（2015）弋民一初字第01472号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2017-05-10
案件名称
安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司与邓修霞、第三人中国银行股份有限公司芜湖利民东路支行商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市弋江区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司,邓修霞,中国银行股份有限公司芜湖利民东路支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2015）弋民一初字第01472号原告：安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司，住所地芜湖市弋江区南瑞2号楼,组织机构代码68363134-5。法定代表人：叶盛,董事长。委托代理人：武自强，安徽宇浩律师事务所律师。委托代理人：周宇浩，安徽宇浩律师事务所律师。被告：邓修霞，女，1987年7月17日出生，汉族，初中文化，无业，户籍地芜湖市繁昌县，住芜湖市鸠江区。第三人：中国银行股份有限公司芜湖利民东路支行，住芜湖市弋江区瑞丰商品交易博览城E区1层，组织机构代码不详。负责人：李峰，行长。原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司诉被告邓修霞、第三人中国银行股份有限公司芜湖利民东路支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法由审判员韩先明独任审判，于2015年12月22日公开开庭进行了审理，原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司委托代理人武自强、被告邓修霞到庭参加诉讼。第三人中国银行股份有限公司芜湖利民东路支行经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司诉称：2010年8月11日原被告双方签订了《商品房买卖合同》二份，约定被告购买原告预售的位于弋江区“中国芜湖瑞丰商品交易博览城”C区02#楼208号、209号商铺二间，每间建筑面积分别为27.73平方米、28.25平方米，单价分别为234024元、243650元,总计房屋价款477674元。2010年11月24日、2010年12月22日，被告做为借款人与第三人（贷款人）及原告（保证人）分别签订了《住房商业用房借款合同》二份，分别约定由第三人向被告提供贷款110000元、120000元，合计230000元，贷款期限120个月；原告做为二份借款合同的保证人均提供了连带责任担保。放贷之前，根据借款合同约定，第三人将C区02#楼208号、209号商铺向芜湖市房地产登记管理处办理了抵押权预登记。被告于2010年7月27日向原告分别支付了C区02#楼208号、209号商铺的定金100000元，又于2010年8月9日支付了预付购房款147674元（即74024元、73650元），购房首付款合计为247674元。根据贷款合同约定，第三人于2011年1月1曰将贷款本金110000元、120000元，合计230000元汇入指定贱户，用于借款人（被告）支付其购买二间商铺的购房款。原告出具了预收购房款发票六张，总计金额：477674元。嗣后，原告依约将所售商铺交付被告使用（直至目前该房尚未正式办理所有权转移登记）。因被告于2014年7月2日开始逾期还贷，根据借款合同约定，第三人分别于2014年7月31日、2014年8月29日、2014年9月30日分三次从原告的保证金账户扣划还贷本息2391.68元、2721.65元、2722.43元，合计7835.76元作为原告代为被告偿还到期贷款。2014年11月13日第三人向原告发出“通知书”二份，并于2014年11月14日在芜湖“大江晚报”刊登向被告发出的“函告”二份，宣布被告的贷款提前到期，决定提前收回贷款本息，并于2014年11月25日从被告的保证合账户扣划本息167107.38元，至此原告代为被告偿还贷款本息合计人民币174943.14元(7835.76元+167107.38元)。根据《商品房买卖合同》附件三、补充协议第二条第二项约定：“如买受人未按期还贷，致使出卖人承担担保责任代为偿还的，买受人对银行的违约视同对合同的违约，出卖人有权解除合同将合同标的物代为另行出售，并按照总房款的5%向买受人收取违约金，或有权从买受人已付房款中代为扣除应支付的银行本息、罚息、违约金其他各项费用。”另根据《借款合同》第十三条约定：“本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布本合同项下的全部贷款提前到期，要求借款人清偿部分或全部本息（包括逾期罚息），贷款人有权提起诉讼，相关实现债权费用（诉讼费、律师费、执行费及其他实际支出费用由借款人承担。”原告认为被告的行为显己构成根本违约，致使原告的合同目的根本无法实现，且造成原告的经济损失，故原告依法诉请判令解除原被告双方签订《商品房买卖合同》二份、被告返还瑞丰商博城C02#-208号、C02#-209号商铺，并承担违约金23883元、被告支付原告资金占用利息10209.01元（以原告为其代偿的银行贷款本息174943.14元为基数，自2014年11月26日起，暂计算至2015年11月16日止，355天，按当时同期银行贷款年利率6%计算）及实际支付之日止、第三人协助办理解除讼争房屋的预抵押登记手续、被告支付原告的实现债权费用（律师费）21000元。被告邓修霞辩称：原告让我还钱我不是不还，我是有原因的，我家在2014年4月份失火，我从2014年7月份开始没有还贷，我没有能力还钱，而被告至今没有通知我调解。我虽然营业了，但是没有生意，原告没有做到其应该做的，导致我没有能力还钱。我批发的货物都卖不掉，投资的钱没有回收。第三人中国银行股份有限公司芜湖利民东路支行未作答辩。经审理查明：2010年8月11日，原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司与被告邓修霞签订《商品房买卖合同》二份，原告将其开发的位于弋江区“中国芜湖瑞丰商品交易博览城”C区02#楼208号、209号商铺二间出卖给被告，单价分别为234024元、243650元,总计房屋价款477674元；同时，双方在该合同《补偿协议》中约定：如买受人未按期还贷，致使出卖人承担担保责任代为偿还的，买受人对银行的违约视同对合同的违约，出卖人有权解除合同将合同标的物代为另行出售，并按照合同总房款5%向买受人收取违约金，或有权从买受人已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金其他各项费用等。2010年11月22日、24日、被告作为借款人与第三人中国银行股份有限公司芜湖利民东路支行（贷款人）及原告（保证人）分别签订了《住房商业用房借款合同》二份，分别约定由第三人向被告提供贷款本金110000元、120000元，合计230000元，贷款期限120个月，原告作为该二份借款合同的保证人为被告贷款均提供了连带责任担保。2011年1月1日，第三人将上述贷款发放给被告，原告也于2011年将涉案房屋交付被告，第三人将涉案房屋在房屋登记管理部门办理了抵押权预登记手续。被告向原告购房并办理按揭贷款后，陆续按约归还了第三人的贷款，但自2014年7月后，被告未能按约归还第三人借款，因此，第三人于2014年7月31日、2014年8月29日、2014年9月30日分别从原告的账户上扣划了被告应归还的贷款本息2391.68元、2721.65元、2722.43元，合计7835.76元。2014年11月13日，因被告未能按期还款，第三人向原告发出通知两份，要求原告于2014年11月17日前承担保证责任，归还贷款本息81185.05元及88565.33元，2014年11月25日，第三人分别从原告的账户上扣划了79920.95元及87186.43元，并于同月28日分别向原告发出了《函告》二份。原告代被告归还借款后，被告未能向原告偿还该垫付款，原告遂依法诉至本院。上述事实，有证据原告提交的原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证、第三人营业执照复印件、商品房买卖合同二份、原告出具的预收购房款发票复印件、住房商业用房借款合同复印件二份、贷款还款凭证复印件三份、第三人向原告发出的通知书二份、第三人从原告保证金账户扣划贷款本息的扣款凭证复印件两份、第三人发给原告的扣款函告二份及原被告的陈述等在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。本院认为：当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的原告提供被告向其购房并向第三人办理了按揭贷款且由原告为该贷款提供担保的证据真实、充分、数额准确，，被告对此不持异议，第三人虽未到庭，但其担保期内既不答辩，经本院合法传唤，又无正当理由拒不到庭，应视为其放弃了相应的诉讼权利，包括对证据进行质证的权利，故对原告提交的证据应予认定，各方当事人由此而确立的权利义务关系应受法律保护。被告向第三人贷款后未能按约归还第三人贷款，致使原告承担保证责任，被第三人扣划了银行存款，而此后被告未能归还原告的代偿款，原告据此要求解除原被告间的商品房买卖合同、被告返还财产、承担违约责任符合双方约定，本院予以支持；原告已将被告欠第三人的贷款全部归还，故第三人依法应撤销涉案房屋的预抵押登记，原告作为涉案房屋的利害关系人，要求第三人协助办理解除讼争房屋的预抵押登记手续与法不悖，本院予以支持；原告要求被告承担其实现债权的费用即律师费，并提交了原被告及第三人的借款合同，但该借款合同是约定被告向第三人承担该项费用，而非是向原告承担，故原告要求被告承担该费用无相应的事实、法律依据，本院不予支持。另被告前期购房时已支付给原告的款项（含原告因被告贷款而从第三人处取得的款项）被告可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司与被告邓修霞于2010年8月11日签订《商品房买卖合同》二份；二、被告邓修霞于本判决生效之日起30日内返还其购买原告的瑞丰商博城C02#-208号、C02#-209号商铺；三、被告邓修霞于本判决生效之日起10日内赔偿原告违约金损失23883元；并以174943.14元为基数，自2014年11月26日起，按年利率6%的标准赔偿原告利息损失至本判决确定的给付之日；四、第三人中国银行股份有限公司芜湖利民东路支行于本判决生效之日起10日内协助原告办理解除瑞丰商博城C02#-208号、C02#-209号房屋的预抵押登记手续；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4644元，原告负担163元，被告负担4481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 韩先明二〇一六年二月十五日书记员 戴 倩附适用法律条文（规定）：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”