（2015）信中法民终字第2214号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-03-04
案件名称
上诉人商城县东方文武学校、杨翚与被上诉人王弟明、梁德松房屋买卖合同纠纷案二审判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
商城县东方文武学校,杨翚,王弟明,梁德松
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第2214号上诉人（原审原告）商城县东方文武学校，机构代码67413238-4。住所地：商城县鲇鱼山办事处柿子园村刘湾组。法定代表人杨翚，校长。上诉人（原审原告）杨翚，男，1975年8月13日生，汉族，住商城县。二上诉人共同委托代理人陈昌元，河南晓燕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王弟明，男，1964年8月20日生，汉族，农民，住商城县。被上诉人（原审被告）梁德松，男，1967年10月8日生，汉族，农民，住商城县。二被上诉人共同委托代理人王建丽，河南宇楼律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人唐光锋，河南宇楼律师事务所实习律师。上诉人商城县东方文武学校、杨翚与被上诉人王弟明、梁德松房屋买卖合同纠纷一案，因不服商城县人民法院（2012）商民初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人商城县东方文武学校、杨翚的委托代理人陈昌元、杨翚，被上诉人王弟明、梁德松的委托代理人王建丽、唐光锋及被上诉人梁德松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2009年9月9日，被告王弟明、梁德松与原告商城县东方文武学校校长杨翚签订《教师住房共建合同书》，约定：原告教师住宅楼一层门面房自东往西第5至12间，面积约400平方米，由二被告出资建房并由被告使用。按实有建筑面积计算，房款为1060000元，于合同签订之日付款400000元，余款于9月28日前一次付清，房屋预定于2009年10月竣工验收。并约定如被告单方面解除合同或接通知七日内不接收房屋的，原告有权终止合同，由被告承担合同价款20％的违约金。合同签订后，二被告于当日付房款400000元，并于2009年9月26日付款80000元。合同签订后，原告将合同约定的8间门面房交付二被告，被告将房屋做隔断墙后由王弟明存放建筑材料及工具等，后原告与王弟明因工程款结算发生纠纷并诉至商城县人民法院。原告于2010年9月17日、9月26日两次用邮政特快专递向二被告邮寄交款通知书并释明限期不交房屋余款660000元，将解除合同；二被告未能按限定期限交清余款，原告于2010年11月3日书面通知二被告，解除双方签订的房屋共建合同，要求被告清理走房屋内的建筑工具、领走房款，原告收回房屋。后于2011年11月16日诉至本院，要求判如所请。诉讼中，原告将涉案8间房屋换锁。原审认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告杨翚作为原告东方武校的校长代表东方武校与被告王弟明、梁德松自愿签订的《教师住房共建合同书》，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，具有法律效力，双方均应严格履行合同约定的义务。因双方签订的是房屋共建合同，合同签订后，房屋已建成并由原告交付被告，由被告改建并使用，合同约定的主要义务已履行；在履行合同的过程中，被告未能按合同约定的期限交付建房款，且经原告催要后仍未能履行义务，存在违约行为，但并不构成导致合同解除的根本性违约，亦不符合合同约定的解除合同的条件，且纠纷发生时确实存在建设工程款尚未结算的事实，因此，原告方无权单方解除合同，二原告要求确认并解除合同的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。二被告应承担的违约责任，可在双方继续履行合同的过程中另行处理。为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序及社会诚信，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及第一百零七条的规定，经商城县人民法院审判委员会讨论决定判决：驳回原告商城县东方文武学校、杨翚要求确认并解除与被告王弟明、梁德松签订的教师住房共建合同的诉讼请求。案件受理费4480元，由原告商城县东方文武学校、杨翚负担。如不服本判决，可向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。上诉人商城县东方文武学校、杨翚不服一审判决，上诉请求要求撤销原审判决，原因在于：1、原审法院认定的事实与真实情况严重不符，被上诉人未按合同约定支付剩余房款58万元，多次通知仍不缴款，虽然双方签订的是教师住房共建合同书，实际是商品房买卖合同，应适用商品房买卖合同的相关规定。2、一审法院判决适用的法律与审理查明的事实完全不符，严重显失公平、公正。上诉人与王弟明之前的建设施工合同纠纷与本案并非同一法律关系，两者之间的履行时间、行为均不相同。且梁德松既不是承包方也不是共建方，没有理由不交付房款，一审法院遗漏诉讼请求，上诉人明确列明违约金一项没有判决。综上，请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人王弟明、梁德松答辩称，双方签订的是房屋共建合同，其二人已大部分履行合同价款，愿意继续履行合同，原审判决合理合法，应予以维持。庭后商城县东方文武学校向法庭提交商城县人民法院（2012）商刑初字第120号及信阳市中级人民法院（2012）信刑终字第300号刑事判决书，以证明双方的合同关系为房屋买卖合同关系。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，本案争议的焦点在于：一、双方所签合同应为房屋买卖合同关系还是房屋共建合同关系。上诉人认为双方签订合同时房屋已经建成，且王弟明、梁德松并非东方文武学校的教职人员与另案张加福的身份不同，故本案名为房屋共建合同实为房屋买卖合同关系，经审查，因上诉人未能提供该房屋的竣工报告故不能确定房屋建成的准确时间，但（2012）商刑初字第120号刑事判决书、（2012）信刑终字第300号生效刑事判决书均认定杨翚（商城县东方文武学校负责人）的行为系销售房屋行为，且将李继国、王弟明、梁德松的购房款计算逃税金额内，故原审法院认定双方的合同关系为房屋共建合同关系不当，应认定为房屋买卖合同关系。二、是否应解除合同。上诉人认为合同约定的履行期限届满后，多次通过邮寄寄送催款通知书及解除合同通知书，被上诉人未继续履行合同，以实际行为拒绝履行合同，符合合同解除条件。经审查，王弟明、梁德松与商城县文武学校签订房屋共建合同后支付48万元房款，之后未按合同约定支付剩余房款，商城县东方文武学校多次催要并于2010年9月两次寄送合同解除通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，故商城县东方文武学校要求解除与王弟明、梁德松签订的教师住房共建合同的诉讼请求应予支持，原审法院予以驳回，处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，双方因合同取得的财产应予返还，故商城县东方文武学校应退还已收取的购房款48万元及利息；参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定按同期银行贷款利率支付利息。三、违约金。根据双方的《教师住房共建合同书》的约定，乙方存在中途单方面解除合同或在通知交接房屋之日起七天内不接收房屋的按合同价款的20%支付违约金，并未对逾期交付房款的违约责任进行约定，故上诉人请求王弟明、梁德松按合同约定支付的违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，成立部分本院予以支持。原审程序合法，认定事实较为清楚，适用法律错误，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销商城县人民法院（2012）商民初字第16号民事判决；二、解除上诉人商城县东方文武学校与被上诉人王弟明、梁德松签订的《教师住房共建合同书》；三、上诉人商城县东方文武学校支付被上诉人王弟明、梁德松购房款48万元及利息（40万元自2009年9月9日按同期银行贷款利率支付利息，8万元自2009年9月26日按同期银行贷款利率支付利息）二审案件受理费4400元，由上诉人商城县东方文武学校承担1400元，王弟明、梁德松承担3000元。本判决为终审判决。审 判 长 吴孔玉审 判 员 李 牧助理审判员 王道新二〇一六年二月十五日书 记 员 段凤娇 百度搜索“”