（2015）都民初字第01642号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2017-08-17
案件名称
盐城市瑞尔房地产开发有限公司与徐红梅排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
盐城市盐都区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盐城市瑞尔房地产开发有限公司,徐红,盐城市新城菜场管理有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十七条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十三条，第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第六十四条
全文
盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2015）都民初字第01642号原告盐城市瑞尔房地产开发有限公司。法定代表人吴小霞。委托代理人朱纪陈、朱桦。被告徐红。委托代理人胡成红。第三人盐城市新城菜场管理有限公司。法定代表人周素娟。委托代理人胡成红。原告盐城市瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）与被告徐红梅排除妨害暨赔偿损失纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法由审判员周兵适用简易程序于2015年9月30日公开开庭进行了审理，后本院依法追加盐城市新城菜场管理有限公司（以下简称新城菜场）为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行了审理，原告瑞尔公司的委托代理人朱桦，被告徐红梅及第三人新城菜场的共同委托代理人胡成红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞尔公司诉称，紫薇国际广场B区10177室房屋由我公司开发建设。2012年5月11日，我公司将房屋出售给嵇荣美。嵇荣美与上海中汇电子市场经营管理有限公司（以下简称中汇公司）签订了房屋租赁合同，租赁期限为五年，自2012年9月1日至2017年8月31日止。2012年8月26日，中汇公司与我公司签订了一份《紫薇国际广场B区托管经营协议》，约定将紫薇国际广场B区所有业主在购房租赁给中汇公司的商铺委托我公司经营管理，并约定我公司有招商经营自主权及租金的定价权等。2014年1月1日，我公司将上述房屋出租给胡立奎，租赁期限为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。租赁期满，我公司向胡立奎要求收回租赁房屋，并多次要求被告搬离，遭被告拒绝。故提起诉讼，请求依法判令被告腾空、迁出盐城市人民南路紫薇国际广场B区10177室房屋，并将该房屋恢复原状；判令被告支付自2015年1月1日起至房屋实际交付之日止按每平方米3元的标准计算的房屋使用费。被告徐红梅辩称，本案讼争商铺由我承租自新城菜场，并且已经缴纳了2014年10月10日至2015年10月10日期间的租金25500元，另交押金2000元。我承租的铺位原系新城菜场从原告处合法承租而来，新城菜场与原告共同对外招商，原告对新城菜场对外出租商铺也是明知的，因此我的承租系有权租赁，我与新城菜场有约定租赁期限尚未到期，请求驳回原告对我的诉讼请求。第三人新城菜场述称，包括案涉商铺所在位置在内的美食街的整个区域均是由我公司从原告处租赁而来，我公司已经交纳了第一年的租金和保证金，本案所涉区域根据租赁合同约定无须交纳第二年的租金，第二年的租金已经包含在剩余租赁期内的租金中，截止目前我公司一直履行着合同约定的主要义务，原告也予以接受，因此原告与我公司之间包括案涉商铺在内的整个美食街的租赁合同关系成立并生效，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，紫薇国际广场B区由瑞尔公司开发建设。2012年5月11日，瑞尔公司将商铺出售给嵇荣美等业主后，嵇荣美等与中汇公司签订了房屋租赁合同，将所购买的铺位出租给了中汇公司经营，租赁期限为五年，自2012年9月1日至2017年8月31日止。2012年8月26日，中汇公司与瑞尔公司签订了一份《紫薇国际广场B区托管经营协议》，约定将紫薇国际广场B区所有购房业主租赁给中汇公司的商铺委托瑞尔公司经营管理，并约定瑞尔公司有招商经营自主权及租金的定价权等。2013年9月5日至2014年1月1日期间，瑞尔公司就紫薇国际广场B1区商铺与新城菜场一共签订了三份租赁合同，其中2013年9月5日合同约定瑞尔公司将紫薇国际广场B1区一至二层约5800平方米房屋租赁给新城菜场，用于从事农贸市场等方面的经营，租赁期限自2013年10月1日至2025年2月28日，双方对租金标准及给付时间、金额等均作了约定，该合同已经出租人瑞尔公司、承租人新城菜场双方签章确认。另一份合同为紫薇广场B1区1088号商铺，租赁期限为五年，自2014年1月1日至2018年12月31日止，双方对租金标准及给付时间、金额等亦作了约定；第三份合同为紫薇广场B1区10177、10178、10187、10188、10189、10190、10203、10204、10205号商铺，租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止，年租金135000元，其中前三年均为135000元，第四、五年租金均141700元，租赁免租优惠期为12个月，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，双方还对租金给付时间等作了约定。该两份合同新城菜场加盖章印交付给瑞尔公司后，瑞尔公司未将合同加盖印章并交付给新城菜场，该两份合同均为瑞尔公司提供的格式合同，合同中的填充书写内容亦均为瑞尔公司工作人员所填写。本案论争房屋为第三份租赁合同中的标的物之一。新城菜场取得上述承租房屋后，以紫薇花苑菜市场的名义对外进行了招商，并由新城菜场的股东兼会计胡立奎与被告徐红梅口头达成租赁协议，并以新城菜场的名义向徐红梅收取租金，双方口头约定租赁期限为三年，徐红梅缴纳了2014年10月10日至2015年10月10日期间的租金25500元，另交押金2000元，新城菜场出具了收据，徐红梅并已经实际占有租赁物并用于经营活动。胡立奎代表新城菜场于2014年4月9日向瑞尔公司缴纳了紫薇国际广场B区10177-10178，10187-10190，10203-10205室商铺租赁保证金2万元，并交纳租金135000元；2014年12月26日，新城菜场向瑞尔公司发出一份催告函，要求瑞尔公司在案涉租期为10年的租赁合同上盖章，同年12月27日，瑞尔公司向新城菜场发出回复函，认为一年租期已满，决定不再续租；2014年12月30日，胡立奎向瑞尔公司账户汇款20万元，瑞尔公司于2015年1月7日，向胡立奎邮寄一份《退款通知函》，通知其在收函后到瑞尔公司财务部办理20万元的退款手续；2014年12月23日，瑞尔公司向被告徐红梅送达了一份通知函，通知涉案房屋于2014年12月31日到期，如被告徐红梅想续租该门市房，应与瑞尔公司签订租赁合同，被告徐红梅收函后未于理睬。为此，原告诉来本院。上列事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，购房合同、租赁合同、招商广告宣传单、收款收据、催告函、回复函、通知函、现场照片、录音资料等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。就本案讼争标的所涉第三份租赁合同，由瑞尔公司提供了格式合同书并且填写了相应的内容并交付新城菜场盖章，新城菜场已经在合同书上签章并送交给了瑞尔公司，系采用书面形式签订合同的方式签订租赁合同，瑞尔公司虽然未在该书面合同上加盖印章，但已经向新城菜场交付了租赁物，新城菜场在接受租赁物后，亦已经按照合同约定向瑞尔公司交付了该合同约定的第一年租金和保证金，双方当事人均已经按照合同约定开始履行自己的合同义务，对方亦予以接受，故双方之间的租赁合同已经依法成立。根据双方之间的合同约定，新城菜场已经按照合同约定交付了第一年的租金及保证金，第二年即2015年为合同约定的免租期，故新城菜场无违约行为。根据法律规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。就案涉瑞尔公司与新城菜场之间的租赁合同，由于瑞尔公司最终未能在该租赁合同上签章确认，且主张未与新城菜场建立租赁合同关系，故事实上该份合同的双方当事人对租赁期限未能达成一致的意见，应视为不定期租赁合同关系。新城菜场在取得租赁物后，与被告徐红梅口头达成了为期三年的租赁合同，徐红梅也已经按约定向新城菜场支付租金及保证金，并已经为履行合同进行准备，现已经实际经营使用租赁物，对此作为出租人的瑞尔公司应当是明知的，根据相关规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故新城菜场基于与瑞尔公司之间的租赁关系，被告徐红梅基于与新城菜场之间的租赁关系，使用讼争铺位，徐红梅与新城菜场均无过错。原告主张要求徐红梅迁让出租赁商铺并赔偿损失向其支付使用费，无事实与法律依据，本院均不予支持。瑞尔公司认为与新城菜场之间未签订书面合同，其系与胡立奎口头建立为期一年的租赁合同，现合同已经到期，并要求被告迁让房屋等的请求，因胡立奎系新城菜场的股东兼会计，其行为代表新城菜场，系履行职务行为，这从胡立奎以新城菜场名义收取徐红梅等人租金的情况亦可得以证实，故瑞尔公司的该项主张无事实与法律依据，本院不予支持。希望瑞尔公司与新城菜场双方充分考虑受招商的投资者的合法权益，妥善协调好双方之间的矛盾及与其他各方之间的关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第二百一十三条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条及相关民事法律政策之规定，判决如下：驳回原告盐城市瑞尔房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费130元，由原告盐城市瑞尔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判长 周 兵审判员 邵 静审判员 杨梦萦二〇一六年二月十五日书记员 邵玉婷附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”