系北京恒泰公司所开发；位于金水东路××道××（××西南角）的“蓝天空港”项目为河南顺和置业有限公司所开发；其中“蓝天港湾”项目（本案所指项目）还显示：该项目已经销售已售完约75%的面积，根据其开发的住宅面积为5万多平方、均价为4500元计算，已经取得1.77亿的销售款；证据六、大河网网站截图2张，证明被告商贸公司股东王丹丹1995年至2000年任河南顺和置业财务总监、副总经理，2000年任河南太极置业有限公司总经理、董事长；证据七、被告房地产公司工商登记信息两份，证明被告房地产公司原股东为冉桂红、曹庆安，法定代表人为冉桂红，2015年11月23日，股东才变更为侯彩丽、张祎，法定代表人为张祎；证据八、被告商贸公司工商登记信息一份，证明被告商贸公司股东为王丹丹、冉桂红、河南东方富远装饰工程有限公司，2015年10月26日，变更为王丹丹和河南东方富远装饰工程有限公司，公司地址在：郑州市二七区××马路××号；证据九、河南东方富远装饰工程有限公司工商登记信息一份，证明河南东方富远装饰工程有限公司原股东为郜松峰、王丹丹，015年12月16日变更为郜松峰、侯彩丽；证据十、河南顺和置业有限公司工商登记一份，证明顺和置业公司股东为河南乾一投资有限公司和河南四和有限公司；证据十一、河南乾一投资有限公司工商登记信息一份，证明乾一投资公司股东为冉桂红、严峰、李林；证据十二、河南太极置业有限公司工商登记信息一份，证明太极置业公司的股东为郑州科创企业管理有限公司和严峰；证据十三、河南科创企业管理有限公司工商登记信息二份，证明河南科创公司的股东为河南乾一投资有限公司和严峰，2015年7月变更为曹文学、薛正强；证据十四、郑州嘉润置业有限公司工商登记信息一份，证明郑州嘉润公司的原股东为王丹丹和郑州恒泰商贸有限公司，2015年8月才变更为刘建旺和刘明明；证据十五、股东会决议一份，证明2015年10月19日，郑州恒泰商贸公司召开股东会，同意股东冉桂红5%股权转让河南东方富远装饰工程有限公司，转让后股东持股情况为：王丹丹51%，河南东方富远装饰工程有限公司49%。说明王丹丹为该公司实际控制人；证据七至十五综合证明太极集团及其旗下的诸多子公司包括北京恒泰和郑州恒泰，实际控制人均为冉桂红、严峰、王丹丹等，其旗下的多个公司，存在复杂的股权交叉和变换，其名下开发的多个房地产项目及其项目公司，存在股东交叉任职、同时任职和股权控制关系。证据十六、其他同时购房人的购房合同和银行付款账户明细三份，证明被告房地产公司签订售房合同，被告商贸公司账户收款，不是一次性、临时性，而是多次、长期使用郑州恒泰账户，还使用了顺和置业的账户，说明被告房地产公司和商贸公司、顺和置业等多次共用一个银行账户收款，共用财务人员，存在人员、财务混同；证据十七、被告商贸公司的2011-2012年资产负债表二份，证明被告商贸公司财务2011年资产负债表，在“其它应付款”栏目上显示：年初数为一千四百八十多万元，年末数为两千一百多万；2012年资产负债表“其它应付款”年末数为两千二百八十多万元；“其它应付款”，会计科目解释为“指企业在商品交易业务以外发生的应付和暂收款项。指企业除应付票据、应付账款、应付工资、应付利润等以外的应付、暂收其他单位或个人的款项。”说明用被告商贸公司账户收取的部分购房款和被告房地产公司火车站“恒泰商业广场”项目的租金，并没有及时返还给被告房地产公司，一直还在商贸公司账户上；证据十八、郑州市房屋登记簿二份，被告商贸公司2012年利润表一份，证明被告商贸公司经营场所所使用的房屋，地址在一马路51号，产权人系被告房地产公司，该房系被告房地产公司所开发建造的恒泰商业广场，被告商贸公司为借款人的高达8000万元的借款合同，被告房地产公司为其提供房产抵押做担保，被告商贸公司主营业务是房屋租赁，其2012年的主营业务收入仅有一百多万元，其经营性质根本不需要8000元的贷款，而是被告房地产公司或其他房地产开发企业借被告商贸公司之名向银行融资；证据十九、河南省高院（2014）豫法立二民申字第00239号裁定书(房地产公司与张胜钧、商贸公司合同纠纷案再审)，郑州中院（2015）郑民四终字第899号判决书（张子明、张玉良与商贸公司房屋买卖合同案二审），二七区法院（2013）二七民二初字第901号判决书（朱永生与商贸公司、房地产公司合同纠纷案一审），（2013）二七民二初字第903号判决书（陈良夫与商贸公司、房地产公司委托合同纠纷案）；证明2004-2005年间，房地产公司建设开发位于二七区××马路××号的“恒泰服饰广场”商业项目，商贸公司是该商铺大楼的物业管理方（商贸公司2004年4月成立），房地产公司对该商铺进行销售，承诺三年包租，租金比例按照购房款的8-10%不等，在签订购房合同时，购房客户与商贸公司签订《商铺委托出租合同》，由商贸公司履行包租义务；约定购房者将所购商铺均委托给商贸公司对外出租，期限为三年；有的约定购房合同和委托合同同时生效，并存在以商贸公司应付购房者的租金冲抵房地产公司应收取的购房款的情况，因房地产公司所合作的按揭贷款银行出现问题，导致客户不能按时办理贷款交付剩余房款，房地产公司与商贸公司共同向购房者发出函告，并在不退还购房款的情况下，由商贸公司代替房地产公司单方收回房屋、拒付租金，导致众多购房客户起诉至法院，说明房地产公司和商贸公司在业务和财务上，存在大量混同；证据二十、人民法院网失信被执行人查询记录单、企业信息查询网查询结果截图，证明目前房地长公司已经进入法院失信被执行人名单，有法院公告26份，判决书9份，作为被执行人的执行案件4个，房地产公司存在债务履行不能的情形，为维护债权人合法权益，其独立人格有必要予以否定证据二十一、最高人民法院第15号指导性案例、法人人格混同案例及分析2份、商品房买卖合同纠纷案例2份，证明法人人格否定和商品房买卖合同纠纷相关案例。被告房地产公司、商贸公司未质证。经本院审查认为，原告提供的证据一、证据二、证据三均真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；其他证据与本案不具有关联性，本院均不予采信。被告房地产公司、商贸公司未举证。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认事实如下：2011年12月14日，原告李娜（××）与被告房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖》协议一份，约定原告购买被告开发的处于建设阶段的位于黄河东路、永平路××暂××为蓝天港湾××楼××Ｃ1户的房屋，房屋建筑面积为138.15平方米，单价为每平方米4550元，房屋总价为628583元，原告采取分期付款的方式付款，签订协议时交付总价款的30%，共计188575元；该项目十层封顶后（以出卖人告知的时间为准）三日内，买受人向出卖人交付总价款的40%,共计251433元；该项目主体封顶后（以出卖人告知的时间为准）三日内，买受人向出卖人交付总价款的30%,共计188575元。原告于合同签订当日向被告支付了188575元购房款，该款项通过POS机刷卡，转至被告商贸公司账户。涉案楼房仅盖了三层，长期处于停工阶段。原告称，原告等购房户多次到被告位于郑东新区金水东路通泰路西南角的项目办公室进行询问、交涉，均被告知无法按时交房，原因是该土地属于军事用地，是国有划拨用地，不得用于商品房开发，公司也未取得商品房预售许可证本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告与被告房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》明确了房屋的基本状况，原告已支付了部分房款，且被告亦按合同约定收取了首期房款，但被告房地产公司未提交证据证明其取得商品房预售许可证明。故对原告请求确认双方于2011年12月14日签订的《商品房买卖合同》无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。故原告要求被告房地产公司返还购房款188575元，本院予以支持。关于原告要求被告房地产公司赔偿损失188575元，并支付利息39757元（计算至2015年7月10日，以后按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告履行义务之日），本院根据被告方占用资金的时间、本地房地产价格趋势等酌定被告赔偿原告损失15万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2011年12月14日起至本判决确定付款之日止的利息。关于原告请求判令被告商贸公司承担连带清偿和赔偿责任，本院认为，根据被告房地产公司要求，原告将转至被告商贸公司账户，被告商贸公司未提交证据证明其将该款项支付给被告房地产公司，故被告商贸公司应与被告房地产公司共同返还购房款并支付利息，但不应赔偿其他损失。原告诉请被告商贸公司承担连带责任不当，本院予以纠正。被告房地产公司法定代表人、商贸公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李娜与被告北京恒泰建业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告北京恒泰建业房地产开发有限公司、郑州恒泰商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告李娜购房款188575元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2011年12月14日起至本判决确定付款之日止的利息；三、被告北京恒泰建业房地产开发有限公司赔偿原告李娜损失15万元；四、驳回原告王娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7554元，公告费260元，由被告郑州恒泰商贸有限公司、北京恒泰建业房地产开发有限公司负担4514元，由被告北京恒泰建业房地产开发有限公司负担3300元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　苏小松审　判　员　　彭　磊代理审判员　　孔　瑛二〇一六年二月十五日书　记　员　　刘中亚来源：