（2015）黄浦民四（民）初字第2275号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-03-21

案件名称

原告上海朕大投资有限公司诉被告上海永菱房产发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市黄浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海朕大投资有限公司,上海永菱房产发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八十八条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十六条

全文

上海市黄浦区人民法院民事判决书（2015）黄浦民四（民）初字第2275号原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司。住所上海市松江区车墩镇泖亭路***号***幢***层。法定代表人向川，上海朕大投资有限公司董事长。委托代理人徐枫，上海市信能仁律师事务所律师。委托代理人张士全，上海市信能仁律师事务所律师。被告（反诉原告）上海永菱房产发展有限公司。住所上海市淮海中路***号上海广场****室。法定代表人洪一丹，上海永菱房产发展有限公司董事长。委托代理人章大卫，上海宏仑宇君律师事务所律师。委托代理人蒋晨曦，上海宏仑宇君律师事务所律师。原告上海朕大投资有限公司诉被告上海永菱房产发展有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海永菱房产发展有限公司诉反诉被告上海朕大投资有限公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄啸独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司法定代表人向川及委托代理人徐枫，被告（反诉原告）上海永菱房产发展有限公司委托代理人章大卫、蒋晨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海朕大投资有限公司诉称：被告隐瞒其出租的房屋内有他人登记的餐饮服务许可证，致使原告租赁房屋后无法正常经营，故要求确认原、被告之间的房屋租赁合同于2015年6月1日解除（因原告于该日锁门致使被告无法再继续使用租赁房屋），并要求被告返还已支付的履约保证金、租金、管理费、推广费、仓库租金及保证金、广告位施工保证金合计人民币2，142，693.35元，另要求被告赔偿原告经济损失人民币5，039，900元（包括装修、厨房设备、中央空调、网络推广、消防设施、弱电安装等）。被告上海永菱房产发展有限公司辩称：同意解除合同，但解除日期为2015年6月10日，原告擅自停止营业并拖欠租金导致合同解除，且其并非仓库承租人，故不同意退还其已付费用，出租房屋内他人登记的餐饮服务许可证已于2014年到期，办理经营证照系原告的义务，与被告无关，被告并无过错，故亦不同意赔偿。反诉原告上海永菱房产发展有限公司诉称：反诉被告擅自停止营业并拖欠租金构成违约，故要求确认双方签订的房屋租赁合同于2015年6月10日解除（解除函发出之日），并要求反诉被告支付2015年3月1日至2015年6月10日期间的保底租金人民币726，350元、管理费人民币199，000元、推广费人民币53，066.67元、违约金人民币873，345.40元，已支付履约保证金人民币873，345.40元归反诉原告所有，不予返还。反诉被告上海朕大投资有限公司辩称：认可双方之间的房屋租赁合同于2015年6月1日解除，不同意支付原告诉请的租金、违约金等费用，履约保证金应予返还。为支持其诉辩称，原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司提供了商场租赁合同、仓库租赁协议、广告位租赁合同、企业名称核准通知书、店铺交接协议、解除合同通知、已付金额凭据（清单、发票、合同、收据、明细对帐单、情况说明）、网站查询记录、照片作为证据。为支持其诉辩称，被告（反诉原告）上海永菱房产发展有限公司提供了房产证、承诺书、要求恢复营业的通知、解除合同通知、企业名称核准通知书、餐饮服务许可证、邮寄凭证、签收单、公证书、照片作为证据。原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司对于被告（反诉原告）上海永菱房产发展有限公司提供的房产证、承诺书、解除合同通知、企业名称核准通知书、餐饮服务许可证、邮寄凭证、签收单、公证书、照片的真实性无异议，但解除合同通知延迟收到，而要求恢复营业的通知从未收到。被告（反诉原告）上海永菱房产发展有限公司对于原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司提供的商场租赁合同、仓库租赁协议、广告位租赁合同、企业名称核准通知书、店铺交接协议、解除合同通知、网站查询记录的真实性无异议但认为仓库租赁协议、广告位租赁合同与本案无关；对于原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司已向其支付的租金等及消防设施费用人民币122，800元、装修设计费人民币100，000元、部分推广费用的金额认可；对于照片的真实性不认可。经审理查明，上海永菱房产发展有限公司系上海市淮海中路XXX号上海广场房屋权利人。2014年9月29日，上海永菱房产发展有限公司（出租方）与案外人于某（承租方）、上海朕大投资有限公司（担保方）就上海市淮海中路XXX号上海广场商场301B室签订上海广场商场租赁合同，约定租赁期限自2014年9月30日至2019年9月29日止，用途为经营餐饮，交付日为2014年9月30日，开始营业日为2014年12月25日，2014年9月30日至2016年9月29日保底租金人民币217，905元，提成租金按月营业额（包括所有现金或非现金营业收入）的12%计算，2014年9月30日至2014年12月24日期间为免租期，管理费每月人民币59，700元，推广费每月人民币15，920元，履约保证金为3个月租金计人民币873，345.40元，每月保底租金、管理费及推广费应于当月1日前支付。另约定，承租方保证于开始营业日（包括试营业日）前自费申请及取得任何因其经营所需的执照，批准或许可，承租方以无法获得政府相关营业许可为由解除或终止本合同的，应承担违约责任；承租方须于出租方或管理公司指定及全年每日之商场营业时间内开铺营业，若连续停业达7日或累计停业14日的视作严重违约，出租方有权终止合同；承租方拖欠租金、管理费、推广费或任何其他费用连续超过10天或累计超过30天，或违反合同任何约定并在出租方书面通知后30天内未予纠正的，或中途退租的，出租方有权解除合同，提前收回房屋且无需对承租方承担装修费、设备添加费等任何补偿，并有权不予退还保证金，承租方还需承担相当于合同正常履行情况下至租赁期满应付而未付的租金总和及免租期租金的违约责任；解除通知一经发出即表明出租方行使合同赋予之提前收回房屋的权利，通知中规定之日期为合同终止日；租赁期满或合同提前终止的，若承租方逾期返还房屋超过7日的，则出租方有权决定该房屋的内的所有装修、设施和物品保留或拆除且无需承担任何补偿。嗣后，于某以上海于某府餐饮管理有限公司（未登记注册，承租方）的名义与上海永菱房产发展有限公司（出租方）签订上海广场仓库租赁协议及广告位租赁合同，约定承租上海广场2F-1仓库，租赁期自2015年1月8日至2015年7月7日止，每月租金人民币2，509.40元，履约保证金人民币2，509.40元；承租A3广告位，租赁期限自2014年12月18日起至2015年6月17日止，租金人民币48，000元，承租L2-D17、L2-D18广告位，租赁期限自2014年12月18日起至2015年6月17日止，租金人民币21，000元，承租YJ-2广告位，租赁期自2015年1月1日起至2015年6月31日止，租金人民币24，000元，承租YJ-QC广告位，租赁期自2015年1月1日起至2015年6月31日止，租金人民币24，000元，施工保证金人民币11，500元。2015年2月6日，上海于某府餐饮管理有限公司预先核准登记。2015年3月16日，于某与上海朕大投资有限公司签订店铺交接协议书，约定于某退出双方共同筹建的“于某府火锅店”，由上海朕大投资有限公司承继一切权利及义务，房租押金继续留存于出租方。2015年1月，上海朕大投资有限公司向上海市黄浦区市场监督管理局申请办理餐饮许可证但未果，与上海永菱房产发展有限公司沟通后，上海永菱房产发展有限公司于2015年2月协同至上海市黄浦区市场监督管理局了解情况得知因上海市淮海中路XXX号上海广场商场301B室原承租人的餐饮许可证尚未注销故无法立即办理新的餐饮许可证。2015年4月9日，上海朕大投资有限公司法定代表人出具承诺书，表示因经营主体变更，上海永菱房产发展有限公司已减免2015年3月至4月的租金及管理费，承诺正常支付2015年5月起的租金及其他款项，若未实现承诺，租赁合同自动解除，放弃追回履约保证金的权利。2015年6月2日，上海永菱房产发展有限公司通知上海朕大投资有限公司，以其于2015年6月2日早上10点未正常营业为由，要求其恢复营业。2015年6月10日，上海永菱房产发展有限公司以拖欠应付费用及连续停业为由书面通知上海朕大投资有限公司于2015年6月10日解除商场租赁合同，并要求上海朕大投资有限公司于2015年6月12日前付清所有应付费用及于2015年6月20日前自行腾退房屋。2015年7月21日，上海永菱房产发展有限公司自行收回上海市淮海中路XXX号上海广场商场301B室房屋，并对房屋内留存的物品拍照公证。另查明，上海市淮海中路XXX号上海广场商场301B室原承租人案外人上海富临轩酒家有限公司在该房屋登记办理的餐饮服务许可证有效期限至2014年9月12日止。上海市黄浦区市场监督管理局于2015年4月27日发布该许可证的注销公告，公告期60天。审理中，双方确认：于某及上海朕大投资有限公司已支付上海永菱房产发展有限公司2014年9月30日至2015年5月31日期间商铺租金（包括滞纳金及补充租金，均以保底租金作为标准）、管理费、推广费、履约保证金、仓库租金及保证金、广告位租金及施工保证金、水电费（包括滞纳金）合计人民币2，142，683.25元。上海永菱房产发展有限公司认可上海朕大投资有限公司承继上海广场商场租赁合同约定的权利义务，愿意向其返还中央空调及厨房设备。上海朕大投资有限公司另表示房屋装修款人民币360万元尚有129万元未支付，故无法提供发票。本院认为，上海永菱房产发展有限公司与于某就上海市淮海中路XXX号上海广场商场301B室签订的商场租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，上海朕大投资有限公司作为于某一方合同权利义务的承继者，亦受该合同之约束。关于合同解除。上海永菱房产发展有限公司与上海朕大投资有限公司在本案诉讼中均要求解除合同，且租赁房屋亦由上海永菱房产发展有限公司自行收回，无继续履行合同之可能，故本院对于合同解除予以确认；至于合同解除的日期，上海朕大投资有限公司提出其在2015年6月1日因上海永菱房产发展有限公司锁门之故而无法再行使用租赁房屋但并无充分证据予以佐证，而上海永菱房产发展有限公司曾书面通知上海朕大投资有限公司于2015年6月10日解除合同且该通知已送达，故合同解除日期应确定为2015年6月10日。关于合同解除的违约责任的认定。首先，上海朕大投资有限公司主张上海永菱房产发展有限公司未能确保租赁房屋可登记办理经营所需的证照导致合同解除，但根据查明的事实，租赁房屋无法登记办理经营所需的证照系不受上海永菱房产发展有限公司意志控制的客观因素造成且其曾积极履行协助义务，而无法登记办理的状况亦是暂时性并有明确的恢复期限，故将合同解除原因全部归责于上海永菱房产发展有限公司过于苛求。其次，上海永菱房产发展有限公司主张上海朕大投资有限公司违约的理由是拖欠租赁费用及未按约定正常经营，但根据查明的事实，截止合同解除之日租赁房屋尚无法登记办理经营所需的证照，上海朕大投资有限公司在无证的情况下未开展经营并支付租赁费用并非全无正当理由，上海永菱房产发展有限公司就此认定上海朕大投资有限公司违约并解除合同亦属不当，本院不予支持。最后，虽然上海永菱房产发展有限公司提出解除合同的理由不成立，但鉴于上海朕大投资有限公司在收到合同解除通知后并未提出异议并任由上海永菱房产发展有限公司于发出解除通知一个月后自行收回租赁房屋等情况，再根据双方在本案诉讼中均提出解除合同主张之状况，能够确认双方在2015年6月期间已均无继续履行合同之意愿，故合同的解除系双方达成一致之结果，互不承担违约责任。关于合同解除后费用结算。上海朕大投资有限公司在合同履行期间始终未能使用租赁房屋合法正常经营，作为出租方的上海永菱房产发展有限公司因此无权获取全部出租收益，故其已收取的租金（包括补充租金及滞纳金）、推广费应予退还，而未收取的租金、推广费不得再行收取；而上海朕大投资有限公司在合同解除之前毕竟占用了租赁房屋，故管理费、水电费（包括滞纳金）仍应照常支付，拖欠部分应当继续支付。因合同解除，上海永菱房产发展有限公司无权继续占有履约保证金，应当予以返还。上海广场仓库租赁协议及广告位租赁合同系商场租赁合同附属合同，实际亦由上海朕大投资有限公司履行，现两份合同约定期限已满且上海朕大投资有限公司实际使用了仓库及广告位而实现了合同目的，故上海永菱房产发展有限公司仅需向其返还履约保证金、施工保证金。关于赔偿问题。上海朕大投资有限公司诉请的赔偿范围包括装修、厨房设备、中央空调、网络推广、消防设施、弱电安装等；其中厨房设备、中央空调经双方确认仍由上海永菱房产发展有限公司保管中，而异地重复利用并不影响其价值，故向上海朕大投资有限公司原物返还即可；而网络推广费本系上海朕大投资有限公司正常经营成本，且其在明知无证经营的情况下仍进行推广，该部分费用损失由其自行承担；上海朕大投资有限公司对于租赁合同解除及租赁房屋被收回采取放任的态度，从而扩大了装修方面的损失，故对于装修费用的损失（包括装修设计、施工、消防设施、弱电安装等）应自行承担30%，由上海永菱房产发展有限公司承担70%，现双方对于装修设计与消防设施费用已予确认，应当按此比例分摊；而上海朕大投资有限公司主张的装修施工、弱电安装等费用因施工内容已毁损无法再行勘察，其并未全额支付相关费用且提供的证据并不足以作为审价的依据，故本院难于支持，其可在收集充分证据后另案再行诉讼，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司与被告（反诉原告）上海永菱房产发展有限公司之间关于上海市淮海中路XXX号上海广场商场301B室的上海广场商场租赁合同于2015年6月10日解除；二、原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海永菱房产发展有限公司管理费人民币199，000元；三、被告（反诉原告）上海永菱房产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司租金（包括补充租金、滞纳金）、推广费、履约保证金、广告位施工保证金、仓库履约保证金合计人民币1，776，195.25元；四、被告（反诉原告）上海永菱房产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司装修设计、消防设施费用损失人民币155，960元；五、被告（反诉原告）上海永菱房产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司遗留的厨房设备、中央空调；六、对于原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司其余诉讼请求不予支持；七、对于被告（反诉原告）上海永菱房产发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币62，078元减半收取为人民币31，039元，反诉案件受理费人民币14，300元，合计人民币45，339元，由原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司负担人民币23，000元，由被告（反诉原告）上海永菱房产发展有限公司负担人民币22，339元，退还原告（反诉被告）上海朕大投资有限公司人民币31，039元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　黄　啸二〇一六年二月十五日书　记　员　陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。百度搜索“”