（2015）成民终字第08977号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2017-09-28
案件名称
代明生、宁望平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
代明生,宁望平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)成民终字第08977号上诉人（原审被告）代明生，男，汉族，1980年7月3日出生，住四川省高新区。委托代理人虞勇强，四川天与师事务所律师。被上诉人（原审原告）宁望平，男，汉族，1970年7月29日出生，住四川省双流县。上诉人代明生因与被上诉人宁望平房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第4855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月30日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人代明生的委托代理人虞勇强，被上诉人宁望平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年3月26日，宁望平、代明生双方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：1、宁望平将位于成都市高新区中和街道仁和路87号1栋1单元1层102号及2层203号商业用房出租给代明生使用；2、租赁期限，2014年4月11日起至2019年4月10日，到期后本合同自动终止作废；3、租金支付方式，第一年采用半年提前一月一付的方式，其余全部采取一年一付提前一月（即在每年3月10日前支付）一次性全额支付下年租金的办法，如未在规定时间内，将当年全部租金一次性支付，即视为违约，代明生将承担超出时间的天数，以应付款的每日千分之五的资金占用费另行支付给宁望平，超出30天代明生仍未将租金及违约金支付给宁望平，本合同自动终止作废，由代明生承担全部经济损失，同时追缴代明生所拖欠房租的资金利息（该利息按银行同期贷款利率四倍计算）；4、协议终止或协商解除问题，在本协议到期后或在中途经双方协商解除本协议时，代明生须得将改变的房屋恢复，同时必须清偿全部的债权债务及水电费；5、违约责任，任何一方不得单方违约，否则在承担违约责任后另行承担本协议书规定的五年全部租金总额的15%的违约金给对方。上述合同签订后，代明生如约向宁望平交纳了第一租赁年度的租金（2014年4月11日至2015年4月10日止），在应当交纳第二年度租金时，由于代明生所经营公司出现经营困难，代明生未能在上述合同规定的时间即2015年3月10日前，将2015年4月11日起至2016年4月10日止的租金交付给宁望平，此后宁望平、代明生双方就租赁商铺的租金交纳问题进行多次协商未果，诉讼中，宁望平认为，代明生于2015年6月7日晚在未与宁望平协商、未交纳逾期任何租金和违约金的情况下搬离租赁商铺，代明生应按合同约定向宁望平支付租金及违约金等费用；代明生则认为，双方合同在2015年4月10日即已终止作废，故宁望平主张租金无根据，同时认为，双方违约金约定过高，请求法院依法裁判。原审法院认定以上事实，有宁望平、代明生在庭审中的陈述、《房屋租赁合同》、《房屋产权证》、《询问笔录》、《照片》等证据材料在案佐证。原审法院认为，宁望平、代明生签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在平等、自愿、协商基础上所签订的合同，合同内容清楚、条款明确应属有效合同，合同签订后就应当自觉履行。宁望平在上述合同签订后，如约将租赁商铺交付代明生使用，已完全履行了合同的交付义务，而代明生在合同约定的租赁期间（超出30天代明生仍未将租金及违约金支付给宁望平，本合同自动终止作废）未按期交付商铺租金，且超过合同约定的30日逾期期限，致使双方所签订的《房屋租赁合同》自动终止，则是本案纠纷酿成的根本原因，代明生的行为已构成违约，应承担违约责任，并承担由此给宁望平造成的损失。诉讼中，宁望平以《房屋租赁合同》为据要求代明生支付从2015年4月11日起至房屋实际腾退之日止租金的请求，因双方所签订的《房屋租赁合同》已应于2015年4月10日终止，宁望平已无权依据该合同要求代明生支付租金，即便代明生未在合同终止后将所租赁的商铺腾退给宁望平，也是代明生在合同终止后给宁望平造成的损失，该损失可以参照租金标准执行，但不能认定是租金，为此，宁望平要求代明生支付租赁商铺租金的诉讼请求并无合同依据亦无法律依据，宁望平的该项请求不能成立，原审法院不予支持；宁望平要求代明生支付违约金的请求，因宁望平、代明生在合同中约定了违约金的支付标准和计算方式，双方应按该约定执行，由于代明生在答辩中明确提出了违约金过高请求法院进行调整的答辩意见，根据违约金支付原则，违约金主要是用于违约方在违约后对守约方造成损失的弥补，本案中，代明生未交纳租金的行为既已构成了违约，且在租赁合同自动终止后，代明生并未及时将租赁商铺腾退给宁望平，已实际造成了租赁商铺的租金损失，从庭审查明的事实及原审法院对所租赁房屋的实际调查可以确认，该租赁商铺已实际由宁望平所控制，且根据证人出庭陈述的证言可以证实，宁望平、代明生在协商不能时，宁望平已于2015年5月29日将所租赁的商铺上锁禁止代明生实际使用，原审法院综合上述事实，并考虑到宁望平在收回房屋后再次将该房屋投入使用尚需时间，再根据代明生的实际违约情况，原审法院酌情认定代明生按四个月租金的标准（每月19003元×4个月=76012元）向宁望平进行损失赔偿，为此，宁望平要求代明生支付违约金190000元的请求部分成立，原审法院部分予以支持；宁望平要求代明生支付应支付租金利息的请求，因合同终止后已无租金收取的依据，宁望平亦不能提供其他有效证据予以印证，宁望平的该项请求不能成立，原审法院不予支持；宁望平要求代明生支付恢复原状费用的请求，因宁望平未提供相关证据来证实该费用的存在，且宁望平未提供相关证据来证明，代明生在承租该商铺后改变过商铺内部状态，已给宁望平的商铺正常使用造成了障碍，故宁望平的该项请求证据不足，原审法院不予支持；而对于宁望平主张的关于水、电、物业管理费等费用的请求，因宁望平在本案诉讼中就此项请求并未提出明确的诉讼标的，而代明生在答辩中同意按实际使用截止的期限支付该项费用，故原审法院认为双方可就此项费用的结算另行协商支付，应以2015年5月29日代明生搬离该商铺的时间为结算日。代明生在答辩中认为宁望平在租赁合同届满后已无权再收取租金的意见，原审法院予以采信；代明生认为宁望平无权收取违约金的答辩意见，因代明生未按期支付租金已构成根本性违约，应承担违约责任，代明生的该项违约行为已造成了宁望平的实际损失存在，故代明生的该项答辩意见，原审法院不予采信；对于代明生答辩认为双方约定违约金过高请求法院予以调整的意见原审法院已在前述中进行了认定，在此不再赘述；而对于代明生认为宁望平未开具发票的行为属违法行为，代明生有权拒绝支付租金的意见，因是否开具发票属于行政法律关系而非民事法律关系，属是否违反发票管理法规的规定的行为，且是否开具发票的问题并未在双方签订的合同中进行明确约定，故代明生以宁望平未开具发票为由，拒绝支付租金的理由不能成立，原审法院不予采信。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第一款第（七）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条之规定，判决：一、代明生应于判决生效之日起十日内，向宁望平支付违约金76012元；二、驳回宁望平的其他诉讼请求。如代明生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2676元，由代明生承担1000元，由宁望平承担1676元。宣判后，原审被告代明生不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，改判代明生仅需支付宁望平房屋占用费17275元×1.63月=28215.83元；一、二审诉讼费用由宁望平承担。主要上诉理由为：一审法院认定代明生有违约行为错误。代明生并无违约行为。代明生、宁望平于2015年4月10日解除租赁关系，之后代明生与宁望平之间应当为不定期租赁关系，双方可随时解除合同，宁望平于2015年5月29日提出终止不定期租赁关系，故代明生仅需支付不定期租赁期间的房屋占用费，不应当认定代明生存在违约行为；一审法院租金标准认定为每月19003元错误，实际租金应当为17275元每月。被上诉人宁望平答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院经审理查明的事实与采信的证据与原审法院一致。本院认为，本案争议焦点为代明生是否应当向宁望平支付违约金。根据双方签订的《房屋租赁合同》关于房屋租金付款办法的约定，代明生应当提前一个月（每年3月10日前支付）一次性全额支付下年租金，若代明生未在约定时间内一次性支付宁望平当年全部租金则视为宁望平违约并由宁望平承担超出时间天数以应付款的每日15%的资金占用费；若超出30天代明生仍未将房屋租金及违约金支付给宁望平则合同终止作废，宁望平有权收回房屋。本案中，代明生未依约于2015年3月10日前支付2015年4月11日至2016年4月10当期租金且一直占用案涉租赁房屋至2015年5月29日，根据《房屋租赁合同》之约定，双方《房屋租赁合同》已于2015年4月10日解除，但合同的解除并不当然免除代明生作为违约方应当向宁望平支付违约金的义务。因2015年4月11日至2016年4月10日期间代明生应支付的租金总额应为228035.0元，因根据违约金支付原则以及代明生在一审答辩中认为违约金过高请求法院进行调整的答辩意见，原审法院综合全案事实并根据代明生实际违约情况酌情认定代明生应按2015年4月11日至2016年4月10日的租金标准向宁望平支付四个月租金作为违约金并无不妥。代明生在租赁合同解除后继续占用租赁房屋的行为，因双方并未形成建立不定期租赁合同的合意，故代明生关于其与宁望平在2015年4月10日后为不定期租赁关系，代明生可随时解除合同，仅需支付不定期租赁期间的房屋占用费而不存在违约行为的上诉理由无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，上诉人代明生的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费994.92元，由代明生负担。本判决为终审判决。审 判 长 苟学恩代理审判员 姚 兰代理审判员 王 婷二〇一六年二月十五日书 记 员 廖颖异