（2015）澄临民初字第00697号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-10-18
案件名称
欧阳敖敖、吴云青与江苏广本房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
江阴市人民法院
所属地区
江阴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
欧阳敖敖,吴云青,江苏广本房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2015）澄临民初字第00697号原告欧阳敖敖。原告吴云青。委托代理人黄仁华、姜淑燕（受欧阳敖敖、吴云青共同委托），江苏延新律师事务所律师。被告江苏广本房地产开发有限公司，住所地江阴市璜土镇澄路3808号。法定代表人周国权，该公司董事长。委托代理人薛刚，江阴市璜土法律服务所法律工作者。原告欧阳敖敖、吴云青诉被告江苏广本房地产开发有限公司（以下简称广本公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法转为普通程序，由审判员吴玉凤、与人民陪审员徐仁方、许庆健组成合议庭于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告欧阳敖敖、吴云青的共同委托代理人黄仁华、姜淑燕，被告广本公司的委托代理人薛刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳敖敖、吴云青诉称：2013年4月2日，原、被告签订编号为MLYG-004的《商品房买卖合同》，该合同第八条约定，被告应当在2015年2月15日前，依照国家和地方人民政府的规定将经综合验收合格后的商品房交付原告使用，合同第九条约定，被告逾期交房超过45天的，原告有权单方解除合同。被告至今已逾期交房近90日，其行为已构成严重违约，原告已发函给被告要求解除合同，被告至今仍置之不理。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令1、解除原、被告于2013年4月2日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款365146元并承担违约金（截至2015年5月30日已支付银行贷款利息22525.73元及以255000元为基数，自2015年6月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；以110146元为基数，自2013年4月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息）；3、诉讼费由被告广本公司承担。被告广本公司辩称：诉争房屋他公司确实存在逾期交付的情况，而且现在仍未满足交付条件，但他公司不同意解除合同，延期交房是施工过程中遇到特殊气象条件、连续多天阴雨天气及相关部门的配套设施不及时等多方面原因造成，且根据相关法律规定，出卖人延期交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以提出解除合同。本案不符合法定解除的条件，原告主张解除合同的条件尚未成就，请求驳回原告的诉讼请求。对于延期交付给业主造成的损失，他公司愿意按合同约定承担相应的违约金。经审理查明：2013年4月2日，欧阳敖敖、吴云青为买受人，广本公司为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份（合同备案号：201304020049），约定欧阳敖敖、吴云青向广本公司购买米兰阳光花苑8单元5层503号房，建筑面积95.44平方米，单价3825.92元/平方米，总房款365146元，在合同签订时支付110146元，余款在2013年4月16日前结清。双方约定：出卖人应当在2015年2月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。逾期超过45日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单；等等。2013年4月2日，欧阳敖敖、吴云青预付购房款110146元。后，欧阳敖敖、吴云青为借款人、中国工商银行常州分行为贷款人、广本公司为保证人，签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定由欧阳敖敖、吴云青向中国工商银行常州分行贷款255000元用于支付购房款，广本公司作为保证人为上述借款提供连带保证责任。2013年8月28日，欧阳敖敖、吴云青以上述贷款支付了购房款。2015年4月3日，欧阳敖敖、吴云青向广本公司发出《退房通知书》一份，认为广本公司逾期交房已超过45天，要求按照双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，解除双方于2013年4月2日签订的《商品房买卖合同》，要求广本公司退还购房款并承担违约责任。2015年4月7日，广本公司签收了上述通知书。另查明：截至法庭辩论终结，诉争房屋尚未满足交付条件。还查明：截至2015年4月7日，欧阳敖敖、吴云青累计支付银行贷款利息21060.25元。再查明：2014年12月31日、2015年3月15日、2015年3月25日，广本公司多次发布告业主书，告知：米兰阳光花苑项目由于遭遇特殊气候因素以及政府的相关配套实施建设跟进不及时等原因导致施工延误，不能按期交房，广本公司力争在2015年6月30前交房，并承诺最晚于2015年7月30日前交房。以上事实由商品房买卖合同及附件、《个人购房借款/担保合同》、销售不动产发票、商业银行个人消费贷款对账单、《退房通知书》、邮寄凭证、回执查询单，以及当事人的陈述等在卷予以佐证。本院认为：欧阳敖敖、吴云青与广本公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。本案中，欧阳敖敖、吴云青、广本公司在《商品房买卖合同》中约定房屋交付期限为2015年2月15日，广本公司逾期交付房屋超过45日后，欧阳敖敖、吴云青有权解除合同，欧阳敖敖、吴云青解除合同的，广本公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%支付违约金。合同签订后，欧阳敖敖、吴云青已按合同约定履行了付款义务，但广本未在合同约定的交付期限内交付房屋且已超过45日，故欧阳敖敖、吴云青有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。欧阳敖敖、吴云青于2015年4月3日向广本公司发出要求解除合同的《退房通知书》，广本公司于同年4月7日收到上述通知，故欧阳敖敖、吴云青与广本公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年4月7日予以解除。对于被告抗辩的因天气等原因导致逾期交房以及法定解除条件不具备的问题。本院认为，广本公司抗辩因天气等因素造成施工延误，不构成不可抗力，本院不予采纳。原告依据合同第九条的约定行使合同解除权，系根据合同法第九十三条第二款的规定行使约定解除权，而广本公司抗辩的法定解除权属于合同法第九十四条的规定，显然该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现欧阳敖敖、吴云青已全额支付了购房款，房屋买卖合同已经履行，因广本公司未能按期交房导致房屋买卖合同被解除，广本公司应将欧阳敖敖、吴云青已经支付的购房款全部予以返还，并承担相应的违约责任。违约金是双方当事人对违约导致的损失金额的预定，源于双方当事人的约定，考虑到对当事人意思自治的尊重，有违约金请求权的场合应优先适用违约金请求权，但约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金金额以不超过实际损失为限。本案中，双方约定的违约金为已付购房款的5%即18257.3元，而截至合同解除之日，欧阳敖敖、吴云青已发生的银行贷款利息21060.25元，显然违约金已经不足以弥补其实际损失，欧阳敖敖、吴云青请求将违约金调整到其损失相当的程度，符合法律规定，本院予以部分支持，故本院将违约金调整到21060.25元。按照合同约定，广本公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，广本公司未能按履行退款义务，应按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期利息。综上，依据《中国人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十四，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》之规定第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、欧阳敖敖、吴云青与江苏广本房地产开发有限公司2013年4月2日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201304020049）于2015年4月7日解除。二、江苏广本房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还欧阳敖敖、吴云青购房款365146元及利息（自2015年5月8日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、江苏广本房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向欧阳敖敖、吴云青支付违约金21060.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6780元（欧阳敖敖、吴云青已预交），由江苏广本房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给欧阳敖敖、吴云青。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院(详见《江阴市人民法院上诉须知》)。（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长 吴玉凤人民陪审员 许庆健人民陪审员 徐仁方二〇一六年二月十五日书 记 员 刘海燕