（2015）松民三（民）初字第3452号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-05-18
案件名称
张永康与钱琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张永康,钱琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第3452号原告张永康，男，1993年7月6日生，汉族，住安徽省。委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。委托代理人ＸＸ艳，上海市鸿生律师事务所律师。被告钱琴，女，1975年10月20日生，汉族，住上海市。原告张永康与被告钱琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日受理后，依法适用简易程序审理。后因被告下落不明，故本案转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王京普到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：经案外人上海康刚房产经纪事务所居间，原告购买被告动迁安置所得的上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），双方于2014年1月20日签订了《房屋买卖合同》，合同价为58万元（人民币，以下币种同）。签订买卖合同当日，原告向被告支付房款10万元（含定金2万元）。合同签订后，被告却声称房屋卖便宜了，明确表示不同意出售系争房屋，此后电话不接，并拒绝与原告见面。经查，系争房屋于2014年9月24日被青浦区法院司法查封，限制原因为（2014）青民一（民）初字第2388号，至今仍在查封中。现被告电话无法打通，人也不知去向。原告多次催促中介联络，但被告一直杳无音信。被告拒不履行买卖合同已构成违约，且系争房屋被司法查封，客观上也无法履行，原告无奈诉至法院，请求判令：1、解除原、被告就系争房屋签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告房款10万元；3、被告支付原告违约金10万元。审理中，原告称，根据《房屋买卖合同》的约定，被告应支付违约金156万元，原告考虑实际执行难的问题及诉讼成本，仅主张10万元违约金。庭审后，原告声明自愿放弃上述违约金的诉请。被告钱琴未作答辩。原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、《房屋买卖合同》，证明原、被告于2014年1月20日就系争房屋签订了买卖合同，约定了双方各自的权利义务；2、房款收据，证明被告收到原告支付的房款10万元；3、上海康刚房产经纪事务所出具的《情况反映》及该中介公司营业执照，证明被告违约拒不履行房屋买卖合同，现不知去向；4、上海市房地产登记薄，证明系争房屋属被告所有，自2014年9月24日始被司法查封至今。被告未向本院提供证据。经审理查明：系争房屋登记的权利人为被告，建筑面积为51.56平方米，产权证号为松XXXXXXXXXX，受理日期为2014年7月18日，核准日期为2014年7月25日。系争房屋的房地产登记簿备注处载明动迁安置房，自登记之日起三年内不得转让或者抵押。2014年1月20日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》（适用于限制交易期内的上海市动迁安置房转让），约定由原告向被告购买系争房屋，总房价为58万元，分四期支付：第一期10万元（含定金2万元）于2014年1月20日当日支付；第二期20万元于2014年5月1日当日支付；第三期22万元于产证下达后三日内支付；第四期6万元于过户当日支付。交付第二期房款后两日内甲方将房屋腾空交付乙方，并结清该房屋的有关费用。合同另对违约责任、户口等事宜进行了约定。当日，被告还签署了《出卖人产权声明承诺书》作为房屋买卖合同的附件一，另附件二的补充协议约定：公证处借款合同时间以过户时间为准。甲方在该房屋成功过户给乙方当时起，双方的借款合同自动消除其法律效力，债务抵消，公证借款合同作废。审理中，原告称，双方之间并未实际签署借款合同并办理公证，附件二所列内容系中介公司固定格式条款，双方之间并未实际履行。签订《房屋买卖合同》当天，原告向被告支付房款10万元（含定金2万元）并由被告向原告开具了房款收据。上述事实，有《房屋买卖合同》、房款收据、上海市房地产登记薄及原告的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。结合本案已查明的事实，系争房屋上尚有既存的查封，足以对继续履行合同造成一时性的法律给付不能，原告依法可解除合同，故对原告所提解除的诉请，本院予以支持。关于合同解除日的确定问题，原告无证据证明其在诉前向被告发出过解除合同的通知，故本院以诉状副本公告送达之日即2015年12月27日作为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求被告返还已付购房款的诉请本院予以支持。至于违约金，因原告自愿放弃，于法不悖，本院予以准许。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张永康与被告钱琴之间于2014年1月20日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、被告钱琴于本判决生效之日起十日内返还原告张永康房款10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，300元，由被告钱琴负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 利代理审判员 吕荣珍人民陪审员 范幼芳二〇一六年二月十五日书 记 员 林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：