（2015）穗中法民五终字第5290号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-02-18
案件名称
广州市溢盈物业管理服务有限公司与广州市雅基置业有限公司物业服务合同纠纷2015民五终5290二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市雅基置业有限公司,广州市溢盈物业管理服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5290号上诉人（原审被告）：广州市雅基置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：刘明芳，该公司执行董事。委托代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。委托代理人：吴敏怡，广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市溢盈物业管理服务有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：林江文，该公司董事长。委托代理人：曾旭慧，广东正平天成律师事务所律师。委托代理人：何明亮，广东正平天成律师事务所实习律师。上诉人广州市雅基置业有限公司（以下简称雅基公司）因与被上诉人广州市溢盈物业管理服务有限公司（以下简称溢盈公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第873号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雅基公司的委托代理人吴敏怡，被上诉人溢盈公司的委托代理人曾旭慧、何明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：溢盈公司曾就案涉物业于2014年向原审法院提起民事诉讼，要求雅基公司及EDSWellnessHoldingsLimited公司连带支付案涉物业2012年2月至2014年1月的物业服务费和违约金及水电杂费。原审法院于2014年9月19日作出（2014）穗花法民三初字第518号民事判决，判决雅基公司向某甲盈公司支付物业管理费490032.9元及支付违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍分段计算）。雅基公司不服原审法院判决，提起上诉。本院于2015年1月14日作出（2014）穗中法民五终字第4756号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已经生效。（2014）穗花法民三初字第518号民事判决确认如下事实：溢盈公司是具有三级资质的物业服务管理公司。2010年1月8日，案外人佳业公司作为甲方与雅基公司作为乙方签订一份购房及物业管理服务协议，约定：甲方同意将甲方名下位于广州市花都区，建筑面积约1550平方米的“溢盈商务公寓”按栋整栋合计作价4969488元售予乙方，该栋物业之建筑面积以房产证核载为准，且最终核载面积不影响上述交易总价；乙方承诺同意接受甲方委托的溢盈公司对该栋物业进行物业管理服务，物业管理费收费标准为15元／平方米／月（不含水电费用与中央空调等费用），每月10日前缴交上月管理费及水电杂费，逾期按欠费金额3‰／天标准计滞纳金；鉴于该栋物业前期已由甲方分割为39间单个公寓，故双方经协商同意由双方按办证需要就单个公寓另行签署经房管局认可的商品房买卖合同，惟这些商品房买卖合同不得影响本协议的执行。购房及物业管理服务协议签订后，佳业公司与雅基公司就案涉39间公寓分别签订了广东省商品房买卖合同。合同第五条物业管理约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的溢盈公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限20年，物业服务费为每月每平方米15元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。上述合同的附件五为物业服务协议，约定：一、管理服务范围：1、房屋管理以及小区公共设施的维护。2、小区卫生保洁。3、安全防范和公共秩序的管理和服务。4、环境绿化、美化。二、管理责任：1、小区提供24小时门卫和巡逻服务。2、定时检查公共设施并及时组织维修保养。3、清扫小区楼梯和道路，每天清运生活垃圾。4、指挥本物业区域内车辆有序行驶和停放，不承担车辆及财物的保险及保险义务。5、做好防火宣传，落实防火措施，防止火灾发生。6、业主在装修前，应到管理处办理手续，并交纳住宅装修保证金。装修完毕，经物业管理公司确认符合物业管理公司的装修管理规定后再无息退还装修保证金给业主。三、收费标准：参照花都区收费标准并结合本小区实际情况，综合管理费为15元／平方米／月（不含水电费用与中央空调机费用）。四、业主在收楼时须预交三个月物业管理费。业主必须按时交纳物业管理费，交纳时间为每月10号前，逾期未交物业管理费按欠费金额3‰／天计收违约金。五、同意接受由佳业公司委托的溢盈公司进行物业管理服务。详细说明见《溢盈湖畔小区前期服务协议》及《临时管理规约》内容的约定。佳业公司与雅基公司分别在上述前期物业管理服务合同中加盖公章。合同签订后，案涉房产的所有权已变更登记在雅基公司名下。本院作出终审判决后，雅基公司于2015年5月11日向某甲盈公司发出关于解除物业管理服务合同的通知，认为双方就案涉物业所建立的物业管理服务关系并非其公司现股东的真实意思表示，而是当时雅基公司、溢盈公司和佳业公司的实际控制人沈某一手操作的，且溢盈公司一直没有提供相应的物业管理服务，经雅基公司全体股东及执行董事决议，决定自本通知签发之日起解除与溢盈公司的物业管理服务合同关系。溢盈公司收到该通知后于2015年5月21日向某乙公司复函，认为雅基公司无权单方解除双方的物业管理服务协议，并要求雅基公司支付拖欠的物业管理费。雅基公司确认收到该复函。诉讼中，溢盈公司向原审法院提出财产保全申请，请求查封、冻结雅基公司价值40万元的财产，并由案外人利伟炉提供了担保，原审法院依法作出（2015）穗花法民三初字第873号民事裁定书，裁定查封、冻结雅基公司价值40万元的财产。溢盈公司于2015年6月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.雅基公司立即向某甲盈公司支付欠交的自2014年2月起计至2015年6月的管理费396693.30元；2.雅基公司向某甲盈公司支付逾期支付上述管理费的违约金（以应缴未缴款余额为基数，自2014年2月11日起至实际清偿之日止，按3‰／天计算，暂计至2015年5月31日为283729.05元）；3.本案的诉讼费用全部由雅基公司承担。原审法院认为：佳业公司与雅基公司签订的购房及物业管理服务协议、商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据物业管理服务协议、商品房买卖合同的约定，雅基公司购买的案涉房产由溢盈公司提供物业管理服务，因此雅基公司应向某甲盈公司支付案涉房产的物业管理费。雅基公司以溢盈公司没有按物业管理服务合同的约定提供物业管理服务为由不缴纳物业管理费，理据不足，不予采纳。另，雅基公司以其于2015年5月11日向某甲盈公司发出解除合同的通知，溢盈公司已确认收到该通知为由，认为即便其应支付物业管理费，也只应计算至2015年5月11日。因雅基公司请求解除双方的物业管理服务合同依据不足，其请求解除双方的物业管理服务合同并未生效，故其请求物业管理费只计算至2015年5月11日也没有依据。原审法院的（2014）穗花法民三初字第518号民事判决已对2014年1月31日前产生的物业管理费进行了处理，而该判决生效后雅基公司没有向某甲盈公司支付2014年2月1日起的物业管理费，因此，溢盈公司要求雅基公司支付2014年2月至2015年6月的物业管理费，理据充分，予以支持。上述时间段的物业管理费共计17个月，雅基公司应向某甲盈公司支付的物业管理费为396693.30元（1555.66平方米×15元／平方米／月×17月）。关于违约金的问题，雅基公司逾期没有向某甲盈公司支付物业管理费，应承担违约责任。溢盈公司要求雅基公司按3‰／天支付违约金过高，雅基公司请求调整，予以采纳。参照原审法院（2014）穗花法民三初字第518号民事判决，违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。因购房及物业管理服务协议约定每月10日前缴交上月物业管理费，故违约金应各月分别计算，各月违约金以每月物业管理费23334.90元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从次月11日起计至付清款日止，且违约金应以本金为限。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，作出如下判决：一、雅基公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某甲盈公司支付2014年2月1日至2015年6月30日的物业管理费396693.30元。二、雅基公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某甲盈公司支付违约金，各月违约金计算方法为以每月物业管理费23334.90元为本金，自次月11日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计至付清款日止，违约金以本金为限。三、驳回溢盈公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5302元，由雅基公司负担；财产保全费2520元，由雅基公司负担。判后，雅基公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院没有对溢盈公司违约的情况进行审理。雅基公司在原审答辩时己提出，溢盈公司违反合同约定，没有提供其承诺的物业服务，并提交了证据证明溢盈公司完全没有履行其义务，只顾收费。但原审法院对此并没有进行审理，只是单纯以雅基公司“理据不足”为由否定溢盈公司违约的事实。溢盈公司对此没有提交任何证据证明其已尽物业服务的义务。如此判决，雅基公司认为原审法院显属偏袒。二、原审法院依据另案判决作为对本案判决的理据错误。与本案关联的另案（2015）穗花法民三初字第825号案亦由原审法院审理。该案雅基公司亦认为原审事实不清，要求二审法院发回重审。因此，既然本案与该案存在关联，亦应该对本案一并重审。三、原审法院没有查清溢盈公司违约的事实，导致错误认定雅基公司应支付违约金。雅基公司认为，即便雅基公司没有支付物管费，应承担违约责任，但同时溢盈公司亦严重地甚至根本性地违约，完全没有提供任何物业服务，亦应向某乙公司承担违约责任。由于双方合同没有约定溢盈公司的违约金数额，根据合同的公平原则，既然合同约定了雅基公司的违约金数额，那么溢盈公司的违约金数额应该与此对应。因此，双方违约责任应予抵消，雅基公司不应向某甲盈公司支付违约金。综上所述，雅基公司认为原审判决事实不清、证据不足，缺乏相关的事实依据和法律依据。故，请二审法院支持雅基公司之请求。二审庭审中，雅基公司陈述对方没有提供物业服务，不应向其支付物业费，如何认定以法院意见为准。上诉请求：1、撤销（2015）穗花法民三初字第873号民事判决第一、二项，发回重审；2、本案的一、二审诉讼费用由溢盈公司承担。被上诉人溢盈公司答辩同意原审判决，不同意雅基公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，雅基公司提交证据如下：证据一、《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，证据二、《中华人民共和国建设用地规划许可证》，证据三、广州市商品房买卖合同（一手房现售）编号：201105134137，证据四、百度地图。用以证明涉案公寓和商场与原审认定的山庄小区不属于同一物业管理区不属于红线图范围内。溢盈公司对以上证据的关联性均不予认可。二审开庭期间，溢盈公司向法庭提交了：证据一、《广州市溢盈湖畔别墅前期物业管理情况的说明》，证据二、《建设用地批准书》穗国土建用字（2012）80号及附图，证据三、编号为960129、96112建设用地规划许可证，用以证明涉案物业的红线范围是在编号960129规划图内，且占很小一部分。雅基公司对以上证据的关联性均不予认可。庭后，二审法院前往涉案物业予以调查，并向广州市国土资源和房屋管理局花都分局调取了《广州溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》。另查明：一审中雅基公司提供的照片显示涉案公寓大门紧锁，杂草丛生，落叶堆积。就现场调查情况可见，商场正门台阶及地面的瓷砖有缺失，工人正在清理门前堆积的落叶。商场前及左侧地砖有破损并有落叶杂物，外墙上的挂灯生锈破损。商场左侧与公寓之间有围墙隔离，与后面小区住宅有铁栅栏隔开。商场右侧是新围敝的工地，有杂草落叶等杂物。商场左边公寓的门牌号为狮岭大道东49号，为独立空间，被铁门锁住，地面及公寓大门可见落叶杂草等。溢盈物业负责人介绍公寓去年开过一次门，平时我方没有钥匙，卫生只做外围。以上调查情况经溢盈物业负责人及雅基公司代理人现场共同确认。此外，据《广州溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》第一章第一条载明，“物业名称：溢盈湖畔别墅，物业类型：住宅小区”，合同中“物业管理区域四至”为空白。该物业服务合同第三章第六条约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：2.00元／月.平方米；别墅：2.00元／月.平方米”。除了本院调取到的该份备案合同外，该小区没有其他前期物业服务合同在广州市国土资源和房屋管理局花都分局备案。另查，溢盈公司收取蒙地卡罗山庄其他业主洋房的物业管理费为2元／平方米／月，别墅的物业管理费为3元／平方米／月。本院认为：佳业公司与雅基公司签订的购房及物业管理服务协议、商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，雅基公司与溢盈公司事实上成立物业管理合同关系，且已经前案判决确认。根据物业管理服务协议、商品房买卖合同的约定，雅基公司购买的案涉房产由溢盈公司提供物业管理服务，因此雅基公司应向某甲盈公司支付案涉房产的物业管理费。本案一审中，雅基公司提供的物业照片及本院现场调查查明情况判断，物业公司没有尽到合同约定“小区提供24小时门卫和巡逻服务；定时检查公共设施并及时组织维修保养；清扫小区楼梯和道路，每天清运生活垃圾”等义务。根据物业管理条例第41条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开及服务水平相适应的原则。溢盈公司对涉案物业疏于管理，按合同约定15元每平方收取物业管理费有失公平，本院对此予以调整。综合考虑雅基公司对其物业也疏于管理并未支付相应物业费存在过错，因此，双方对本案纠纷的发生均存在过错。同时也考虑到涉案物业是商业性质，参考小区其他物业收费标准等因素综合酌情调整为物业费按3元／平方米／每月支付，违约金也调整为按同期贷款利率计付。即雅基公司应向某甲盈公司支付的物业管理费为79338.66元（1555.66平方米×3元／平方米／月×17月）。各月违约金以每月物业管理费4666.98元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从次月11日起计至付清款日止，且违约金应以本金为限。另雅基公司以其请求本院将（2015）穗花法民三初字第825号案发回重审，故本案与该案存在关联，亦应该对本案一并发回重审的上诉请求。本院已对（2015）穗花法民三初字第825号上诉一案另行作出二审判决，故雅基公司该上诉理由不能成立。综上所述，雅基公司的上诉理由部分成立，其上诉请求部分应予支持。原审查明事实部分不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第873号判决第三项；二、撤销广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第873号判决第一项、第二项；三、上诉人广州市雅基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人广州市溢盈物业管理服务有限公司支付2014年2月1日至2015年6月30日的物业管理费79338.66元。四、上诉人广州市雅基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人广州市溢盈物业管理服务有限公司支付违约金，各月违约金计算方法为以每月物业管理费4666.98元为本金，自次月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计至付清款日止，违约金以本金为限。一审案件受理费5302元，财产保全费2520元，由上诉人广州市雅基置业有限公司负担3181.2元，由被上诉人广州市溢盈物业管理服务有限公司负担2120.8元。本案二审案件受理费10604元，由上诉人广州市雅基置业有限公司负担6362.4元，被上诉人广州市溢盈物业管理服务有限公司负担4241.6元。本判决为终审判决。审 判 长 穆 健审 判 员 张燕宁代理审判员 黄春成二〇一六年二月十五日书 记 员 党春婷 来源：百度“”