（2016）辽01民终1830号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-04-05

案件名称

上诉人沈阳越星房地产开发有限公司与被上诉人ＸＸ翔、王兆芳商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳越星房地产开发有限公司,ＸＸ翔,王兆芳

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民终1830号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳越星房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西二街46-1号（7门）。法定代表人：欧韶，该公司董事长。委托代理人：叶正春，辽宁万嘉律师事务所律师。委托代理人：张君娜，辽宁万嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ翔，男，1980年8月7日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托代理人：刘娜，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王兆芳，女，1983年6月27日出生，汉族，住址沈阳皇姑区。委托代理人：刘娜，辽宁欣合律师事务所律师。上诉人沈阳越星房地产开发有限公司（以下简称“越星房产公司”）因与被上诉人ＸＸ翔、王兆芳商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第1361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。ＸＸ翔、王兆芳一审诉称，ＸＸ翔和王兆芳系配偶，二人于2014年8月16日与越星房产公司签订《商��房认购书》一份，双方约定ＸＸ翔、王兆芳购买越星房产公司出售的位于沈阳市和平区胜利南路“星汇蓝海”13栋1单元13-1号房屋，面积120.42平方米，售价791，040元，首付79，104元。当天收取定金一万元，次日，ＸＸ翔、王兆芳支付剩余首付款69，104元。同时双方约定了合同的解除条件，即合同条款第十条。2014年底越星房产公司未告知ＸＸ翔、王兆芳学区的相关文件，故合同约定解除条件成就，ＸＸ翔、王兆芳认为该房屋买卖合同终止。故此，请求人民法院支持ＸＸ翔、王兆芳的诉讼请求。诉讼请求：1、请求人民法院判令《商品房认购书》及合同解除，越星房产公司返还ＸＸ翔、王兆芳已付购房款79，104元及赔偿利息损失（利息计算方式：以交纳10，000元为本金，自交款之日2014年8月16日，以交纳69，104元为本金，自交款之日2014年8月17日，均按照中国人民银行同期贷款利率计算，至判决确定的给付之日止）；2、诉讼费用由越星房产公司承担。庭审中，ＸＸ翔、王兆芳明确第一项诉讼请求为：请求人民法院判令解除《商品房认购书》及《商品房买卖合同》。越星房产公司一审辩称，一、《商品房认购书》是在ＸＸ翔、王兆芳、越星房产公司双方签订正式的《商品房买卖合同》之前，针对房屋交易的有关事宜形成的一个初步意向，其中的条款也并非是最终的合同条款。签订认购书是为了促使双方进一步协商达成合意，签订正式的《商品房买卖合同》，确定双方最终的权利义务以及责任。而且《商品房买卖合同》中买方确认部分明确写明：甲乙双方的权利义务责任以买卖合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息都不再作为确定双方权利义务的依据。因此签订《商品房买卖合同》，双方应该按照《商品房买卖合同》的约定履行各自的权利义务以及承担责任。在《商品房买卖合同》中，双方并没有就学区问题作出任何约定，ＸＸ翔、王兆芳基于学区问题主张解除合同，既不符合约定解除，也不符合法定解除，不应予以支持。二、在ＸＸ翔、王兆芳起诉时，学区已经确定，ＸＸ翔、王兆芳解除合同的理由已经不存在，因此ＸＸ翔、王兆芳不能再基于学区问题诉讼解除合同。综上所述，ＸＸ翔、王兆芳的诉讼请求不符合合同约定和法律规定，望贵院采纳代理人的答辩意见，依法驳回ＸＸ翔、王兆芳诉讼请求。越星房产公司一审反诉称，2014年8月17日，ＸＸ翔、王兆芳与被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，反诉被告购买越星房产公司开发的位于沈阳市和平区胜利南街256-12号13幢1-13-1商品房��处，房屋建筑面积为120.42平方米，每平方米单价为6，569.01元，总金额791，040元。双方约定反诉被告于2014年8月17日交10%房款79，104元，剩余90%房款711，936元于2014年12月31日前付清。合同签订后，反诉被告只支付了第一笔购房款79，104元，剩余房款至今未予支付。按照合同补充协议第五条约定，买方未付款逾期超过30日，卖方有权解除合同，买方应按照房款全额的20%向卖方支付违约金。现越星房产公司为维护自己的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用的法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法公正审理，支持越星房产公司的反诉请求。诉讼请求：1、请求法院确认越星房产公司解除《商品房买卖合同》的效力；2、请求法院判令反诉被告按照合同约定承担违约责任，支付违约金158，208元；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，越星房产公司明确第一项诉讼请求为：解除双方于2014年8月17日签订的《商品房买卖合同》。ＸＸ翔、王兆芳一审反诉辩称，1、同意解除越星房产公司、ＸＸ翔、王兆芳双方签订的买卖合同；2、ＸＸ翔、王兆芳没有违约，违约行为在越星房产公司，并且越星房产公司没有实际损失发生，违约金过高，违约金应以弥补实际损失为准，诉讼费用我方不同意承担，事实理由与本诉一致。一审法院审理查明，2014年8月16日，ＸＸ翔、王兆芳（乙方）与越星房产公司（甲方）签订《商品房认购书》（以下简称《认购书》）一份，约定乙方购买甲方开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街356号（越秀星汇蓝海项目）13栋1单元13-1号房屋，建筑面积为120.42平方米……。其中第一条第4款“签订《商品房买卖合同》时间”约定，本认购书签订之日起7个工作日内；其中第一条第5款“房款及相关费用的支付”约定，乙方须于2014年8月22日前交齐全额房款。即总房款791，040元；其中第二条第1款约定，乙方须按本《认购书》第一条第4款约定的日期前持本《认购书》和乙方有效身份证明（原件）亲自前往售楼处（按甲方提供的，在星汇蓝海项目销售中心公示的文本）签署《商品房买卖合同》；其中第六条约定，如果《认购书》的条款与《商品房买卖合同》的条款有矛盾之处，以《商品房买卖合同》的条款为准。同时，在该《认购书》尾部，手书记载第十条约定，内容为：“如果甲方于2014年12月31日前未确定小学学区或学区非南京一校，给客户办理全额退房手续，协议终止”。庭审中，双方均认可上述条款内容中“终止”即为“解除”。越星房产公司虽对该手书内容的真实性不予认可，但未在法庭指定的期限内提供应由其留存的《认购书》，亦未能向法庭提供有效证据予以反驳。《认购书》签订当日，ＸＸ翔、王兆芳支付定金10，000元。2014年8月17日，ＸＸ翔、王兆芳（买受人）与越星房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街356-12号第13幢1单元13层1号房（即涉案房屋），建筑面积为120.42平方米，商品房总金额为791，040元……。其中第六条约定，买受人于2014年8月17日交10%房款79，104元，剩余90%房款711，936元于2014年12月31日前付清。该《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”约定，……甲乙双方的权利义务责任以买卖合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实��及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位样板间、沙盘、模型、鸟瞰图、效果图等）所表达和提供的信息都不再作为确定双方权利义务的依据……”。但该《商品房买卖合同》及其附件均未对涉案房屋是否应为学区房作出约定。该《商品房买卖合同》签订当日，ＸＸ翔、王兆芳支付房款69，104元。ＸＸ翔、王兆芳至今未支付剩余房款，该商品房买卖合同尚未办理备案手续。ＸＸ翔、王兆芳于2015年5月6日向本院主张权利，要求解除《认购书》及《商品房买卖合同》、越星房产公司返还其已付购房款并赔偿利息损失。另查明：2014年4月22日，越星房产公司向和平区政府提交《关于请求明确星汇蓝海项目教育配套的函》，其中载明：“……经了解，本项目（即涉案房屋所在项目）东侧与南昌中学仅一路之隔，北面约250米即为规划小学……我司��请区政府明确本项目属于上述两所学校的学区范围”。2014年6月18日，沈阳市和平区教育局向越星房产公司作出《关于星汇蓝海项目教育配套的回复》，其中载明：“……在该地区没有新的规划中学之前，同意贵公司在长白五路开发的‘星汇蓝海’居民的……适龄小学生划入该项目北面新规划小学。新规划小学将引进南京一、和平区、铁五小、望湖路其中一所”。2015年3月16日，沈阳市和平区教育局向越星房产公司作出《关于星汇蓝海项目教育配套的回复》，其中载明：“……在该地区没有新的规划中学之前，同意贵公司在长白五路开发的‘星汇蓝海’居民的适龄中学生划入南昌中学长白小区，将项目内的适龄小学生划入南京一校长白岛二分校的学区……”。一审法院认为，ＸＸ翔、王兆芳与越星房产公司签订的《认购书》、《商品房买卖合同》，均系双��真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。虽越星房产公司对ＸＸ翔、王兆芳提供的《认购书》尾部第十条手书的内容，即“如果甲方于2014年12月31日前未确定小学学区或学区非南京一校，给客户办理全额退房手续，协议终止”的真实性不予认可，但其未在法庭指定的期限内提供应由其留存的《认购书》，亦未能向法庭提供有效证据予以反驳，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，应承担其举证不能的不利后果，故一审法院确认该手书约定内容亦为《认购书》约定的内容。本案最大的争议焦点系《认购书》第十条约定是否亦对《商品房买卖合同》具有约束力。虽越星房产公司抗辩《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”约定了“甲乙双方的权利义务责任以买卖合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位样板间、沙盘、模型、鸟瞰图、效果图等）所表达和提供的信息都不再作为确定双方权利义务的依据”，但《认购书》第十条内容系在打印条款外，双方手书的特别约定，对原告购买涉案房屋具有重大影响，而前述《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”系越星房产公司为重复使用而预先拟定，在订立合同时亦未与对方协商，为格式条款。且未列明“其他形式”包括《认购书》第十条的手书约定，越星房产公司亦未提供有效证据证明其已采取合理的方式提请原告注意，故其未尽到提示和说明��务。同时，《认购书》第十条与《商品房买卖合同》约定的其他内容并不矛盾，故《认购书》第十条仍应视为有效约定，且也应作为《商品房买卖合同》中的约定。如越星房产公司未按该约定履行，《商品房买卖合同》亦应“终止”。原告主张越星房产公司违反《认购书》第十条的约定内容，因越星房产公司提供的证据不能证明涉案房屋所在小区的小学学区于2014年12月31日前已经被和平区教育局确定为南京一校，应承担举证不能的不利后果，故原审法院认定越星房产公司在合同履行中违反了《认购书》第十条约定。另，越星房产公司主张原告未按《商品房买卖合同》约定履行付款义务。虽双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“……剩余90%房款711，936元于2014年12月31日前付清”，但双方签订的《认购书》第十条约定：“如果甲方与2014年12月31日前未确定小学学区或学区非南京一校，给客户办理全额退房手续，协议终止”，因ＸＸ翔、王兆芳、越星房产公司对各自义务的履行期限相同，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在越星房产公司未履行其义务时，ＸＸ翔、王兆芳具有同时履行抗辩权，故对越星房产公司该主张，一审法院不予支持。结合前述，因越星房产公司在合同履行中违反了《认购书》第十条约定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对ＸＸ翔、王兆芳主张解除《认购书》、《商品房买卖合同》的诉讼请��，一审法院予以支持。合同解除后，因双方已约定“……给客户办理全额退房手续，协议终止”，故应依约履行，越星房产公司应返还ＸＸ翔、王兆芳已支付的79，104元购房款，但因双方未约定购房款利息，故一审法院酌定越星房产公司应自原告主张权利之日即2015年5月6日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率支付ＸＸ翔、王兆芳购房款利息。关于越星房产公司主张的解除《商品房买卖合同》。结合前述，《商品房买卖合同》解除条件已成就，故对越星房产公司该主张，一审法院予以支持。关于越星房产公司主张的违约金。结合前述，因ＸＸ翔、王兆芳不存在违约行为，故对越星房产公司该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十六条、第九十三条第一项第二款、第九十��条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ翔、原告王兆芳与被告沈阳越星房地产开发有限公司于2014年8月16日签订的《商品房认购书》；二、解除原告（反诉被告）ＸＸ翔、原告（反诉被告）王兆芳与被告（反诉原告）沈阳越星房地产开发有限公司于2014年8月17日签订的《商品房买卖合同》；三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳越星房地产开发有限公司返还原告ＸＸ翔、原告王兆芳购房款79，104元；四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳越星房地产开发有限公司给付原告ＸＸ翔、原告王兆芳上述购房款利息（自2015年5月6日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行）；五、驳回原告、反诉原��其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费1，878元（原告已预交），由被告负担；反诉案件受理费1，782元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。宣判后，上诉人越星房产公司不服，上诉至本院。上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.由被上诉人承担诉讼费用。上诉理由：一、《商品房认购书》是在双方签订正式的《商品房买卖合同》之前，针对房屋交易的有关事宜形成的一个初步意向，其中的条款并非最终的合同条款，双方权利义务的履行应该以最终签订的《商品房买卖合同》为准。签订《商品房认购书》是为了促使双方进一步协商达成合意，签订正式的《商品房买卖合同》，确定��方最终的权利义务以及责任，《商品房买卖合同》签订后，认购书就已经履行完毕。另外，《商品房买卖合同》中买方确认部分明确写明：甲乙双方的权利义务责任以买卖合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息都不再作为确定双方权利义务的依据。因此，在《商品房买卖合同》签订后，双方应该按照《商品房买卖合同》的约定履行各自的权利义务以及承担责任。在《商品房买卖合同》中，双方并没有就学区问题作出任何约定，而且在被上诉人起诉时，学区已经确定，被上诉人基于学区问题主张解除合同，既不符合约定解除，也不符合法定解除，不应予以支持。二、上诉人在一审中提交的证据已经能够充分证明在2014年12月31日前，本案涉诉房屋所在小区的小学学区已经被和平区��育局确定为南京一校长白岛二分校，完全符合《商品房认购书》第十条关于学区的约定，上诉人不存在违约行为。2014年4月22日，上诉人向和平区政府提交了《关于请求明确星汇蓝海项目教育配套的函》，请求明确本案涉诉房屋所在小区属于“本项目东侧南昌中学以及北面约250米新规划小学两所学校的学区范围”。之后，该函由和平区政府转给和平区教育局。2014年6月18日，和平区教育局向上诉人作出《关于星汇蓝海项目教育配套的回复》，其中载明“在该地区没有新的规划中学之前，同意贵公司在长白五路开发的星汇蓝海居民的适龄中学生暂划入南昌中学长白校区、适龄小学生划入该项目北面新规划小学。新规划小学将引进南京一、和平一、铁五小、望湖路其中一所”。《回复》之所以没有明确确定本案涉诉房屋所在小区属于南京一校长白分校校区，而只是确定“适龄小学生划入该项目北面新规划小学”，是因为当时和平区教育局并没有最终确定北面新规划的小学具体引进上述四所小学中的哪一所。2014年8月中旬，和平区教育局最终确定，本案涉诉房屋所在小区北面新规划小学引进南京一校长白岛二分校，并通过和平区教育局网站以及新闻媒体向社会公布。也就是说，在2014年8月中旬，本案涉诉房屋所在小区的适龄小学生已经确定被划入南京一校长白岛二分校校区，完全符合《商品房认购书》第十条“在2014年12月31日前确定属于南京一校长白岛二分校学区”的约定。综上所述，一审法院认定事实错误，上诉人请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人ＸＸ翔、王兆芳辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判��本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。上述事实，有《认购书》、《商品房买卖合同》、收款收据，被告提供的《商品房买卖合同》、《关于请求明确星汇蓝海项目教育配套的函》、沈阳市和平区教育局《关于星汇蓝海项目教育配套的回复》两份等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人沈阳越星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　妍审　判　员　　韩彩霞代理审判员　　李大鹏二〇一六年二月十五日书　记　员　　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。更多数据：