（2016）冀01民终84号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-10-31
案件名称
石家庄市长安东路小学与王某租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王某,石家庄市长安东路小学
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀01民终84号上诉人（原审被告）王某。被上诉人（原审原告）石家庄市长安东路小学，住所地：石家庄市长安区煤机街**号。法定代表人仵燕，该校校长。委托代理人梁金川，河北北方国立律师事务所律师。委托代理人谷艳存。该校副校长。上诉人王某因租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2015）长民初字第2492号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2009年7月1日，石家庄市长安东路小学与赵勇青签订了房屋租赁合同，约定由赵勇青承租石家庄市长安东路小学、王某诉争房屋，租赁期限自2009年8月1日起至2015年7月31日止。2009年10月15日，王某与赵勇青签订为期六年（租赁期限自2009年10月31日至2015年10月30日）的房屋租赁合同，承租本案诉争房屋。后因赵勇青拖欠房屋租金，2011年7月1日石家庄市长安东路小学与赵勇青解除租赁协议。石家庄市长安东路小学、王某达成口头协议，王某自2011年7月1日开始继续租赁石家庄市长安东路小学房屋，向石家庄市长安东路小学缴纳租金。2012年8月5日石家庄市长安东路小学、王某签订正式书面合同，合同履行期限至2014年8月5日止。石家庄市长安东路小学与王某于2014年8月6日再次签订房屋租赁合同，合同载明：“出租方（甲方）：石家庄市长安东路小学，承租方（乙方）：王某。租赁房屋地址：石家庄市长安东路小学东楼一层，面积贰拾肆（24）平方米。上述房屋属甲方所有（或甲方依法使用，有权出租），甲方将其出租给乙方使用，用途为灶具经营。租赁期限：从2014年8月5日至2015年8月4日止。年租金为人民币28800（贰万捌仟捌佰元整）。乙方交付保证金及首期租金后甲方于十日内将房屋交付给乙方，房屋租赁期限从甲方向乙方交付房屋之日起计算。本合同由甲乙双方签字盖章并按规定报长安区教育局（资产管理机构）备案后生效。甲方（签章）：石家庄市长安东路小学。乙方（签章）：王某。签约时间：2014年8月6日。”合同中就双方的义务和合同的变更、解除与终止，房屋交付及收回的验收及双方的违约责任、免责条件、解决纠纷的意见等均进行了约定。王某依约向石家庄市长安东路小学交付租金，石家庄市长安东路小学依约向王某交付房屋。2015年5月4日，石家庄市长安东路小学向王某送达了关于解除《房屋租赁合同》通知书，载明：“出租方（甲方）：石家庄市长安东路小学。承租方（乙方）：王某。甲乙双方于2014年8月6日签订了租赁甲方东楼一层房屋的《租赁合同》，租赁期为壹年。因上级机关要求学校合同到期后不再续约，出租房屋收回，还舍于教。现我校决定合同到期后与乙方不再签订续约合同，特此通知。”租赁期限届满后，王某拒不交付石家庄市长安东路小学房屋并占用房屋至今。以上事实有石家庄市长安区教育系统单位资产（房屋）租赁合同书、关于解除《房屋租赁合同》通知书、收条、收据、房屋租赁合同、民事判决书及庭审笔录等在卷佐证。原审法院认为，石家庄市长安东路小学、王某之间签订的租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，虽就合同的生效另有约定，但就合同主要义务石家庄市长安东路小学、王某均已履行完毕，故双方之间签订的合同合法有效。合同约定的租赁期限届满，且石家庄市长安东路小学于合同期限届满前三个月向王某出具了解除合同的通知，王某应当在租赁期限届满时向石家庄市长安东路小学腾清房屋，故对石家庄市长安东路小学的诉讼请求予以支持。租赁合同到期后，王某一直占用石家庄市长安东路小学房屋，给石家庄市长安东路小学造成了一定的经济损失，损失应按双方2014年8月6日所签合同月租金2400元计算，自2015年8月5日起至实际腾清之日止。根据石家庄市长安东路小学提供的（2011）长民二初字第485号民事判决书证实王某知道2011年7月份石家庄市长安东路小学与赵勇青解除了房屋租赁合同，王某与石家庄市长安东路小学口头约定自2011年7月开始租赁石家庄市长安东路小学房屋，王某应向石家庄市长安东路小学交纳租赁费，王某所称2011年向赵勇青交付的租赁费，与本案不属同一法律关系，王某可向侵权人主张权利。基此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决为：一、王某于本判决书生效之日起15日内将位于石家庄市长安东路小学东楼一层的诉争房屋腾清返还给石家庄市长安东路小学；二、王某于本判决书生效之日起15日内给付石家庄市长安东路小学房屋占用使用费。（自2015年8月5日至起实际腾清房屋日止，每月使用费依石家庄市长安东路小学、王某合同约定的2400元／月计算）诉讼费80元，减半收取40元，由王某负担。（此费用石家庄市长安东路小学已预交）判后，王某不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、一审判决认定“上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定的禁止性规定，虽就合同的生效另有约定，但就合同的主要义务双方均已履行完毕，故双方签订的合同有效”。上诉人、被上诉人在签订合同时租赁合同中第十五条约定，“合同由双方签字盖章并按规定报长安区教育局（资产管理机构）备案后生效”，上诉人对没有备案的无效合同坚决不认同，并多次要求被上诉人提供有效合同，被上诉人非但没有按照合同约定提供有效的合同，转而利用上诉人家庭困难急需租赁房屋做生意解决生计问题的实际困难，欺骗上诉人在无效的房屋租赁合同上签字，然后再到长安区教育局相关部门进行备案，交涉期间相关负责人威胁如果不在合同上签字就不再出租房屋给上诉人。签订房屋租赁合同绝非上诉人的意思表示，一审法院并未查明相关事实。在房屋租赁期间，房屋下水道严重堵塞，导致污物大量外溢，货物被污水浸泡，造成了严重损失。随即向长安东路小学负责人反映，但其拒绝对下水道进行维修，不承担相关责任，直至今日下水道仍无法使用。房屋后窗被长安东路小学使用木条封住，无法采光通风，严重影响了房屋的正常使用，属于租赁物瑕疵，被上诉人没有履行租赁合同的相关义务。一审法院对重要证据疏于调查，显失公平。二、关于一审法院认定上诉人知道2011年7月被上诉人与赵勇青解除房屋租赁合同，上诉人与被上诉人口头约定自2011年7月份开始租赁被上诉人房屋。但（2011）长民初字第458号民事判决书系2012年6月2日后生效的，一审判决却对此事实不予采纳，做出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，明显偏袒被上诉人。一审法院认定上诉人2011年向赵勇青交付的租赁费与本案不属同一法律关系，明显偏袒被上诉人，严重影响了案件的正确判决。请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误且极其不公正的判决。经审理查明，本院查明的事实同原审法院查明的事实基本一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年8月6日签订租赁合同，上诉人以被上诉人没有按照租赁合同书第十五条“合同由甲乙双方签字盖章并按规定报长安区教育局（资产管理机构）备案后生效”履行合同备案手续，认为租赁合同无效，被上诉人虽未办理备案手续，但已将房屋实际交付给上诉人占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款之规定：当事人约定以办理登记手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。故原审法院认为该租赁合同有效并无不妥；关于上诉人主张标的物维修不及时，导致房屋下水道堵塞，货物被污水浸泡，造成严重损失，其一审未以此理由抗辩，二审以该理由抗辩本院不予支持。上诉人认为其与被上诉人签订的房屋租赁合同是受胁迫所签订的，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。上诉人未依照该规定在法定的期限内主张撤销或变更合同内容，该权利已消灭。被上诉人与赵勇青于2011年7月解除房屋租赁合同，一审法院认定上诉人2011年向赵勇青交付的租赁费与本案不属同一法律关系是正确的。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长 刘建国审判员 郝福海审判员 张 楠二〇一六年二月十五日书记员 赵 晓 关注微信公众号“”