（2016）鄂01民终650号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-12-26
案件名称
袁银与湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁银,湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终650号上诉人（原审原告）：袁银。委托代理人：石建清、黄小卉，湖北高驰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司，住所地湖北省黄冈市八一路23号。法定代表人：王操国，系该公司董事长。委托代理人：詹翔，系该公司法务专员。上诉人袁银、湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称森泰公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服武汉市江夏区人民法院（2015）鄂江夏民二初字第00624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月22日，袁银向一审法院提起诉讼，请求判令：1、由森泰公司支付逾期交房违约金25346元；2、由森泰公司支付逾期办证违约金290元；3、本案诉讼费由森泰公司承担。一审法院经审理查明，2013年1月23日，袁银、森泰公司签订商品房买卖合同，购买长泰花园第9幢2单元9层3号房。合同第五条、第六条约定，袁银应按约定给付购房款290000元；合同第九条约定，森泰公司应于2013年12月31日前完成规划、质量等专项验收，完成商品房项目竣工交付使用相关手续并交付使用；合同第十一条约定，未按第九条办理的，逾期按日支付已付购房款万分之二的违约金；合同第十六条约定，在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成不能办理房地产权属证书，按0.1%支付违约金。合同签订后，袁银付清了购房款，于2014年7月25日领取钥匙。长泰花园第9幢房屋于2015年1月9日取得竣工验收备案证。一审法院经审理认为，袁银与森泰公司签订的商品房买卖合同没有效力上的瑕疵，合同有效。双方就合同第九条的解释争议，根据合同的目的，遵循文意解释与体系解释的方法，应解释为取得竣工验收备案证之日即2015年1月9日为实现约定的交房条件，森泰公司依法应承担违约责任。袁银主张2015年3月13日为计算止期，依法不予支持。按照合同第十六条约定，森泰公司未在2015年4月9日前办理完房地产初始登记，构成违约，依法亦应承担违约责任。袁银领取钥匙仅属于事实上而非法律上的受领，森泰公司的抗辩意见不能成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向袁银支付自2014年1月1日起至2015年1月9日止的逾期交房违约金21634元；二、湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向袁银支付逾期办证违约金290元；三、驳回袁银其他诉讼请求。本案受理费人民币440.9元，减半收取人民币220.45元，由袁银负担人民币50元，由湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司负担人民币170.45元。判后，袁银、森泰公司均不服一审判决，向本院提起上诉。袁银上诉称：一审判决认定涉案商品房于2015年1月9日取得竣工验收备案证，属于事实认定错误。涉案商品房实际上是于2015年3月13日取得由武汉市住房保障和房屋管理局颁发的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。结合商品房买卖合同第九条的约定，出卖人应当将“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”的商品房交付买受人，因此，逾期交房的违约金应计算至2015年3月13日。上诉请求：一、请求撤销一审民事判决第一项，改判支持袁银一审的诉讼请求。森泰公司上诉称：一、一审判决认定事实错误，对合同条款的解释不当。一审判决扩大解释双方合同第九条，提高交房条件门槛，违背双方真实意思表示。森泰公司单项指标均验收合格，就具备实质交房条件，森泰公司没有违约行为，不构成违约。二、一审判决适用法律不当，判决按日万分之二违约金过高，远远超过造成损失的百分之三十，与实际损失不符。违约金约定过高，应予适当减少。上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。二审中，袁银向本院提交《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》一份，拟证明标的房屋是于2015年3月13日才取得符合合同第九条第四款：完成商品房项目竣工交付使用相关手续相一致。经质证，森泰公司认为不是新证据，根据合同第九条第四款后是标有斜线，表明该款是不存在，已审理生效的同类案件均以竣工验收备案证时间为达到交房条件。因不能达到证明目的，本院不予采信。经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均不持异议，本院予以确认。本院认为，袁银与森泰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人理应信守合同，全面履行约定义务。该合同约定，交房条件之一为：完成商品房项目竣工交付使用相关手续，而且，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，作为建筑工程的商品房，其交付至少要具备“经竣工验收合格”这一条件，房地产未经验收合格不得交付使用。本案中，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，森泰公司应于2013年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付袁银使用，双方签订合同约定的交房时间内，森泰公司未向袁银交付“经竣工验收合格”的房屋。森泰公司明知不可能于2013年12月31日前交房，也未实际于该约定时间交付房屋，其对格式合同的解释为单项指标均验收合格，就具备实质交房条件，对于购房者袁银而言显失公平，也不符合常理。其认为自己不构成违约的上诉理由与合同约定不符，故其该项上诉理由无法律依据而不能成立。森泰公司上诉称双方违约金约定过高的理由，因其未能举证证明按日万分之二计算违约金，远远超过造成实际损失的百分之三十，其认为双方违约金约定过高缺乏事实依据，一审按双方合同约定判决并无不当，故森泰公司的该项上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。关于袁银认为应按《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》取得时间2015年3月13日计算违约金的上诉请求，因双方合同中没有明确约定以《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》取得时间为交付房屋的时间，故其上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币440.9元，由袁银负担人民币220.45元，湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司负担人民币220.45元。本判决为终审判决。审判长 陈继红审判员 张立新审判员 王 阳二〇一六年二月十五日书记员 刘贝莉 关注公众号“”