（2015）闵民五（民）初字第2572号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-07-04

案件名称

沈进与上海莘庄房屋租赁服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条

全文

上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2572号原告沈进。被告上海莘庄房屋租赁服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人周明坤，总经理。委托代理人周健。委托代理人翟天，上海嘉富诚律师事务所律师。原告沈进与被告上海莘庄房屋租赁服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2015年10月20日由本院立案受理。依法由审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行审理。原告沈进，被告上海莘庄房屋租赁服务有限公司的委托代理人周健、翟天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈进诉称，原告为了配合政府世博会整治工作，原告将名下位于上海市闵行区黎安一村XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋出租给被告，系争房屋内已有租客。2008年，双方签订房屋租赁合同，根据合同约定，原告已将原租户的押金和预缴租金转交给被告，并在结清了水电煤等费用后，将书面结算情况交给了被告。随后，原租户向被告直接支付租金，被告依约将相应款项支付给原告，实际由被告每月赚取其中的差价。合同到期后，原租户的押金应该退还给原告。此外，被告未向原告支付最后一期款项，已经构成违约，故原告诉至法院，要求判令：1、被告向原告退还原租户的押金人民币(以下币种相同)3,500元；2、被告向原告支付2013年7月1日起至2013年9月30日止的租金4,000元；3、被告向原告支付以4,000元为本金，自2013年6月21日起至本案判决生效之日止，按日租金131.50元的10%比例计算的违约金，以及之前每个季度的迟延付款违约金，共计6,000元；4、被告向原告支付每月少支付的租金200元，共计12,000元。200元/月×12个月×5年=12,000元)；5、要求被告向原告支付自2013年7月1日起至2013年9月30日止的水电煤、有线电视费，共计1,200元。庭审中，原告表示，关于第四项诉讼请求，系代扣代缴税金，暂撤回该项诉讼请求，后又坚持认为被告并未实际缴付，故仍坚持主张该项诉讼请求。另原告确认，关于第五项诉讼请求，变更为电费508.80元，系原告对其权利的合法处分，本院予以准许。被告上海莘庄房屋租赁服务有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。关于第一项押金的诉讼请求，被告没有收到原告转交的原租户的押金，被告还向原告支付了押金，但不再主张相关权利；第二项租金的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效，且被告已经依约足额支付了全部租金；第三项、第五项诉讼请求超过了两年的诉讼时效，其中，水电煤和有线电视费由租户自行缴纳结清，与原告无关。2008年世博会期间，政府对系争房屋在内的商铺进行整改，要求被告作为统一的出租人对涉案房屋进行招租。原、被告签订租赁合同，约定原告与原租户的租赁协议依然有效，被告统一管理后合同约定条件不变。本案争议的押金，原租户实际向原告支付了押金，而原告并未按照租赁合同实际履行，未向被告转交原租户的押金。此外，双方实际签订了两份合同，起初约定的租金是每月1,900元，后变更为每月4,000元，被告在2008年12月按每月4,000元标准向原告补足了先前的租金，后一直按照双方约定的每月4,000元租金标准向原告支付租金。经审理查明，原告为上海市闵行区黎安一村XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋之权利人，其将系争房屋出租给案外人。2008年9月18日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将本案系争房屋出租给乙方，甲方依系争房屋原已签订的对外出租合约责任，自合同生效起转由乙方承担，并由甲方告知原承租方，租赁期限自2008年10月1日起至2013年9月30日止。该租赁合同第4.1条约定，租金每年22,800元，每季度支付一次，先付后租，应于当季的前十天内支付；逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的10%支付违约金。合同第4.2条约定，该房屋的物业费和水电费支付标准和方式，甲方应向乙方事先说明。合同第5.2条约定，自甲、乙双方签约之日起10日内，甲方须将已收取原承租户的押金和预收的房租转交乙方，并结清与原承租户的水电煤、通讯费等，甲方将结算情况书面告知乙方。合同第5.3条约定，双方签约日起，乙方应在10日内结付甲方第一笔当季租金，日后的水电煤、通讯费由乙方负责收取支付，甲方不再收取原租户的任何费用。当日，原、被告另行签订《房屋租赁合同》一份，协商变更租金为每年48,000元。合同签订后，原告收取了被告支付的保证金4,000元，并由被告依约向原告支付租金。2008年期间，被告于2008年10月8日向原告账户汇入5,700元，被告在代扣代缴了5％的个人房产出租营业税后，于2008年12月31日向原告账户汇入15,315元(12,000元＋5,700元＝17,700元；17,700元×5％＝885元；16,200元－885元＝15,315元；其中，依照月租金4,000元标准补足的租金16,200元，实际按照当期实际支付的租金，即5,700元与12,000元代扣代缴了个人房产出租营业税)，此外，原告还于2008年12月直接向原承租人收取了2,100元租金。2009年期间，被告在代扣代缴了5％的个人房产出租营业税后，于2009年4月2日向原告账户汇入10,545元(11,100元×95％)，此外，原告于2009年4月直接向原承租人收取了租金900元。被告在代扣代缴了5％的个人房产出租营业税后，于2009年7月7日、10月10日，分别向原告账户汇入11,400元(12,000元×95％)。2010年期间，被告在代扣代缴了5％的个人房产出租营业税后，于2010年1月8日、4月6日、7月13日，分别向原告账户汇入11,400元。被告另于2010年10月11日向原告账户汇入12,000元。2011年期间，被告在代扣代缴了5％的个人房产出租营业税后，于2011年1月7日向原告账户汇入10,800元(补扣了2010年10月11日已付租金的个人房产出租营业税)。被告在代扣代缴了5％的个人房产出租营业税后，另于2011年4月11日、7月14日、10月14日，分别向原告账户汇入11,400元。2012年、2013年期间，被告于2012年1月9日、4月18日、7月17日、10月22日，2013年1月6日、4月3日、7月20日，分别向原告账户汇入11,400元。综上付款情况，自2008年10月至2013年9月期间，扣除原告直接向原承租人收取的租金3,000元(2,100元＋900元)，扣除被告代扣代缴的5％个人房产出租营业税，被告依约应向原告支付租金225,150元(48,000元/年×5年＝240,000元；240,000元－3,000元＝237,000元；237,000元×95％＝225,150元)，被告实际已向原告账户汇款228,360元。上述事实，由原告提供的原、被告于2008年9月18日签订的《房屋租赁合同》，被告支付租金之账户存折副本(流水账截止至2013年6月)；被告提供的《房屋租赁合同》，完税证明，租金付款转账凭证，以及当事人的陈述等证据证明。上述证据合法、真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。依据双方合同约定，原告作为出租人，将本案系争房屋出租给被告，并同意被告以已签订的合同条件将系争房屋转租给原租户，原、被告之间的租金为每年48,000元。关于原告要求被告返还原租户支付的押金3,500元的诉讼请求，依据原、被告之《房屋租赁合同》约定，双方签订合同后，原告应将已收取原承租人的押金和预收的租金转交被告。一方面，原、被告之间与原告、原租户之间系两个独立的合同关系，依约由原、被告结清并由原告向被告转交押金后，押金实属原告与原租户之间的合同权利义务关系，原告并非合同当事方；另一方面，退一步而言，就押金实际结算交接情况来看，原告应当对其提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的原告自行承担不利的后果。原告并未就其已向被告转交押金3,500元之事实提供证据加以证明。相反，庭审中，原告确认其实际收到过被告向其支付的押金4,000元。故原告上述诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付2013年7月1日起至2013年9月30日止的租金4,000元，以及每个季度迟延付款违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。本案中，一方面，原、被告租赁关系于2013年9月30日终止，而原告于2015年10月20日才提起诉讼，向被告主张相关权利，期间，未发生法律规定诉讼时效中止、中断之事项，故原告上述关于租金之诉讼请求已超过诉讼时效；另一方面，关于自2013年7月1日起至2013年9月30日止的租金，被告实际已于2013年7月20日汇款至原告账户，被告实际亦无欠付租金之事实。此外，租金之滞纳金虽系独立于租金之外的给付，但究其本质，实属以存在欠付租金这一主债权为前提而产生的从债务，故亦应依据上述规定，适用一年的诉讼时效。故在被告实际已经支付了相应租金，而原告于2015年10月20日才提起诉讼，向被告主张相关权利，期间，未发生法律规定诉讼时效中止、中断之事项的情况下，原告上述关于租金延迟付款违约金之诉讼请求亦已超过诉讼时效。因此，原告上述诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告向原告支付每月少支付的租金200元，共计12,000元的诉讼请求，一方面，如上所述，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。原、被告之租赁关系于2013年9月30日届满，而原告于2015年10月20日才提起诉讼，向被告主张相关权利，期间，未发生法律规定诉讼时效中止、中断之事项的情况下，原告上述关于少支付租金之诉讼请求亦已超过诉讼时效；另一方面，退一步而言，被告代扣代缴原告租金之相应税款，原告在整个租赁关系期间均未提出异议，符合双方租金合同之性质、目的与双方交易习惯，且从被告实际付款情况来看，代扣代缴相应税款后，被告已经足额向原告支付了全部应付款项。故原告上述诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付自2013年7月1日起至2013年9月30日止的电费508.80元的诉讼请求，一方面，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，原告提出主张之水电煤、有线电视费结算周期自2013年7月1日起至2013年9月30日止，而原告于2015年10月20日才提起诉讼，向被告主张相关权利，期间，未发生法律规定诉讼时效中止、中断之事项，故原告上述关于水电煤、有线电视费之诉讼请求已超过诉讼时效；另一方面，退一步而言，就水电煤、有线电视费实际支付情况来看，原告应当对其提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的原告自行承担不利的后果。本案中，系争房屋水电煤、有线电视费一直由原租户直接按实结算，租赁关系期间，原告从未就此提出异议或主张权利，相反，原告并未就其自2013年7月1日起至2013年9月30日止之水电煤、有线电视费的实际支付情况、支付金额提供证据加以证明，故原告上述诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原告之诉讼请求，程序上已超过诉讼时效，丧失胜诉权利；实体上未能提供充分证据加以证明，缺乏事实依据，应当由其承担法律后果。需要特别指出的是，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。而在本案审理期间，原告存有对客观事实前后表述不一；仅提供部分银行存单信息，并否认自身银行账户信息；以未加盖款项收讫章的电费补单复印件欲以证明缴款事实等行为，且在本院当庭反复询问、一再确认的情况下，仍坚持己见，不愿客观、完整地表述事实。望原告能真正明白“诚实信用”的意义与价值，将诚实信用原则贯穿于自身履行合同、参与市场交易行为、社会公共活动的整个过程中。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈进的全部诉讼请求。案件受理费计人民币50元，减半收取计人民币25元，由原告沈进负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　章国栋二〇一六年二月十五日书记员　　罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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