（2015）浙绍民终字第2408号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-05-27

案件名称

徐海锋与凌加友、倪爱美等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐海锋,凌加友,倪爱美,凌某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书（2015）浙绍民终字第2408号上诉人（原审原告）徐海锋。委托代理人（特别授权代理）钱杨明，浙江裕丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）凌加友。被上诉人（原审被告）倪爱美。委托代理人（特别授权代理）徐金玉。被上诉人（原审被告）凌某。上诉人徐海锋因房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2004年1月13日，被告凌加友（甲方）与原告徐海锋（乙方）签订《房屋绝买书》一份，约定被告凌加友将坐落于门前江公寓17幢302室，面积为121平方米，自行车库为10.88平方米的房屋一套出卖给原告徐海锋；双方协商价格为285000元；房屋款甲乙双方签名后一次性付清；房产证由甲方负责办理好给乙方。合同签订后，原告依约向被告凌加友支付了房款，被告凌加友将房屋交付给原告。后，原告将水电登记至自己名下。绍兴市越城区门前江公寓17幢302室房屋（建筑面积121.13平方米，自行车库10.88平方米）于2006年8月24日登记在凌加友名下。被告凌加友在取得房屋三证后，已按约将房屋三证交付给原告。绍兴市越城区门前江公寓17幢302室房屋系拆迁安置房，拆迁时确户人口为凌加友、倪爱美、凌某。2002年9月29日，《绍兴经济开发区拆迁补偿安置结算清单》中确认的实际安置人口亦为该三人。被拆迁老房原系被告凌加友于1993年1月18日以当时在册人口凌加友、倪爱美、凌某向村委申请建房，后于同年11月14日最终经当时的乡人民政府审批同意。原审法院认为：根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告与被告凌加友在自愿基础上签订房屋绝买书，主体适格、内容合法、意思表示真实、未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案房屋系拆迁安置房，拆迁时以三被告名义进行安置，且被拆迁老房亦以三被告名义申请建造，故该房屋应系三被告的家庭共同财产。被告凌加友虽系户主，但签订合同时，本案房屋产权尚未登记，无公示效力，原告有义务就本案房屋权属情况进行审查；合同签订时，被告凌某系未成年人，被告凌加友出卖该房屋涉及处分未成年人财产，且合同双方未经其另一监护人倪爱美同意，现被告倪爱美及凌某均不同意出卖房屋，故原告要求三被告协助过户的主张，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、原告徐海锋与被告凌加友于2004年1月13日签订的《房屋绝买书》有效；二、驳回原告徐海锋的其他诉讼请求。本案案件受理费9800元，由原告徐海锋负担4900元，被告凌加友负担4900元，被告负担部分，于判决生效之日起七日内向该院交纳。原审判决作出后，上诉人徐海锋提起上诉称：凌加友与倪爱美系夫妻关系，凌某系凌加友与倪爱美的女儿，2004年1月13日凌加友与徐海锋签订房屋绝买书，倪爱美及凌某应当知道本案争议房屋已出卖给徐海锋的事实。2004年1月13日凌加友把本案争议房屋出卖给徐海锋，同时把房屋钥匙交付给徐海锋，徐海锋当即对该房屋进行了装饰装潢，并搬入该房居住，同时办理了水、电过户手续。凌加友、倪爱美、凌某实际居住的位置与本案争议房屋居住的大多数是同村的拆迁户，并且凌某出嫁后居住地亦为同一小区8幢605室，在徐海锋占有房屋11年从未就房屋买卖行为主张权利，此举有悖人之常情。另外，倪爱美在一审庭审时陈述2009年年底原告曾经要求过户，证明倪爱美在2009年年底自认已知门前江公寓17幢302室出卖的事实，但并没有向上诉人提出异议。倪爱美在徐海锋占有房屋11年从未就房屋买卖行为主张权利，视为对凌加友出卖行为进行了追认。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。结合本案，徐海锋以当时市场价购买，不存在恶意串通行为，同时支付了合理对价285000元购买本案争议房屋，购买时完全有理由相信凌加友行为系其夫妻双方共同意思表示，房屋买卖合同效力应当及于倪爱美，倪爱美应当依合同履行协助过户的义务。凌某在出售房屋时系未成年人，属限制民事行为能力人，本案争议房屋买卖合同对其监护人具有法律效力，其监护人为凌某权利义务作出了处分，对凌某应当具有法律效力，目前，凌某已具备完全民事行为能力，应当履行其监护人为其设置的权利义务，应当依合同履行协助过户的义务。综上，请求依法改判。被上诉人凌加友、倪爱美、凌某共同答辩称：房屋是共同财产，系凌加友、倪爱美、凌某三个共有财产，合同只有凌加友签名，当时签订协议的时候，其他共有人都不知情，其他共有人是起诉后才知道，所以这张房屋买卖协议是无效的，对共有人凌某、倪爱美没有约束力，这个买卖不成立。二审中，各方当事人均未提交证据。本院经二审审理查明的事实与原审判决认定一致。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条，关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。?而本案所涉买卖标的为家庭共同所有的房屋一套，显然该房屋的出售行为并非日常生活需要而为，买受人应当举证证明在该出卖该房屋行为系夫妻双方共同意思表示。然而在本案中，上诉人徐海锋也明确签订房屋买卖合同时，仅与凌加友一人进行了协商、洽谈，并未见过倪爱美。合同签订时倪爱美也未在协议书上签字。因此，该买卖合同的效力并不当然及于倪爱美、凌某。虽然，根据庭审陈述，在2009年时徐海锋前往凌加友家告知过倪爱美房屋买卖的事实，但倪爱美也明确陈述了其当时就表示了不同意卖房。原审法院判令驳回徐海锋要求办理房屋过户手续的请求，于法有据。上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人徐海锋负担。本判决为终审判决。审　判　长　　丁林阳审　判　员　　冯勤伟代理审判员　　姚　瑶二〇一六年二月十五日书　记　员　　陆琪瑜百度搜索“”