（2016）鄂05民终217号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-01
案件名称
宜昌市恒基物业有限公司与潘登物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘登,宜昌市恒基物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终217号上诉人（原审被告）潘登。委托代理人潘学云。特别授权代理。被上诉人（原审原告）宜昌市恒基物业有限公司。法定代表人孙雅莉，该公司董事长。委托代理人敏愚，系该公司员工。特别授权代理。委托代理人武光清，系该公司员工。特别授权代理。上诉人潘登因与被上诉人宜昌市恒基物业有限公司（以下简称恒基物业）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院于2015年7月29日作出的（2015）鄂西陵民初字第00374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成由审判员刘乾华担任审判长，审判员黄孝平、代理审判员罗娟参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2006年11月3日，宜昌弘洋集团公司与恒基物业签订《前期物业服务合同》，约定由恒基物业为香山铭苑小区全体业主提供物业服务，合同期限自2006年9月15日起至业主委员会成立，双方对物业服务内容与质量、服务费用等进行了约定。香山铭苑小区业主委员会成立后，于2012年6月10日与恒基物业签订了《物业服务合同》，双方约定，业主大会将香山铭苑小区物业交由恒基物业提供物业服务，服务期限为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日。对物业服务费用，双方约定：1、2012年上半年住宅房屋物业服务费由恒基物业按建筑面积每月每平方米0.3元（多层）及0.6元（高层及小高层）向小区业主或物业使用人收取，同时收取电梯费20元。恒基物业需要2012年一年内完成大门、监控改造及人员素质整体提高。2012年7月1日之后住宅房屋物业费由恒基物业按建筑面积每月每平方米0.7元（多层）及0.92元（高层及小高层）向小区业主或物业使用人收取，不再收取电梯费。如恒基物业在一年内未完成履行目标，则继续按2012年前物业服务费标准执行至改造目标完成之日；2、对违约责任，双方约定，逾期不交付物业费的业主或物业使用人应每日按逾期金额万分之五自逾期之日向恒基物业支付违约金。2012年9月15日，恒基物业依约完成了香山铭苑小区监控系统的改造。同时查明，潘登系香山铭苑小区7-1-603号的业主，其房屋建筑面积99.62平方米，潘登自2012年1月至今未依约向恒基物业交纳物业费，截止至2014年12月31日，所欠物业费共计3225元。潘登居住的上述房屋内有漏水情况，恒基物业因不能启动维修基金而未维修。恒基物业诉至法院，请求判令潘登给付物业管理费3225元，违约金1451元，合计金额4676元。原审认为，宜昌弘洋集团有限公司、香山铭苑小区业委会分别与恒基物业签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》均没有违反法律规定，均合法有效，且上述合同对香山铭苑小区全体业主均具约束力。恒基物业依约为潘登提供了物业管理服务，潘登作为香山铭苑小区的业主，即应交纳相应的物业管理费用。恒基物业请求判令潘登交纳从2012年1月1至2014年12月31日止所欠的物业管理费3225元于法有据，依法予以支持。潘登未依法交纳物业费系房屋内漏水所致，并非主观故意，故对恒基物业要求潘登按约定支付违约金的请求，不予支持。另潘登以房屋漏水为由要求维修的答辩意见应另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、潘登给付宜昌市恒基物业有限公司物业服务费3225元。二、驳回宜昌市恒基物业有限公司所提其他诉讼请求。上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（恒基物业已预交），减半收取25元，由宜昌市恒基物业有限公司负担7.76元，潘登负担17.24元，潘登负担的费用由其在履行上述判决时一并直接转付宜昌市恒基物业有限公司。上诉人潘登上诉称：1、一审判决认定事实错误，证据不足。一审法院认定上诉人未依约交物业费，但事实是物业公司违约在先，因其未按约定履行维修义务，上诉人才拒交物业费。2、一审判决理由错误，程序不合法。一审在调解过程中未告知结果，突然作出判决，程序不合法。3、一审判决适用法律错误。合同法规定当事人应按照约定全面履行自己的义务，双方都应遵守，但一审却不顾物业公司未履行维修义务的事实，直接判决上诉人交纳物业费。故请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人恒基物业答辩称，一审认定事实清楚，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。上诉人潘登在二审中提交了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，拟证实其房屋漏水处属于物业公司小修范围。被上诉人恒基物业对此证据的真实性无异议，但认为该证据不能证实潘登的房屋漏水处属于物业公司小修范围。被上诉人恒基物业在二审中未提交新的证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人陈述其房屋漏水系其房间的空调孔洞渗水进来导致。本院认为：恒基物业依约为香山铭苑小区提供了物业管理服务，潘登作为香山铭苑小区的业主，应按照约定交纳物业管理费用。潘登以物业公司未履行维修义务来对抗其应交纳物业管理费的义务。经查，上诉人陈述其房屋漏水系其房间的空调孔洞渗水进来导致，但该空调孔洞是开发商建造房屋时预留，还是业主装修房屋时形成，空调孔洞是否存在缺陷及漏水处是否属于物业公司小修范围现均无证据证实。上诉人在一、二审中亦未提交因漏水造成其经济损失的相关证据，且一审法院在判决书中已释明潘登以房屋漏水为由要求维修的答辩意见应另案主张权利。综上，上诉人潘登的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘登负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘乾华审 判 员 黄孝平代理审判员 罗 娟二〇一六年二月十五日书 记 员 周菁芳