（2015）南铁民初字第586号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-04-25

案件名称

章德榕与闭福民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁铁路运输法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

章德榕,闭福民

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

南宁铁路运输法院民事判决书（2015）南铁民初字第586号原告章德榕，男，汉族。委托代理人杨凯东，广西祥泰律师事务所律师。被告闭福民，男，壮族。原告章德榕与被告闭福民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴永能独任审理，书记员赵文赎担任记录，分别于2015年12月10日、2016年2月3日公开开庭审理了本案。原告章德榕的委托代理人杨凯东，被告闭福民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告章德榕诉称，原、被告经平等协商于2011年3月15日签订了一份《场地租赁合同》，原告（出租方）为该合同的甲方，被告（承租方）为乙方。合同约定由甲方将南宁市科德西路27-1号（大岭村委综合楼）出租给乙方，租期为17年整，从2011年8月1日起至2028年7月31日止。同时，合同还约定了付款方式及双方的权利、义务等相关条款。上述合同签订后，原告依约将场地交予被告使用，但被告并未按约定足额支付租金，经原告多次追索，被告出具了一份“欠条”，确认从2011年8月15日起至2014年8月15日止欠原告租金350000元（人民币，下同），并承诺每月按百分之二利息结算，月利息7000元，到2014年12月30日之前连本带利一次还清。经原告多次催促，被告至今分文未还。被告出具“欠条”承诺支付利息是其真实的意思表示，也符合民法通则及合同法的相关规定，因此，其除了应将尚欠租金支付给原告外，还应支付因拖欠租金所产生的利息，并负担本案的诉讼费。综上，原告为保护自己的合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付租金350000元；2、被告向原告支付利息92633元（按每月7000元计算利息，从2014年8月16日暂计至2015年9月23日，之后另计）。3、本案诉讼费由被告承担。被告闭福民辩称，租金与利息原、被告双方有约定，我方对欠租金35万元无异议，按“欠条”所写，利息计算到2014年12月30日。因经营困难，希望对于利息可以减少或者不收。经审理查明，2006年9月16日，何广森、章德榕（乙方）与南宁市西乡塘区心圩街道大岭村民委员会（甲方）签订《合作建设综合楼合同》，合同约定：甲乙双方同意合作建设南宁市高新区心圩镇大岭村民委员会综合办公楼，楼高为六层（面积8669.16平方米）；从2008年6月1日开始计算，甲、乙双方的合作使用期为20年（即2008年6月1日至2028年5月30日止）；综合楼建成后，在合同期间，第五层、第六层归甲方无偿使用，第五层、第六层以外的所有建筑及5.241亩土地的使用权归乙方所有，甲方不得以任何理由干涉乙方。在合作期间，甲方在第五层东面无偿提供四间约170㎡办公用房给乙方使用；合同还对其他事项进行了约定。2008年4月10日，何广森、章德榕（乙方）与南宁市西乡塘区心圩街道大岭村民委员会（甲方）签订《租赁协议》，协议约定：甲方出租村委综合楼第五层、第六层（约2400㎡）给乙方使用；正式租期共19.5年，从2009年7月1日至2028年12月31日止。2010年11月20日，何广森与章德榕签订《协议书》，协议书约定：南宁市西乡塘区心圩街道大岭村委会综合楼1－3楼是由章德榕、何广森两人按出资比例兴建的，现经两人友好协商，从2012年1月1日起交给村委的租金由章德榕负责支付，与何广森无关。从2012年1月1日起至2018年12月30日止共七年，章德榕每年负责支付何广森租金收入500000元，从2019年1月1日起至2028年12月31日止共十年，章德榕每年负责支付何广森租金固定回报550000元，直到合同期结束。2011年3月15日，章德榕（甲方，出租方）与闭福民（乙方，承租方）签订《场地租赁合同》，合同约定：甲方将南宁市科德西路1号（大岭村委综合楼）出租给乙方用于经营酒店宾馆；场地建筑面积7743平方米（一层1－4轴418平方米，二层至六层5层×1465平方米＝7325平方米）；一层大堂面积为418平方米，每平米55元，月租金22990元，第一年至第二年价格不变（2011年8月1日至2013年7月31日止），第三年每平米60元，第四年起每年每平米递增5元，以此类推，直到租赁期结束。第二层面积为1465平方米，每平米23元，月租金33695元，第一年至第二年价格不变（2011年8月1日至2013年7月31日止），第三年每平米25元，第四年起每年每平米递增2元，以此类推，直到租赁期结束。第三层至第六层面积为5680平方米，每平米18元，月租金105480元，第一年至第三年价格不变（2011年8月1日至2014年7月31日止），第四年每平米19元，第五年起每年每平米递增1元，以此类推，直到租赁期结束；租赁期限为17年整（即从2011年8月1日起至2028年7月31日止），租赁期满后，甲、乙双方合同自动解除。甲方给乙方的装修免租期为4个月半；租金从2011年8月1日开始起算，交纳租金方式为第一年每季度交纳一次（2011年8月1日至2012年7月31日止），第二年开始每半年交纳一次，按照先交租后使用的原则，每次交纳租金必需提前十五天交纳，乙方逾期达到三十天即属违约行为，甲方可以直接解除合同；合同还对其他事项进行了约定。2014年8月15日，被告闭福民向原告章德榕写了一张《欠条》，《欠条》内容为：本人闭福民（承租方，乙方）从2011年8月15日起至2014年8月15日止，经与（出租方，甲方）章德榕确认，尚欠大岭村委综合楼（出租方，甲方）章德榕租金350000元，从2014年8月16日起，每月按百分之二利息结算，月利息7000元，期限4个半月，到2014年12月30日之前连本带利一次还清，到期不还，本人闭福民愿负一切法律责任。原告对涉案房屋的出租已经得到南宁市心圩街道大岭村委会的同意。庭审中双方一致确认涉案房屋为大岭村委综合楼，被告于2014年8月15日就不再使用涉案房屋，被告还欠原告租金350000元。在本案审理过程中，经本院对合同效力向原告进行释明，原告把诉讼请求第1项变更为请求被告向原告支付房屋占有使用费350000元，其他诉讼请求不变。另查明，南宁市心圩镇大岭村委已取得涉案土地的建设用地规划许可证。再查明，虽然原、被告签订《场地租赁合同》时注明租赁物位于南宁市科德西路1号，实际上租赁物确切的地址应位于是南宁市科德西路27－1号，且涉案房屋未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《合作建设综合楼合同》、《租赁协议》、《协议书》、《场地租赁合同》、《欠条》、建设用地规划许可证、证明、南宁市规划局关于南宁铁路运输法院协助调查函的复函、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告签订《场地租赁合同》无效。虽然合同无效，但被告实际占有使用涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告主张被告支付占有使用费符合法律规定，本院予以支持。《欠条》是原告对房屋占有使用费和利息的确认，《欠条》可证明被告欠原告房屋占有使用费350000元，庭审中被告也认可拖欠原告房屋占有使用费350000元，所以对原告要求被告支付房屋占有使用费350000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告应按《欠条》所承诺每月按百分之二利息结算，从2014年8月16日暂计至2015年9月23日的利息为92633元，之后另计。根据《欠条》“尚欠大岭村委综合楼（出租方，甲方）章德榕租金350000元，从2014年8月16日起，每月按百分之二利息结算，月利息7000元，期限4个半月，到2014年12月30日之前连本带利一次还清。”的内容，利息只计算4个半月，被告应向原告支付利息31500元（350000元×2%×4月＋350000元×2%÷2）。原告要求被告支付利息的多出部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告闭福民向原告章德榕支付房屋占有使用费350000元；二、被告闭福民向原告章德榕支付利息31500元；三、驳回原告章德榕的其他诉讼请求。本案案件受理费7940元，减半收取3970元（原告已预交），由原告章德榕承担548元，由被告闭福民承担3422元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费7940元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　吴永能二〇一六年二月十五日书　记　员　　赵文赎附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”