（2015）沪二中民二（民）终字第3042号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-03-01
案件名称
陆汇宏与石芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆汇宏,石芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第3042号上诉人（原审原告）陆汇宏，男，1968年12月21日出生，汉族，住所地上海市杨浦区。被上诉人（原审被告）石芳，女，1964年9月25日出生，汉族，住所地上海市。委托代理人马曜（系石芳丈夫），男，1962年1月18日出生，住所地上海市。上诉人陆汇宏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2015）虹民三（民）初字第859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：陆汇宏、石芳于2014年签订《不动产租赁合同》，约定：石芳将上海市大连西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出租给陆汇宏；租赁期限2014年8月15日至2015年8月14日共12个月；租金每6个月支付一次，即人民币（以下币种均为人民币）21，600元；每次租金应提前1周支付，先付后租；保证金3，600元，陆汇宏于签订本合同时交付予石芳，该保证金不可视为陆汇宏预付的租金，石芳应于租赁期满，陆汇宏迁空交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费等费用后三天内无息返还陆汇宏，当陆汇宏有任何拖欠应付款项时，石芳有权从该保证金中先行偿付，偿付部分陆汇宏应立即补足；陆汇宏应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由石芳按月租金金额的百分之三收取违约金，如陆汇宏拖欠租金达15日时，则视为陆汇宏自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，石芳即可终止本合同；陆汇宏于签订本合同后，未经石芳同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，陆汇宏无权请求返还保证金，若给石芳造成损失的，陆汇宏还应负责赔偿。合同签订后，陆汇宏支付保证金3，600元和6个月租金21，600元承租系争房屋。期间，双方曾就房中浴霸、热水器等问题报修、维修。2015年1月13日，陆汇宏向石芳提出半年租金于2015年2月14日到期后其将搬出不再承租。2015年2月13日，陆汇宏报警称在系争房屋失窃，相机被偷。次日，石芳发短信给陆汇宏，告知半年房租已到期，下半年房租不付就算违约。陆汇宏短信回复：有押金在石芳处。石芳短信回复陆汇宏称：押金和租金是两码事。2015年2月15日，石芳对系争房屋换锁，陆汇宏未再进入该房。次月20日，石芳将系争房屋另行出租。2015年4月，陆汇宏向原审法院提起诉讼称：2014年9月、10月浴霸、热水器相继不能正常使用，陆汇宏多次通知石芳维修，未修好，致秋冬季节陆汇宏无法洗澡。2015年1月13日，陆汇宏提出租金2月14日到期后不再承租，由陆汇宏转租，石芳没有明确答复。陆汇宏自1月20日起另行租房，租金为每月2，500元。2月12日陆汇宏不在房中，石芳未经陆汇宏同意，擅自入房维修浴霸，陆汇宏曾以为相机被偷报了警。2月14日租金到期时陆汇宏在国外，石芳提出陆汇宏违约，不返还保证金。2月15日石芳换锁，使陆汇宏无法转租。陆汇宏认为，合同约定逾期支付租金超过15天才能解除合同，但石芳直接换锁终止了合同，故要求法院判令石芳返还租房保证金3，600元，赔偿陆汇宏在外租房费用1，800元（2015年1月20日至2015年2月14日，租金损失2，000多元，陆汇宏主张1，800元）。原审法院经审理后认为：陆汇宏、石芳签订的《不动产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。合同约定租期一年，陆汇宏已付半年房租，至2015年1月13日陆汇宏通知石芳次月14日搬出不再承租，陆汇宏系主张提前解约。合同约定租金提前1周支付，先付后租，并约定保证金不可视为陆汇宏预付的租金。根据短信记录可以看出，陆汇宏主张提前解约，双方对此未协商一致，石芳至2015年2月14日仍通知陆汇宏支付下半年房租，陆汇宏未付，则双方的《不动产租赁合同》于当日解除，石芳于次日换锁，并无不当。根据双方合同约定，陆汇宏未经石芳同意提前解约，致合同无法履行，无权请求返还保证金，故陆汇宏要求石芳返还保证金并赔偿损失的诉请，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院判决如下：一、陆汇宏要求石芳返还租房保证金3，600元的诉讼请求不予支持；二、陆汇宏要求石芳赔偿其在外租房费用1，800元的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人陆汇宏不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，适用法律有误，所作裁判不公。根据合同约定，石芳应当按照合同约定的时间将房屋及设备完好无损的交给陆汇宏使用，若逾期超过15日，则视为石芳严重违约，陆汇宏有权终止合同。而承租期内系争房屋内的浴霸、热水器相继出现问题导致不能使用，在陆汇宏提出不再承租后的15天内，石芳未对相关设备进行维修，故石芳违约在先。陆汇宏在2015年1月13日提出不再承租时，根据石芳的回答，陆汇宏认为石芳已经同意了其不再承租，才在外另行租房。故陆汇宏不再承租系争房屋是有原因的，不构成违约。如果认定双方就提前解约协商不成，则合同继续有效。根据合同约定，陆汇宏逾期支付租金达15日的，石芳才可以终止合同。但石芳在租金到期的次日就将锁换掉，其行为构成违约。综上，上诉人陆汇宏请求本院撤销原审判决，依法改判支持其原审诉请。被上诉人石芳答辩称：不同意陆汇宏的上诉请求。陆汇宏多次提出浴霸有问题，石芳都进行了维修。后陆汇宏提出要提前解约，石芳并未同意。陆汇宏为了达到解约的目的又提出浴霸需维修，石芳将浴霸更换后，陆汇宏仍不按约支付房租，并已将其个人物品搬出系争房屋，在外另行租房。石芳的丈夫多次电话联系，但陆汇宏拒接。当时是春节期间，出于安全考虑，石芳只好更换门锁。综上，被上诉人石芳认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回陆汇宏的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：陆汇宏、石芳就系争房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。陆汇宏主张其与石芳合意于2015年2月14日提前解除合同，缺乏依据，本院不予采纳，陆汇宏仍应按照合同约定履行。陆汇宏在2015年1月20日另行在外租房并陆续将其个人物品搬出系争房屋，未按照合同约定支付下期房租，并在石芳通知其付租后仍未支付租金，其行为已构成违约。在此情形下，石芳出于安全考虑将系争房屋换锁，并无不当。原审法院认定租赁合同于2015年2月14日解除，尚属合理，本院予以维持。合同解除系因陆汇宏违约所致，则根据合同约定陆汇宏无权请求返还保证金；其要求赔偿租金损失的诉请，亦于法无据，本院不予支持。综上，上诉人陆汇宏的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人陆汇宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟代理审判员 陈家旭二〇一六年二月十五日书 记 员 朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：