（2015）涧民二初字第716号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-03-24
案件名称
洛阳市珠澜物业管理有限公司与郑兴刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市涧西区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洛阳市珠澜物业管理有限公司,郑兴刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2015）涧民二初字第716号原告洛阳市珠澜物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧西区珠江南路兴隆酒店一楼。法定代表人孙占宽，职务：经理。委托代理人宋武军，河南尚中律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告郑兴刚。原告洛阳市珠澜物业管理有限公司诉被告郑兴刚为物业服务合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理，原告洛阳市珠澜物业管理有限公司及其委托代理人宋武军到庭参加了诉讼。被告郑兴刚经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告洛阳市珠澜物业管理有限公司诉称，2007年10月2日，原被告双方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为包括被告在内的洛浦春晓小区广大业主提供物业服务，收费标准为0.5元／平方米／月，后根据洛阳市发改委和洛阳市房管局联合下发的洛发改收费（2009）40号文件，将收费标准调整为0.8元／平方米／月（文件规定的收费标准为0.9元／平方米／月），并在小区各显要位置进行了公告。被告在入住该小区的前几年，尚能按照合同规定交纳物业服务费。从2011年1月开始，被告以房屋墙体存在裂缝等作为借口拒绝交纳物业服务费，虽经原告多次打电话并到被告住所催要，原告工作人员也耐心向被告解释房屋质量问题属业主和开发商的关系，与原告无关，但被告仍然拒绝交纳，至今已连续近五年没有交纳物业服务费。被告的行为无疑属严重违约行为，按照双方合同约定和我国《合同法》等相关法律规定，被告应当全面履行合同义务并且承担相应的违约责任。因此，为维护自身合法权益，原告特诉于贵院，望支持原告之诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告立即向原告交纳从2011年1月至2015年8月的物业服务费4445.95元及违约金1333.79元，合计5779.74元。2、判令被告从2015年9月开始按照合同约定和洛阳市政府相关规定及时向原告交纳物业服务费。3、本案诉讼费和其他费用由被告承担。被告郑兴刚未发表答辩意见。经审理查明，2007年10月2日，原告洛阳市珠澜物业管理有限公司与被告郑兴刚签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定原告洛阳市珠澜物业管理有限公司（三级资质）作为甲方，为乙方洛浦春晓小区商业街7号楼4单元602室业主郑兴刚提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理服务。协议约定物业管理服务费用按0.5元／平方米／月交纳，双方还对服务事项、物业服务质量、双方的权利义务及违约责任进行了约定，约定若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交费的2‰累计支付违约金。逾期满三十天仍不交纳的，甲方有权采取必要的措施（特殊情况甲方可申请法院拍卖乙方房产），直到乙方交齐所欠费用、违约金为止。此后，原告洛阳市珠澜物业管理有限公司又依据洛阳市发展改革委和洛阳市房产管理局联合下发的洛发改收费（2009）40号文件，将收费标准调整为0.8元／平方米／月（文件规定的收费标准为0.9元／平方米／月）。被告郑兴刚在协议签订后一直按照协议约定交纳物业服务费，但从2011年1月开始，被告因房屋墙体存在裂缝与原告协商未果，便不再交纳物业服务费，虽经原告多次催要并于2014年4月10日发出书面催缴通知，被告至今仍未补交从2011年1月起拖欠的物业费用。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行自己的义务。在前期物业管理阶段，业主与物业服务企业签订的前期物业服务协议对业主及物业服务企业具有约束力，业主及物业服务企业应当按照合同的约定及时履行义务。原、被告签订了前期物业服务协议书，该协议书不违反法律规定，应为有效。被告作为涉案小区的业主，应当遵守与原告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，双方理应按合同的约定全面履行其义务，原告洛阳市珠澜物业管理有限公司已经为被告居住的小区提供了物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告应当按时交纳物业服务费用。关于物业服务费的收费标准，《前期物业管理服务协议》有明确约定，后原告洛阳市珠澜物业管理有限公司执行洛阳市发展改革委和洛阳市房产管理局联合下发的洛发改收费（2009）40号文件，将收费标准调整为0.8元／平方米／月，也符合法律规定，被告理应遵照执行。故原告诉请判令被告交纳从2011年1月至2015年8月的物业服务费4445.95元，本院予以支持。被告逾期交纳物业服务费用已构成违约，原告自认违约金若按协议“每天按应交费的2‰累计计算”过高，庭审中主动要求降低至按已拖欠物业费总额4445.95元的30%计算，数额为1333.79元，该数额低于双方协议中违约金计算的数额，本院予以认可。经本院合法传唤被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑兴刚于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市珠澜物业管理有限公司支付拖欠的物业费用4445.95元及违约金1333.79元。二、驳回原告洛阳市珠澜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郑兴刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 胡 鹏人民陪审员 焦治泓人民陪审员 刘丽群二〇一六年二月十五日书 记 员 杨静静 关注微信公众号“”