（2016）闽0212民初3333号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2017-07-31
案件名称
厦门惠欣物业管理有限公司与李媛斐物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市同安区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门惠欣物业管理有限公司,李媛斐
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款，第一百零九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初3333号原告：厦门惠欣物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区中闽大厦22楼01单元，组织机构代码：73785055-2。法定代表人：陈牡丹，董事长。委托代理人：蔡明礼，福建合贤律师事务所律师。被告：李媛斐，女，1968年11月26日出生，汉族，住福建省厦门市，原告厦门惠欣物业管理有限公司与被告李媛斐物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厦门惠欣物业管理有限公司之委托代理人蔡明礼到庭参加诉讼，被告李媛斐经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告厦门惠欣物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告李媛斐立即向厦门惠欣物业管理有限公司支付物业管理费及滞纳金{自2014年6月1日起暂计至2015年6月30日物业管理费为2573.88元（币种为人民币，下同）、滞纳金为1740.34元}；2.李媛斐立即向厦门惠欣物业管理有限公司支付房屋公共维修金及滞纳金（自2014年6月1日起暂计至2015年6月30日房屋公共维修金为571.97元、滞纳金为386.74元）；（以上两项诉讼请求暂计至2015年6月30日合计5272.94元）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2005年11月25日，李媛斐与惠元（厦门）房地产开发有限公司双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：李媛斐购买惠元（厦门）房地产开发有限公司开发的位于“厦门市同安区后田村星海湾别墅银龙南路25号101”房产（现改为启辉六路25-101号）；在业主委员会未成立的情况下，李媛斐同意物业管理由开发商委托星海湾物业公司负责管理。厦门惠欣物业管理有限公司自2008年7月18日由“厦门星海湾物业管理有限公司”更名为“厦门惠欣物业管理有限公司”。事后，李媛斐正式接收讼争房产并签订《星海湾住户手册》，约定：自收楼之日起，根据物价部门指导价格收取物业管理费用，如因业主原因造成收楼时间延迟或无论日后该物业使用与否，业主均必须按规定缴纳管理费、公共维修金。上述费用按季缴纳，交费时间为每季度第一月1-15日，如延迟交纳，将按延迟天数每天收取3‰的滞纳金。根据2006年10月30日厦门市同安区发展与改革局出具的通知及《房屋调查产籍调查表》可以确定：讼争房产每月物业费的计算标准为“219.99平方米×0.9元/每平方米=197.99元”；讼争房产每月房屋公共维修金的计算标准为“219.99平方米×0.2元/每平方米=44.00元”。自2014年6月1日起李媛斐无故拒绝缴纳讼争房产的物业管理费及房屋公共维修金，经厦门惠欣物业管理有限公司以电话、函件等多种方式多次催讨，李媛斐仍拒不支付。厦门惠欣物业管理有限公司认为，其已经依约向李媛斐提供物业管理服务，李媛斐却长期拒绝支付物业管理费及房屋公共维修金，李媛斐的违约行为已经严重损害了厦门惠欣物业管理有限公司的合法权益。李媛斐应当立即向厦门惠欣物业管理有限公司支付上述费用，并按照约定按日千分之三的标准向厦门惠欣物业管理有限公司支付滞纳金。被告李媛斐未提交书面答辩意见。原告厦门惠欣物业管理有限公司提供以下证据证明其主张：1.惠欣物业公司证照，证明厦门惠欣物业管理有限公司的营业执照及组织机构代码；2.商品房买卖合同，证明李媛斐向开发商购买原告讼争房产，并同意讼争房产的物业管理由开发商委托惠欣物业公司负责管理；3.前期物业服务协议，证明原被告双方就物业服务、收费事宜的约定。对厦门惠欣物业管理有限公司提供的上述证据，李媛斐未到庭予以质证，又未在合理的答辩期限内提交相应的书面意见，视为其自愿放弃该项权利，本院依法对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明：2005年11月25日，被告李媛斐与惠元（厦门）房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：李媛斐购买惠元（厦门）房地产发展有限公司开发的位于“厦门市同安区后田村星海湾别墅银龙南路25号101”房产（现改为启辉六路25-101号）；该商品房[合同约定]建筑面积共218.51平方米（套内建筑面积212.263平方米，公摊面积6.247平方米）。本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘厦门惠元物业经营管理有限公司提供前期物业服务。2002年4月23日，惠元（厦门）房地产发展有限公司（甲方）与厦门星海湾物业管理有限公司（乙方）签订《厦门龙凤山庄物业管理委托合同》，约定甲方开发的龙凤山庄别墅的物业委托乙方管理。2006年10月30日，厦门市同安区发展与改革局作出同发价[2006]27号文件，同意星海湾小区的收费标准调整为：一、物业管理费：1、别墅按建筑面积每月每平方米1.20元；叠加式住宅按建筑面积每月每平方米0.90元……二、房屋公共维修金：叠加式住宅、办公用房、商业用房按建筑面积每月每平方米0.20元。……三、公共场所使用的水和电的费用，依实际发生额，按照有关规定按比例分摊收取，并按季度向业主公布。……此后，厦门市同安区发展与改革局的同发价[2010]17号文件和同发价[2012]10号文件均同意星海湾别墅区物业收费标准继续执行[2006]27号文件核定标准。星海湾住户手册规定，自收楼书中注明的售楼日期起，根据物价部门指导价格收取物业管理费用。物业管理费、公共维修金等费用的交纳时间为每季度第一月的1-15日，如延迟交纳，将按延迟天数每天加收3‰的滞纳金。此后，李媛斐的房屋一直由厦门惠欣物业管理有限公司提供物业管理等相关服务。2010年8月30日，李媛斐办理了该房产的房屋产权证，该房产的建筑面积为219.99平方米。自2014年6月1日起，李媛斐未缴纳讼争房产的物业管理费和公共维修金。经厦门惠欣物业管理有限公司多次催讨，李媛斐仍未支付。截止2015年6月30日，李媛斐仍未向厦门惠欣物业管理有限公司交纳讼争的物业管理费、公共维修金以及相应的滞纳金。另查明，2008年7月18日，经厦门市工商行政管理局批准，厦门星海湾物业管理有限公司变更为厦门惠欣物业管理有限公司。本院认为，原告厦门惠欣物业管理有限公司受惠元（厦门）房地产发展有限公司的委托，为星海湾别墅区提供前期物业服务；被告李媛斐作为该小区物业的使用人，实际接受了厦门惠欣物业管理有限公司提供的基本物业管理服务，双方之间已形成物业服务合同关系。李媛斐接受到了厦门惠欣物业管理有限公司的基本物业服务及管理，其应尽到交纳物业管理费的相应义务。然而，被告自2014年6月1日起未依约向厦门惠欣物业管理有限公司交纳相关管理费用，故厦门惠欣物业管理有限公司要求被告缴交相关费用【自2014年6月1日起至2015年6月30日止的物业服务管理费，0.9元/㎡.月×219.99㎡×13个月=2573.88元】之诉讼请求，本院依法予以支持。对于厦门惠欣物业管理有限公司主张的房屋公共维修金，因其是专项用于物业共用部分、共用设施保修期满后的维修、更新和改造的维修资金，属于全体享有公共部分的业主所有，且缴纳公共维修金系全体享有公共部分的业主的法定义务，不以享受物业管理服务为前提，李媛斐拒绝缴交房屋公共维修金有损享有公共部分的业主的公共利益，故厦门惠欣物业管理有限公司诉请李媛斐支付房屋公共维修金【自2014年6月1日起至2015年6月30日止的公共维修金0.2元/㎡.月×219.99㎡×13个月=571.97元】之诉讼请求，本院依法予以支持。关于滞纳金问题。李媛斐未按时缴纳物业管理服务费属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，厦门惠欣物业管理有限公司主张逾期缴纳的违约金应予以适当支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案厦门惠欣物业管理有限公司主张李媛斐应按日千分之三标准支付滞纳金，该滞纳金系违约金性质。李媛斐未按期缴纳物业服务费违反住户手册的约定，应支付相应的违约金。根据本案事实，李媛斐自2014年6月1日起拖欠本案讼争费用，违约性质较为严重。本院综合考量厦门惠欣物业管理有限公司的实际损失、双方义务的履行情况、当事人的过错程度，酌情调整为物业管理费滞纳金为722.16元、公共维修金滞纳金为171.59元。被告李媛斐经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在合理的期限内提交相应的书面意见，视为其自愿放弃答辩、质证的权利，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李媛斐应于本判决生效之日起五日内向原告厦门惠欣物业管理有限公司支付2014年6月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费人民币2573.88元及滞纳金人民币722.16元；二、被告李媛斐应于本判决生效之日起五日内向原告厦门惠欣物业管理有限公司支付2014年6月1日至2015年6月30日期间的房屋公共维修金人民币571.97元及滞纳金人民币171.59元;三、驳回原告厦门惠欣物业管理有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币53.29元，由被告李媛斐负担，款于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 李金森代理审判员 陈妙容人民陪审员 叶金榜二〇一六年二月十五日代书 记员 徐常青附：本案适用法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 来源：百度“”