（2016）鄂05民终292号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-06-28
案件名称
翟友芝、刘正琴等与习长龙、蒋大春等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
习长龙,蒋大春,习永宏,翟友芝,刘正琴,翟炼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终292号上诉人（原审被告）习长龙。上诉人（原审被告）蒋大春。上诉人（原审被告）习永宏。上列三上诉人共同委托的代理人余立宁，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。上列三上诉人共同委托的代理人蔡轩，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）翟友芝。被上诉人（原审原告）刘正琴。被上诉人（原审原告）翟炼。上列三被上诉人共同委托的代理人张云芝，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。上诉人习长龙、习永新、蒋大春因与被上诉人翟友芝、刘正琴、翟炼房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第00702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员李建敏、毕勇参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审判决认定，2014年4月2日，双方经协商后达成了《房屋买卖协议书》、《农村土地转让协议书》和《房屋买卖补充协议》。上述三份协议约定翟友芝、刘正琴、翟炼作价20万元将位于小溪塔街道办事处狮子山柑桔场43号的房屋及附属物、房屋周边园田和土地及种植的柑桔树、桂花树、白果树、李子树、樱桃树、黑桃树、烧柴树等及其他地方的桔树都出卖给翟友芝、刘正琴、翟炼所有和生产经营。协议还约定习长龙、习永新、蒋大春应告知当地村委会认可翟友芝、刘正琴、翟炼购买房屋和土地及其他事项。上述协议签订后，翟友芝、刘正琴、翟炼向习长龙、习永新、蒋大春支付了20万元的购房价款，习长龙、习永新、蒋大春也按协议的约定向翟友芝、刘正琴、翟炼交付了房屋、土地及其相关附着物。之后，翟友芝、刘正琴、翟炼对上述所购房屋进行了简易改造装修并入住。2015年3月15日，因翟友芝、刘正琴、翟炼要求习长龙、习永新、蒋大春增加桔园面积而经小溪塔狮子山柑桔场组织双方调解后，习长龙、习永新、蒋大春同意无偿提供柑桔树10棵（约0.2亩）给翟友芝、刘正琴、翟炼用于修路，双方为此达成和解并将上述内容作为补充条款写入2014年双方签订的《农村土地转让协议书》，双方及狮子山柑桔场的相关干部作为见证人均在该协议书上签字确认。2015年4月，翟友芝、刘正琴、翟炼再次要求习长龙、习永新、蒋大春增加桔园面积，习长龙、习永新、蒋大春拒绝。为此双方产生纠纷，翟友芝、刘正琴、翟炼遂于2015年4月22日向原审法院提起诉讼，请求确认双方签订的房屋买卖协议书、农村土地转让协议书及房屋买卖补充协议无效，并判令习长龙、习永新、蒋大春返还购房购地款200000元和赔偿损失32475元。庭审中，习长龙、习永新、蒋大春曾以翟友芝、刘正琴、翟炼违约依双方签订的合同应承担违约责任为由提起过反诉，要求支付违约金5万元。审理过程中，习长龙、习永新、蒋大春申请撤回反诉，原审法院依法裁定予以准许。原审法院认为，双方于2014年4月2日签订的《房屋买卖协议书》、《农村土地转让协议书》和《房屋买卖补充协议》，虽然系双方当事人的真实意思表示，但相关协议的内容违反了法律的强制性规定，即合同内容不合法，应属无效合同。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设等”以及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的国家政策性规定，农村的宅基地属于农村集体经济组织所有，能依法享有农村宅基地使用权的必须是农村集体经济组织的成员，宅基地使用权的转让也只限于农村集体经济组织成员内部之间。而本案购房者一方系城市居民，显然不具备农村宅基地使用权。故上述双方签订的有关农村住房和土地及相关附着物的买卖协议因内容违法而无效。习长龙、习永新、蒋大春辩称的翟友芝、刘正琴、翟炼购买的是房屋而不是宅基地、而且翟友芝、刘正琴、翟炼购买后是直接居住使用而不是用来拆除用于其它建设使用的理由不能成立，原审对此不予采纳。翟友芝、刘正琴、翟炼要求确认双方签订的《房屋买卖协议书》、《农村土地转让协议书》和《房屋买卖补充协议》无效及要求习长龙、蒋大春、习永宏立即返还购房购地款20万元的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持；同理，翟友芝、刘正琴、翟炼也应将所购房屋、土地及相关附着物交还。由于双方所签订的上述三份协议因内容违反国家法律强制性和国家政策禁止性规定而导致无效，双方对此均有过错，应各自承担相应的法律责任。同时翟友芝、刘正琴、翟炼也未向原审法院提供其造成损失的充分证据，故原审对翟友芝、刘正琴、翟炼要求对方赔偿其损失32475元的诉讼请求不予支持。基于上述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决翟友芝、刘正琴、翟炼与习长龙、蒋大春、习永宏于2014年4月2日签订的《房屋买卖协议书》、《农村土地转让协议书》和《房屋买卖补充协议》均无效；习长龙、蒋大春、习永宏于判决生效后一个月内返还翟友芝、刘正琴、翟炼购房款20万元；驳回翟友芝、刘正琴、翟炼要求习长龙、蒋大春、习永宏赔偿损失32475元的诉讼请求。原审同时决定，一审案件受理费2394元，由翟友芝、刘正琴、翟炼负担244元，由习长龙、蒋大春、习永宏负担2150元。上诉人习长龙、蒋大春、习永宏不服原审法院的上述判决，向本院提出上诉，主要理由是：原审认定房屋买卖与土地合同均无效属适用法律错误，房屋与土地是分别独立的合同，不能将禁止土地转让的法律规定适用于房屋买卖，部门规章也不能作为认定合同效力的依据。认定本案中双方都有过错无法律依据。请求二审人民法院依法改判驳回翟友芝、刘正琴、翟炼的全部诉讼请求，并判令翟友芝、刘正琴、翟炼负担本案一、二审案件受理费费。被上诉人翟友芝、刘正琴、翟炼答辩称，原审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为：1、双方订立的《农村土地转让协议书》虽均属真实意思表示，但该行为有违农村土地作为农村集体财产的专属性，损害了农村集体经济组织的利益，且依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设等其他用途，故该合同因违反了法律法规的禁止性规定，应认定为无效合同；同理，土地与建筑于其上的房屋不可分离，房屋的转让必然引起土地使用权的转让，双方订立的房屋买卖协议亦应认定无效。因双方合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，双方对因本案所涉合同取得的财产互负返还义务。2、习长龙、蒋大春、习永宏认为原审认定买卖双方均有过错缺乏依据。但本院认为，城乡二元体系为我国长期政策历史形成，双方当事人均应对城市户籍人员购买农村房屋的法律后果有所预期，故原审判决认定双方对订立本案所涉合同一事均有过错并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4788元（习长龙、习永红、蒋大春已预交），由习长龙、习永红、蒋大春负担。本判决为终审判决。审判长 张晓燕审判员 李建敏审判员 毕 勇二〇一六年二月十五日书记员 张鹏炜 百度搜索“”