（2015）沪二中民二（民）终字第2739号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-03-01
案件名称
赵应声与江承英占有排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵应声,江承英
案由
占有排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2739号上诉人（原审原告）赵应声，男，1958年9月5日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托代理人韩蓓蓓，上海新望闻达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江承英，女，1963年10月8日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。指定代理人上海市杨浦区平凉路街道惠明居民委员会。委托代理人秦国保，男，1960年8月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人孙成，上海大邦律师事务所律师。上诉人赵应声因占有排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第1568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，案外人钱素珍1992年成为承租人，钱素珍与姜福杭（2008年2月报死亡）原系夫妻关系，后二人于2000年9月6日协议离婚。离异后，姜福杭继续居住在上海市杨浦区怀德路XXX号二层后楼房屋（以下简称“系争房屋”）内，钱素珍搬往娘家居住。2000年10月起，姜福杭与江承英恋爱并共同生活在系争房屋内，姜福杭去世后，江承英继续居住使用该房屋至今。2015年1月4日，赵应声与钱素珍签订《住房转让协议》，约定：钱素珍将系争房屋出售给赵应声，房价款为人民币（以下币种均为人民币）72万元，双方做低房价为10万元，交易后20天赵应声付清包括尾款在内的所有房款。2015年1月18日，赵应声与钱素珍签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定钱素珍将系争房屋转让给赵应声，成交价为10万元。2015年3月4日，赵应声取得系争房屋承租权，2015年3月20日，赵应声户籍迁入该房屋内。2015年3月25日，赵应声与钱素珍签订《房屋交接书》，内容为：系争房屋双方各自的权利义务履行完毕。现赵应声诉至原审法院，请求判令：江承英返还系争房屋给赵应声，并向赵应声支付2015年3月4日起至实际返还之日止期间的使用费，按照每月800元标准计算。原审法院审理过程中，赵应声陈述称其共向钱素珍支付房款47万元，其中20万通过银行转账，其余27万分别以现金形式支付。其余房款未付的原因是钱素珍户口未迁出。原审法院审理过程中，赵应声述称：赵应声曾经在中原地产工作过一两个月，通过中介了解到钱素珍出售系争房屋，因得知该房屋要拆迁，故赵应声购房。购房前赵应声曾上门看房，但门锁着，故未看成。钱素珍向其介绍说该房屋是钱素珍单位分配给钱素珍的，钱素珍与前夫姜福杭离婚后，为了避免发生争执，房屋就给前夫姜福杭居住了，姜福杭去世后，钱素珍想住进去但被江承英打了出来，居委会和派出所都做钱素珍工作，说江承英是精神病，就让她住吧。然后赵应声调查了系争房屋的情况，确实和钱素珍说的一致，赵应声认为在法律上不影响交易，所以还是决定购买该套房屋。以上事实，由当事人提供的租赁凭证、离婚证、自愿离婚协议书、居委会证明、户籍资料、上海市公有住房承租权转让合同、户口簿、收条、住房转让协议、房屋交接书以及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，原审法院予以确认。原审法院认为，江承英与姜福杭共同生活在系争房屋多年，姜福杭去世后江承英仍继续居住使用该房屋至今，原承租人钱素珍对此未提出异议；赵应声购买系争房屋时，对系争房屋内的实际居住使用人情况明知，对此现状的房屋，赵应声仍自愿购买，并在向钱素珍支付部分房款后，与钱素珍签订了《房屋交接书》，赵应声行为视为认可该房屋的权利瑕疵现状，故赵应声要求江承英迁出房屋并支付使用费之诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，原审法院作出判决如下：一、赵应声要求江承英返还上海市杨浦区怀德路XXX号二层后楼房屋之诉讼请求，不予支持；二、赵应声要求江承英支付上海市杨浦区怀德路XXX号二层后楼房屋2015年3月4日起至实际返还之日止期间的使用费（按照每月人民币800元标准计算）之诉讼请求，不予支持。赵应声不服原审法院判决，向本院提起上诉称：赵应声是系争房屋的承租人，江承英未经其允许居住在系争房屋内，并无合法依据。即使赵应声买房时明知江承英居住在系争房屋内也不能视为赵应声认可该房屋的权利瑕疵现状。故请求撤销原审判决，改判支持其原审诉请。被上诉人江承英辩称：系争房屋是其原同居男友姜福杭留下的房屋，其从2000年起由于与姜福杭的长期共同生活搬进了系争房屋，至今已在该房屋居住十五年，是系争房屋的同住人。对此，系争房屋原承租人钱素珍对江承英居住在系争房屋长达15年，亦未提出异议。此外，姜福杭生前由江承英供养，其过世后江承英负担了其丧葬费用，根据继承法的规定，姜福杭生前的房产可以由江承英来继承。故江承英拥有合法的理由居住在系争房屋，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：首先，系争房屋为公有住房，江承英与姜福杭共同生活在系争房屋多年，姜福杭去世后江承英仍继续实际居住使用该房屋至今，对此即便是原承租人钱素珍亦未提起诉讼要求其迁出。其次，房屋买卖系涉及金额较大的民事活动，作为一名具有完全民事行为能力的公民，在交易过程中理应负有合理的谨慎义务。结合赵应声在原审中陈述的工作经历，应认定其对于房屋交易过程中的风险具备防范和控制的常识，故根据原审中赵应声自述的购房经过，原审法院认定其在决定购房前，对于系争房屋的现状已明知，并无不当。鉴于赵应声在明知系争房屋内存在实际居住使用人的情况下，仍然作出了自愿购买的决定，并在向钱素珍支付部分房款后，与钱素珍签订了《房屋交接书》，而该交接书上亦载明钱素珍、赵应声双方诚实信用操作，各自的权利、义务履行完毕。据此，原审法院认定赵应声的行为视为认可该房屋的权利瑕疵现状，并对赵应声要求江承英迁出房屋并支付使用费的请求未予支持，于法有据，并无不当，本院予以认同。现赵应声上诉要求撤销原审判决，但未提供充分证据，本院认可原审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对赵应声的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人赵应声负担。本判决为终审判决。法官助理莫燕审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 徐 庆二〇一六年二月十五日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自