（2015）浙湖民终字第735号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-05
案件名称
钱丽君、李某等与周跃林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱丽君,李某,李明荣,杨玉芳,周跃林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙湖民终字第735号上诉人（原审原告）：钱丽君。上诉人（原审原告）：李某。法定代理人：钱丽君，系李某母亲。上诉人（原审原告）：李明荣。上诉人（原审原告）：杨玉芳。四上诉人共同委托代理人：陈金根。被上诉人：周跃林。委托代理人：孙一凡，浙江浙北律师事务所律师。上诉人钱丽君、李某、李明荣、杨玉芳为与被上诉人周跃林房屋租赁合同纠纷一案，不服长兴县人民法院（2015）湖长煤民初字第391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。上诉人钱丽君及上诉人钱丽君、李某、李明荣、杨玉芳的共同委托代理人陈金根，被上诉人周跃林的委托代理人孙一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：李伟因开饭店（丽君饭店）需要，于2012年6月26日与周跃林签订房屋租赁合同一份，约定李伟承租周跃林位于煤山山鹰大道路西上沙花苑165#两套楼房，租期为五年，租金每年30000元每年使用前付款，另保证金为20000元，周跃林必须通水、通电、错层（即大厅）三楼，顶楼必须贴好地转，东西楼梯贴好大理石、做好栏杆、外墙涂好涂料，做好房间门，安装好六间卫生间墙砖（东面四间，西面四间），如李伟在租期到期后不再承租，周跃林不补偿李伟经济费用，李伟须保持房屋装修后原貌，不得损坏，在李伟付清所有费用后，周跃林归还保证金。后李伟在承租后因装修饭店花费若干费用。因李伟生意清淡，双方协商解除合同未果，李伟于2015年7月2日因意外去世，李伟亲属因与周跃林协商返还各项费用未果，故纠纷成诉。另查明，钱丽君系李伟妻子，李某系李伟女儿，李明荣、杨玉芳系李伟父母。原审法院认为：（一）李伟与周跃林之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，李伟的继承人现主张解除租赁合同，周跃林虽主张合同已解除，也未提供相关证据，但可知其对解除租赁合同并无异议，故对李伟继承人主张解除与周跃林的租赁合同的诉讼请求，该院予以支持；（二）李伟继承人主张周跃林退还20000元保证金的诉请，虽李伟与周跃林在租房协议中约定李伟支付周跃林保证金20000元，但因保证金数额较大，且周跃林主张保证金未实际交付，李伟继承人也未向该院提交收条等相关证据证明李伟已将保证金20000元交付周跃林，应承担举证不能的责任，故对李伟继承人主张周跃林退还保证金20000元的诉讼请求，该院不予支持；（三）对李伟继承人主张周跃林按照租赁协议第二、第三条的规定支付代为装修费125600元的诉请，因李伟继承人未向该院提交相关证据证明周跃林委托或事后追认李伟依据租赁协议第二、三条装修房屋，且现周跃林予以否认，故对于此项主张，该院不予支持。李伟继承人未提供充足的证据证明其装修费用的准确数额，也未向本院提交对装修费用的评估鉴定申请，且周跃林对李伟继承人主张的装修费用数额的组成有异议，故对此项主张也不予支持；（四）对于李伟继承人主张周跃林退还房租款10000元的诉请，因李伟支付租金至2015年6月份，此时双方的租赁合同尚未解除，支付租金是李伟应尽的合同义务，故对此项主张，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李伟与周跃林于2012年6月26日签订的房屋租赁协议；二、驳回钱丽君、李某、李明荣、杨玉芳其余诉讼请求。一审案件受理费3412元，减半收取1706元，由钱丽君、李某、李明荣、杨玉芳自行承担。钱丽君、李某、李明荣、杨玉芳不服上述判决，向本院提起上诉称：一审已认定案涉租赁协议合法有效，但以没有收据为由，驳回上诉人退回保证金的诉请，与事实不符。协议签订后李伟按约支付了租金和保证金2万元，被上诉人才交付了房屋。之后，因被上诉人未按协议第二、三条的约定装修，李伟与其交涉达成口头协议，约定先由李伟代为装修租赁协议第二、三条的内容并垫付装修款。一审未查清事实，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持被上诉人返还保证金20000元、给付代为装修费用125600元的诉请或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。被上诉人周跃林二审答辩称：上诉人要求被上诉人返还保证金2万元，应提供相关收据。关于上诉人主张的代为装修费用，被上诉人把案涉房屋交付给李伟使用时，租赁协议第二、三条的装修工作已经履行完毕，李伟租赁案涉房屋开饭店，本身需要简单装修，这是上诉人自己的事情。被上诉人与李伟之间并没有由李伟代为装修的口头约定。故请求二审法院驳回上诉。二审中，上诉人钱丽君、李某、李明荣、杨玉芳向本院提交了五份证人证言。上诉人申请的证人程某出庭陈述：2012年6月，李伟租了案涉房屋开饭店，证人负责饭店的线路安装和水某，部分水某材料及工资共计6000元，由李伟支付。上诉人申请的证人游某出庭陈述：2012年6月，李伟租了案涉房屋开饭店，证人负责饭店的木工活，但不包括房间门和东西楼梯的栏杆，木工装修工资共计11000元，由李伟支付。上诉人申请的证人胡某出庭陈述：2012年6月，李伟租了案涉房屋开饭店，证人负责饭店三楼的围栏、防盗窗和铝合金门窗，材料和工资共计10350元，由李伟支付。上诉人申请的证人乔某出庭陈述：2012年6月，李伟租了案涉房屋开饭店，因装修向证人购买木工用料，材料款共计16300元，由李伟支付。上诉人申请的证人夏某出庭陈述：2012年6月，李伟租了案涉房屋开饭店，周跃林向证人购买瓷砖进行装修，后来的尾款15000元由李伟支付。上述证人证言用于证明案涉房屋周跃林没有装修，都是李伟请人装修，并购买材料、支付工资。被上诉人周跃林经质证认为，证人陈述的工作内容与租房协议第二、三条约定的内容无关，被上诉人从来没有要求李伟代为装修，对证据的三性均有异议。本院经审查认为，上述证人陈述之装修范围与案涉租房协议第二、三条约定的装修内容缺乏关联，故本院不予采纳。被上诉人周跃林二审中未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：上诉人钱丽君、李某、李明荣、杨玉芳关于退还保证金20000元以及代为装修费125600元的主张应否支持。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，虽然案涉《租房协议》中确有保证金20000元之约定，但并未明确支付方式和支付时间，因保证金数额较大，且周跃林抗辩保证金未实际交付，故上诉人应进一步证明实际已支付周跃林全额保证金，但上诉人除《租房协议》外至今未能提供其他能够证明已支付周跃林保证金的证据，应承担举证不利的后果，原审不予支持上诉人的该项主张并无不当。关于上诉人以《租房协议》第二、三条规定的装修内容已由其代为装修并主张代为装修费的问题，首先周跃林对此予以否认，上诉人并未提供周跃林曾委托代为装修或事后追认的相应证据，其次根据上诉人二审申请出庭作证的证人之陈述，相应装修范围也与《租房协议》第二、三条规定的装修内容无关，而周跃林对涉案房屋的装修义务仅限于《租房协议》第二、三条约定的范围，李伟为开饭店对案涉租赁房屋进行的二次装修与周跃林无关，故上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人钱丽君、李某、李明荣、杨玉芳的上诉理由因无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3412元（缓交），由上诉人钱丽君、李某、李明荣、杨玉芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 费思杰代理审判员 葛奕超代理审判员 张美琴二〇一六年二月十五日书 记 员 贾艳红 关注微信公众号“”