（2015）济民一终字第1140号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-02-29

案件名称

山东祥旗置业发展有限公司与顾洁、刘克祥商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

山东祥旗置业发展有限公司,顾洁,刘克祥

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款，第十八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2015）济民一终字第1140号上诉人（原审被告）山东祥旗置业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人陈希英，该公司董事长。委托代理人陈辉，男，1981年12月30日出生，汉族，该公司外联部工作人员，住济南市。委托代理人王民，山东谏诤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）顾洁，女，1970年9月30日出生，汉族，济南时代试金仪器有限公司员工，住济南市。被上诉人（原审原告）刘克祥（系被上诉人顾洁之夫），男，1967年11月23日出生，汉族，山东北方现代化学工业有限公司员工，住济南市。委托代理人顾洁，女，1970年9月30��出生，汉族，济南时代试金仪器有限公司员工，住济南市。上诉人山东祥旗置业发展有限公司（以下简称祥旗公司）因与被上诉人顾洁、刘克祥商品房买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2013）高民重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人祥旗公司的委托代理人陈辉、王民，被上诉人顾洁，被上诉人刘克祥委托代理人顾洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：顾洁、刘克祥系夫妻关系。2009年7月19日，顾洁、刘克祥与祥旗公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：销售字2009XXXX号。顾洁、刘克祥购买祥旗公司开发建设的位于槐荫区商品房一套及其附属物地下室，总价款为731394元。合同第八条约定：祥旗公司应当在2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付顾洁、刘克祥使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，祥旗公司作为出卖人可据实予以延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、由于买受人逾期付款造成违约，按照出卖人财务收款收据扣除对应日期；3、因市政配套的批准或安装施工引起的延误。合同第九条约定：出卖人如未按本合同约定的期限（即2009年9月30日）将房屋交付买受人使用，可在约定的交付期限基础上延期一个月作为向买受人交付房屋的最后期限。除上述合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的最后期限将房屋交付买受人的，按下列方式处理：1、逾期交付不超过三十日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付��交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部房款，并按买受人累计已付房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条（即房屋交付条件）规定的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还约定了双方的其他权利义务。合同��订后，顾洁、刘克祥按约定向祥旗公司支付了全部购房款，祥旗公司为顾洁、刘克祥出具了累计金额为731394元的预收款收据。2009年12月11日，祥旗公司开发建设的欣欣花园1号楼经建设单位、监理单位、施工单位及设计单位四方验收合格，并签署了建筑工程竣工验收报告，但至今仍未取得房地产竣工综合验收合格证书，双方亦未就涉案商品房进行交接。2011年9月21日，祥旗公司给顾洁、刘克祥邮寄了关于解除商品房买卖合同的通知书，要求解除与顾洁、刘克祥签订的上述商品房买卖合同。另，原审法院认定，祥旗公司虽抗辩《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准过高，主张以租金标准来计算，请求法院酌情减少。但经法院释明，其拒绝对租金的具体标准进行评估和鉴定，亦未提供其他具体的违约金计算标准。原审法院认为：审理中，本案双方当事人争议的焦点问题如下：第一、涉案商品房是否已达到双方《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。顾洁、刘克祥认为，根据城市房地产管理法第二十七条相关规定，祥旗公司在取得相关主管部门出具的房地产竣工验收合格证书的情况下才可视为商品房经验收合格，符合交房条件。合同第十一条约定的祥旗公司应在房屋交付时出示的证明文件也应指竣工验收合格证书。祥旗公司提交的竣工验收报告只是祥旗公司与施工部门、监理部门、设计单位的质检报告，不是竣工验收合格证书，因此涉案商品房尚未达到合同约定的房屋交付条件。祥旗公司则认为，合同第八条约定的交付条件“商品房经验收合格”应是指工程竣工验收合格，祥旗公司提交的四方竣工验收报告，住宅质量保证书和住宅使用说明书表明涉案商品房已经四方验收合格，符合交房条��，并不一定要出具合格证书。对此，原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同第八条明确约定祥旗公司应依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付顾洁、刘克祥使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行包括规划设计条件的落实情况、基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、物业管理的落实情况等在内的综合验收。”本案所涉商品房虽已进行了工程四方竣工验收，但未按上述法律法规的规定由政府相关主管部门进行综合验收，尚未通过质监及消防部门的验收，未取得相关验收合格资料，不能证明已达到验收标准或已经验收合格，不符合双方合同第八条约定的交付条件。祥旗公司是否已按合同约定通知顾洁、刘克祥办理涉案房屋的交接手续。顾洁、刘克祥认为，自合同签订之日起至今从未收到祥旗公司关于办理涉案房屋交接手续的书面通知。祥旗公司辩称，其曾以电话形式通知顾洁、刘克祥交接房屋，并提交照片两张，证明曾于2010年3月6日将交房通知贴于顾洁、刘克祥的住所门口，已完成了通知义务。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖》合同第十一条约定，“商品房��到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。祥旗公司以电话通知的形式通知顾洁、刘克祥交接房屋显然不符合双方约定。祥旗公司在顾洁、刘克祥家门口张贴的通知亦未能举证证明已送达至顾洁、刘克祥，且祥旗公司明知顾洁、刘克祥的家庭住址，也在后来给顾洁、刘克祥按该地址邮寄过解除合同通知书，说明祥旗公司并非无法联系到顾洁、刘克祥并给其送达书面交房通知。故祥旗公司采取张贴方式送达，不符合双方合同约定，原审法院亦不予采信。第三、济南市人民政府于2009年9月7日下发的《济南市全运会期间空气质量保障强化控制方案》是否构成祥旗公司工期顺延的正当理由。祥旗公司认为，全运会期间为保障空气质量造成祥旗公司停工，符合双方合同第八条第二款第一项中关于遭遇不可抗力，导致工期拖延的情形，因此交房��期应顺延52天。顾洁、刘克祥认为，上述事由不能成为祥旗公司延期交房的合法理由，且即使构成不可抗力，祥旗公司也应在60日内告知买受人，祥旗公司并未履行告知义务。原审法院认为，2009年9月至10月期间，济南市为保障全运会期间的空气质量下发文件要求暂停在建工程施工。而祥旗公司作为施工人，积极配合了政府的该项举措，客观上确实导致了祥旗公司工期的延误，且该事实是众所周知的客观事实，无论祥旗公司是否通知顾洁、刘克祥，顾洁、刘克祥均应知情。故祥旗公司在该期间应顺延交房的抗辩理由，原审法院予以采信。第四、双方所签订的《商品房买卖合同》是否已解除。祥旗公司认为，由于顾洁、刘克祥的原因导致涉案商品房未能按期交付，按双方合同约定，祥旗公司有权解除合同，且祥旗公司已于2011年9月21日向顾洁、刘克祥邮寄送达了关于解除商品房购房合同的通知书，因此双方之间的《商品房买卖合同》已解除。顾洁、刘克祥认为，系祥旗公司违约导致逾期交房，顾洁、刘克祥并未违约，且双方多次协商违约金赔偿问题，祥旗公司亦表示不解除合同，故双方签订的《商品房买卖合同》并未解除。原审法院认为，因祥旗公司不能举证证明涉案商品房已达到相关法规规定及合同约定的交付标准及其已按合同约定书面通知顾洁、刘克祥办理房屋交接手续，亦不能举证证明系顾洁、刘克祥违反合同约定，拒不接收房屋，故其无权以“因买受人原因，未能按期交付”而行使解除权，双方所签《商品房买卖合同》并未解除。第五、双方所签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金是否明显过高，应否予以调整。祥旗公司认为，双方合同约定的违约金标准过高，请求法院酌情予以调减。��洁、刘克祥则认为，双方合同约定的违约金标准系双方的真实意思表示，不能因为顾洁、刘克祥起诉而予以调整。原审法院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案，《商品房买卖合同》中明确约定了“按日以已交购房款的万分之三”支付违约金，双方应依约履行。祥旗公司抗辩《商品房买卖合同》中违约金计算标准过高，主张以租金标准来计算，其对租金的具体计算标准负有举证责任。但其在法院的释明后，仍然拒绝对租金的具体标准进行评估和鉴定，亦未能提供其他具体的违约金计算标准。应当承担不利后果。故祥旗公司主张双方约定的违约金标准明显过高而予以调整的抗辩理由，原审法院不予采纳。顾洁、刘克祥��祥旗公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合同合法有效。双方均应按合同约定全面履行合同义务。顾洁、刘克祥已依约向祥旗公司支付了全部房款，祥旗公司亦应依约向顾洁、刘克祥交付房屋。祥旗公司未能按合同约定期限将验收合格的商品房交付给顾洁、刘克祥，已经构成违约。顾洁、刘克祥要求祥旗公司支付逾期交房违约金的理由正当，应予支持。故扣除全运会期间政府要求停工的52天后，祥旗公司应自2009年12月23日起至判决生效之日止，以已交购房款731394元为基数，按照日万分之三为计算标准支付顾洁、刘克祥逾期交房违约金。对顾洁、刘克祥的该项请求，原审法院予以支持。祥旗公司关于顾洁、刘克祥违约导致逾期交房及《商品房买卖合同》已经解除等抗辩理由，证据不足，原审法院不予采纳。顾洁、��克祥要求祥旗公司将房屋立即交付其使用的诉讼请求。原审法院认为，虽然房屋已经具备了入住使用的条件，但并不具备双方合同约定的交付条件。顾洁、刘克祥在明知的情况下，仍然要求接收本案房屋，祥旗公司亦同意交付。为尊重合同当事人的意思自治表示，减少当事人的实际损失及诉累，原审法院予以准许。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十二条之规定，判决：一、被告山东祥旗置业发展有限公司于判决生效之日起10日内，与原告顾洁、刘克祥办理房屋交接手续。原告顾洁、刘克祥予以配合。二、被告山东祥旗置业发展有限公司于判��生效之日起10日内支付原告顾洁、刘克祥逾期交房违约金（以731394元为基数，以每日万分之三为计算标准，自2009年12月23日起计算至判决生效之日止）。三、驳回原告顾洁、刘克祥的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6800元，由被告山东祥旗置业发展有限公司负担。上诉人祥旗公司不服原审判决上诉称：一、涉案房屋符合双方约定的交房条件。上诉人提交的建筑工程验收报告证明被上诉人购买的商品房己经于2009年12月11日验收合格，符合双方签订的“商品房买卖合同”第八条约定的第4种交房条件，即：“该商品房经验收合格”。1998年7月20日发布实施的《城市房地产开发经营管理条例》并没有商品房竣工须经综合验收的强制性规定，而上述条例于2011年修订后才出现了综合验收的规定。因此，根据“法不溯及既往”的法律原则，2011年修订后的《城市房地产开发经营管理条例》对本案没有约束力，原审判决适用法律不当，应予撤销。二、上诉人已书面通知被上诉人交接房屋。1、原审庭审时，上诉人提交了两张照片，证明2010年3月6日上诉人向被上诉人送达了书面交房通知。该通知的送达方式虽然不是邮寄，但仍然是一种书面通知。双方签订的“商品房买卖合同”约定的通知形式是“书面通知”，并没有约定必须是邮寄。上诉人这种通知形式属于留置或公告送达，符合《民事诉讼法》第八十六条关于“……也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达”的规定。双方签订的“商品房买卖合同”中确认的被上诉人地址就是上诉人留置送��通知的地址，即：“丁字山东路XX号”，因此，上诉人的这种送达方式既符合合同约定，也符合法律规定，法院应予确认。2、济南市易诚物业管理有限公司陈经理与被上诉人顾洁的电话录音证明，被上诉人在2010年2月就听同事说了己经交房的事实。而被上诉人拒绝与上诉人交接房屋的理由之一是没有收到被告的书面交房通知。被上诉人在明知己经办理房屋交接的事实后，故意躲避与上诉人接洽房屋交接，应当认定为没有及时采取防止损失扩大的措施，具有扩大损失的主观故意及客观行为。《民法通则》第一百一十四条规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”《合同法》第一百一十九条也规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，根据上述法律规定及下述第三条的事实，自2010年3月6日（即上诉人留置送达书面通知时间）之后的损失，被上诉人无权主张。三、原审判决违约金的计算标准违背公平原则，应当依法撤销。l、原审法院判决“以731394元为基数，以每日万分之三为计算标准，自2009年12月23日起计算至本判决生效之日止”明显过高，应当予以适当减少。根据《合同法》第一百一十四条及《合同法》司法解释二第二十九条分别规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”原审时，上诉人认为涉案房屋系未经装修的毛坯房屋，不具备居住条件，如果出租，则月租金应当在一千元左右，被上诉人未就该租金价格提出异议，更未提出相反证据，因此，原审法院应当以该租金价格为依据。若被上诉人对上诉人主张的租金价格不予认可，则原审法院可再行决定是否鉴定。以此，原审法院以上诉人未申请租金价格鉴定为由，作出上述判决，显然缺乏事实依据。2、被上诉人始终未能提交因上诉人延期交房而发生经济损失的证据，甚至被上诉人在庭审期间始终自称未因上诉人延期交房而产生经济损失，因此，原审法院以合同约定的违约金比例判决本案，明显违背了法律规定的公平原则，应当按照上述法律规定予以调整。四、原审法院判决违约金的截止时间应当以上诉人书面通知被上诉人交房，或者以被上诉人起诉为准，原判决以法律文书生效为止缺乏法律依据。根据上诉人送达交房通知的日期可以确定交房时间为2010年3月22日。若以被上诉人起诉为准，则应当以2011年10月27日为截止日期。五、由于被上诉人拒不办理接房手续，上诉人根据“商品房买卖合同”第十一条第二款的约定“由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2）、逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同”的约定，上诉人行使了合同解除权，并于2011年9月21日通知被上诉人解除了双方签订的“商品房买卖合同”。被上诉人收到解除通知后至今未提出异议，也没有向法院请求确认解除合同，因此，法院应当认定本案当事人之间签订的“商品房买卖合同”己经解除。《合同法》第九十三条第二款和第九十六条分别规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。“当事人一方依照本法第九十二条第二款的规定主张解除合同的，应��通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因此，上诉人行使合同解除权既有合同依据也有法律依据，法院应当予以确认。综上所述，被上诉人拒不履行接房义务和故意无限期拖延房屋交接的行为，企图造成被告长期不交房的违约事实，借以达到获取巨额违约金的目的。被上诉人的行为不但违背了商品房买卖中公平交易、等价有偿的合同原则和合同目的，也违背了《民法通则》和《合同法》关于订立和履行合同“不得扰乱社会经济秩序”的立法原则。因此，原审判决查明事实不清，适用法律不当，判决错误，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判。被上诉人顾洁、刘克祥答辩称：一、原审认定涉案房屋不符合双方合同第八条约定的交付条件，有事实和法律依据，认定正确。2009年7月19日双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的第4种交房条件“商品房经验收合格”就是指综合验收合格。依据有：2007年8月30日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条；1998年7月20日通过的《城市房地产开发经营管理条例》第十七、第十八条（2011年1月8日的修改未涉及第十七、第十八条）；2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十三、第三十四条；2009年6月15日发布实施的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条。所以，涉案房屋虽进行了工程四方竣工验收，但未按上述法律法规由政府相关主管部门进行综合验收，未取得相关验收合格资料，不能证明已达到验收标准或已经验收合格，不符合双方合同第八条约定的交付条件。二、上诉人未通知被上诉人交接房屋。上诉人偷换概念、滥用法律条款，上诉人��上诉请求毫无法律和事实依据，也不符合双方合同的约定，并且也不能举证证明已送达被上诉人收房通知。上诉人未按合同约定通知被上诉人收房正是上诉人起诉的原因之一，而拒绝收房主要因为房屋不具备合同约定的交房条件。被上诉人引用的《民法通则》第一百一十四条、《合同法》第一百一十九条提到“止损”，其实被上诉人只要尽快把符合交房条件的房屋交给被上诉人，就可以防止损失扩大。三、原审违约金的计算标准公平公正，符合法律规定。上诉人主张的公平责任原则，适用前提是双方均无过错，而本案中明显被上诉人是过错方。双方合同具有法律效力，不可儿戏。《合同法》第一百一十四条第二款规定的是约定的违约金“过分”高于损失，而双方约定的违约金并不高。合同中约定的违约金不比银行贷款利率高很多，也并没达到合法的民间借贷利率��准。根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，双方没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的才可以参照租金标准，而本案双方已明确约定计算方式为日万分之三。被上诉人因此受到的精神损失更无法用金钱来衡量。如果按照开发商的要求降低了违约金，会使房地产交易陷入信用危机，而且开发商也有足够的能力按照合同的约定承担违约责任。上诉人蓄意欺骗消费者、违反法律法规、失信经营、推卸责任，影响恶劣，从这个角度来说日万分之三的违约赔偿不但不高，反而是太低了。四、关于违约金的截止时间问题。违约方应承担在判决做出之前的违约责任，支付到判决书确定的履行期开始之日的违约金无可争议。至2015年6月3日重审判决，上诉人仍然没有按照合同约定交付涉案房屋，作为阶段性的审结，法院判决上诉人违约金计算至判决生效之日止是合情合理的、正确的。五、就受法律保护的有效合同而言，上诉人无权单方面解除合同。涉案房屋未达到交付标准，上诉人也未书面通知被上诉人收房，被上诉人没有违反合同约定，上诉人无权以“因被上诉人原因，未能按期交付”而行使解除权，故上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》并未解除，依然是合法有效的。综上，上诉人违约事实明确，理应全面履行合同，担负起应有的责任与义务。恳请二审法院维持原判，以维护公平正义，保障被上诉人的合法权益。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，按照《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋建筑面积为112.74平方米，涉案房屋至今未取得综合验收备案。二审中，依据祥旗公司的申请，本院依法委托山东裕丰资产评估有限公司��涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行了评估。山东裕丰资产评估有限公司于2015年12月23日出具鲁裕丰评字（2015）第080号《资产评估报告书》，涉案房屋同地段房屋2009年12月23日至2015年11月17日期间的日标准租金评估结果为：序号项目日租金（元／平米·天）租金年增长率12015年1月1日至2015年11月17日租金0.711.04422014年1月1日至2014年12月31日租金0.681.04432013年1月1日至2013年12月31日租金0.651.04442012年1月1日至2012年12月31日租金0.621.04452011年1月1日至2011年12月31日租金0.591.04462010年1月1日至2010年12月31日租金0.571.04472009年12月23日至2009年12月31日租金0.551.044本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。顾洁、刘克祥已经按照约定支付了购房款，祥旗公司应当如约履行交付房屋的义务。双方签订《商品房买卖合同》第八条约定，祥旗公司应当在2009男9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付使用。关于交付的期限，原审法院根据政府要求停工的日期对交付期限予以延展，顾洁、刘克祥未提出上诉，本院予以确认。关于房屋交付条件中验收合格的标准问题，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城��规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体性房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。山东省住房和城乡建设厅发布的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。根据以上法律、行政法规、地方性法规及办法，商品房交付的验收合同应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。涉��房屋至今未经综合验收取得备案，祥旗公司未依法履行交付房屋的义务，应当承担逾期违约责任。祥旗公司作为违约方不享有合同解除权，其主张合同已经解除，本院不予支持。关于逾期交房违约责任，本院认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。按照该约定计算，至今祥旗公司应当支付违约金数额将近50万元，已占购房款2／3。祥旗公司现以违约金数额过高为由，请求法院予以调整，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”祥旗公司未能按照合同约定的日期交付房屋，使得顾洁、刘克祥至今不能占有使用所购买的房屋，不能行使占有、使用、收益、处分的权能，丧失了合同正常履行的期待利益，顾洁、刘克祥虽未举证证明其实际损失，但是参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用��律若干问题的解释》第十七条的规定，本院认定本案逾期交房的损失应为逾期交房期间的租赁费用损失。根据山东裕丰资产评估有限公司鲁裕丰评字（2015）第080号《资产评估报告书》评定的涉案房屋同地段同类房屋的租金标准，2009年12月23日至2016年2月15日期间，顾洁、刘克祥租赁同地段同类房屋的租金损失约为161506（0.55×112.74×9＋0.57×112.74×365＋0.59×112.74×365＋0.62×112.74×365＋0.65×112.74×365＋0.68×112.74×365＋0.71×112.74×365＋0.71×1.044×112.74×45）元。因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院将违约金数额调整为209958（161506×1.3）元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2013）高民重字第4号民事判决的第一项、第三项及诉讼费负担部分；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2013）高民重字第4号民事判决的第二项；三、上诉人山东祥旗置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人顾洁、刘克祥支付逾期交房违约金209958元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6800元，由上诉人山东祥旗置业发展有限公司负担3400元，由被上诉人顾洁、刘克祥负担3400元。评估费30000元由上诉人山东祥旗置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘继英代理审判员　　王立强代理审判员　　曹　慧二〇一六年二月十五日书　记　员　　孙培培来源：百度搜索“”