（2015）通中民终字第02809号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-02-29
案件名称
吴永祥与南通万基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南通万基房地产开发有限公司,吴永祥
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第02809号上诉人（原审被告）南通万基房地产开发有限公司，住所地如皋市长江镇长江中路3号。法定代表人丁志祥，董事长。委托代理人王国华，如皋市长江法律服务所法律工作者。委托代理人蔡成霞，该公司员工。被上诉人（原审原告）吴永祥。委托代理人蔡继白，江苏健行律师事务所律师。上诉人南通万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）因与被上诉人吴永祥商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋民初字第0336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年1月18日吴永祥与万基公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人为万基公司，买受人为吴永祥。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于长江镇××、编号××R0701的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为皋国用（2007）第×××号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名《江风海韵》西区。建设工程规划许可证号为镇第32××02号，施工许可证号为32××02A。第二条商品房预售依据，预售商品房批准机关为如皋市住建局，商品房预售许可证号为皋建房销字第港20××03号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第商业B段1号店铺，用途为营业用房，建筑面积129.12㎡。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米4780.00元，总金额617193.60元。第六条付款方式及期限：首付300000元，余款317193.60元于2012年1月18日付清。第八条交付期限：出卖人应当在2012年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、遇到不可抗力情况，追加三个月。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第一种方式解决：1、提交如皋市仲裁委员会仲裁。双方还约定了其他条款。合同签订后，吴永祥共给付购房款614193.6元（2010年12月26日10000元、2011年1月13日300000元、2012年1月18日304193.6元）。2012年7月12日又缴纳电开户费、网络费、装修押金、物业费等共10904.13元给万基公司，万基公司出具房屋销售结算单给吴永祥，注明已收到房屋合同价款617193.6元及其他费用10904.13元。同日万基公司将合同约定的房屋交付给了吴永祥。另查至目前为止万基公司未能开具正式房屋销售发票给吴永祥。因吴永祥不能办理房屋产权登记于2015年5月7日向原审法院起诉，请求：1、依法解除双方于2012年1月18日签订的《商品房买卖合同》；2、万基公司退还购房款和各项费用628097.73元，吴永祥退还房屋；3、万基公司以购房款628097.73元为基数自2012年8月起至退款之日按银行贷款利息计算赔偿吴永祥损失135669元。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，系当事人真实意思的表示，合法有效。万基公司出具的清单中明确收到购房款617193.6元及其他费用10904.13元。审理中吴永祥陈述实际缴款为614193.6元，由于万基公司交房延期，其3000元补偿作为了吴永祥已缴的购房款，万基公司对此予以否认，但未有证据或合理解释，事实上万基公司交房已超过约定交房期近半年，补偿3000元在情理之中，清单中亦明确是收到617193.6元，而不是614193.6元，故法院采纳吴永祥的主张，缴纳给万基公司的购房款为617193.6元、其他费用10904.13元。按照双方合同第十五条约定，万基公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。双方约定的交房时间为2012年1月30日前，按上述约定万基公司应在2013年1月30日前将办理权属登记需由万基公司提供的资料报产权登记机关备案，但其至今未能有证据证明已报备案，即便按万基公司庭后提供的《产权初始登记证明单》复印件上记载的备案日期2014年8月1日，亦超过了约定期限，况且至今万基公司收到吴永祥购房款后未开具正式发票，而该票据也是办理产权登记不可缺少的材料，故能确定吴永祥未能办理房屋产权登记原因在万基公司，吴永祥按照双方合同第十五条约定要求退房，返还房款，并赔偿损失合法有据。关于吴永祥缴纳的其他费用10904.13元，因该费用应当作为吴永祥的损失，故不应再以此计算利息损失。关于万基公司所辩，未开具正式票据是因为吴永祥未能至万基公司换取以及已按合同履行了向登记机关办理权属登记需由万基公司的提供的资料，其没有依据不足理由均不成立，其主张法院不予采纳。关于双方合同第十九条约定的争议解决，提交如皋市仲裁委员会仲裁。因该约定的“如皋市仲裁委员会”不存在，故法院对本案有管辖权。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定判决：一、解除吴永祥与万基公司签订的商品房买卖合同。二、万基公司返还吴永祥购房款617193.6元。三、万基公司赔偿吴永祥所支出的电开户费、网络费、装修押金、物业费等10904.13元。四、万基公司支付吴永祥购房款617193.6元自2012年8月1日起至判决生效之日止按银行同类贷款利息计算的利息。五、吴永祥于判决生效后十日内将位于如皋市长江镇江风海韵西区B幢商业1号店铺返还给万基公司。案件受理费5760元，减半收取2880元，由万基公司负担。宣判后，上诉人万基公司不服，向本院提起上诉称，依照相关法律规定，申请房屋所有权转移登记是购房人的义务。吴永祥在购买房屋后既未将收据更换为销售发票亦未依法缴纳契税，其不能办理产权登记的责任不在万基公司。况且万基公司自2012年7月12日将房屋交付吴永祥后，吴永祥占有使用至今获取收益，房屋也发生折旧，客观上已不具备解除《商品房买卖合同》的条件。即使判决解除合同，吴永祥占有使用期间的物业管理费、电开户费和网路费等均应由其本人承担。原审法院判决赔偿该部分损失及利息损失明显不当。请求二审法院查明事实依法改判驳回吴永祥的诉讼请求或者将本案发回重审。被上诉人吴永祥辩称，万基公司在本案中存在多项违约行为：未按期交付房屋；未出具正式发票；水电不到位；未将办理产权登记的手续备案致使无法办理产权证。吴永祥根据《商品房买卖合同》第十五条的约定要求解除合同，合法有据。万基公司认为其无办理产权转移的义务，与合同的约定相悖，依法不应采纳。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理中，上诉人万基公司提供了1、2014年6月18日的《商品房销售备案证明书》，2、《产权初始登记证明单》，证明案涉房屋具备产权转移登记条件。被上诉人吴永祥质证认为，证据1与本案无关联性，证据2不能证明万基公司已进行备案登记。本院审查证据认为，万基公司提供的证据与本案具有关联性，可以作为认定事实的依据。经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。另查明，万基公司于2014年8月1日取得案涉房屋的《产权初始登记证明单》。本院认为，本案的争议焦点是吴永祥是否有权解除合同。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365天内使房屋具备产权转移登记的条件，否则买受人有权要求解除合同。案涉房屋交付使用时间为2012年7月12日，万基公司完成登记备案的时间应为2013年7月12日，但万基公司至2014年8月1日方取得案涉房屋的《产权初始登记证明单》，故吴永祥自2013年7月13日起取得解除合同的权利。合同的解除权应当及时行使，以维护法律关系的确定性。为消除权利人不及时行使合同解除权的不利因素，法律规定了解除权行使的除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。吴永祥自2013年7月13日取得合同解除权，但至2015年5月7日才向原审法院提起诉讼要求解除合同，已超过法律规定的一年期限，其解除权已经丧失。2014年8月1日后吴永祥已可以办理房屋产权的转移登记，其解除合同的主要理由不复存在，且因其长期占用房屋并取得收益，为维护交易的安全稳定，本案亦不宜解除合同。原审法院判决解除合同存有不妥之处，本院依法予以纠正。因万基公司未能按照合同的约定使房屋具备产权转移登记条件，应承担相应的违约责任，但吴永祥在诉讼请求中未明确主张该违约责任，吴永祥可另行主张权利，其提出的诉讼请求均解除合同为基础，在本案中难以支持。吴永祥提出的其他理由均不构成解除合同的条件。房屋未能按期交付，但此后吴永祥接收了房屋。至于水电不到位的问题，因该房屋已通过竣工验收，吴永祥未提供证据证明房屋未通水电。即使房屋未通水电，吴永祥可主张万基公司承担相应的违约责任，但因吴永祥在本案中未提出此类请求，本院对此不予理涉。吴永祥未取得正式发票，可持收据及结算单到万基公司换取。虽然吴永祥的诉讼请求未得到支持，考虑到万基公司是违约方，吴永祥在本案中无违约行为，为保护守约方的合法权益，本院确定一、二审的案件受理费均由万基公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销如皋市人民法院（2015）皋民初字第0336号民事判决。二、驳回被上诉人吴永祥的诉讼请求。一审案件受理费5760元，减半收取2880元；二审案件受理费5760元，均由万基公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 罗 勇审 判 员 季建波代理审判员 刘彩霞二〇一六年二月十五日书 记 员 邢彦华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更。 更多数据：