（2014）顺庆民初字第5422号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-08-29

案件名称

罗福兰与张秀华、庞成祥、四川省南充市恒泰房地产开发有限公司物权确认并返还原物纠纷一案一审民事判决书

法院

南充市顺庆区人民法院

所属地区

南充市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗福兰,张秀华,庞成祥,四川省南充市恒泰房地产开发有限公司

案由

法律依据

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款

全文

南充市顺庆区人民法院民事判决书(2014)顺庆民初字第5422号原告罗福兰，女，1959年11月生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托代理人李洪樑，四川辽原律师事务所律师。被告张秀华，女，1969年4月生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托代理人鲜涛、何春，四川惠博律师事务所律师。第三人庞成祥，男，1956年10月生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托代理人任建勇（系庞成祥女婿），男，1979年9月生，汉族，住四川省西充县。第三人四川省南充市恒泰房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区。法定代表人庞成祥，总经理。委托代理人胡阳，四川辽原律师事务所律师。原告罗福兰诉被告张秀华、第三人庞成祥、第三人四川省南充市恒泰房地产开发有限公司（简称恒泰公司）物权确认并返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗福兰及其委托代理人李洪樑，被告张秀华的委托代理人鲜涛、何春，第三人庞成祥的委托代理人任建勇，第三人恒泰公司的委托代理人胡阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗福兰诉称，原告与庞成祥在夫妻关系存续期间，于2004年3月10日购买了位于顺庆区铁欣路2号4幢1层3号、8号非住宅房屋，并由原告管理至今（出租他人）。2013年3月6日，原告在法院旁听另案时才知道上述房屋已被被告于2004年8月23日采用代签罗福兰的名字、欺骗庞成祥签订《房地产买卖契约》、未支付分文购房款的情况下，并于同月24日由南充市顺庆公证处违反公证法律法规规定而违法为被告办理了《公证书》；并由被告依据该违法的《公证书》到南充市房地产管理局采用欺诈、隐瞒事实真相等手段将上述房屋过户到其名下。鉴此，原告向法院提起了“确认合同无效纠纷”、“公证损害责任纠纷”。人民法院审理后查明被告涉嫌刑事犯罪而将全部证据材料移送公安机关立案侦查，但顺庆公安分局未立案。2014年原告向公证处提出复查申请，公证处依法作出《关于撤销公证书的决定》，并于2014年10月1日在南充日报予以了《公告》。2014年10月7日，原告与庞成祥协议离婚，约定案涉房屋归原告所有。现诉至法院，请求判令被告：1、返还其非法转移登记原属于原告所有的位于顺庆区铁欣路2号4幢1层3号、8号非住宅房屋给原告；2、承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更增加诉讼请求为：1、确认位于顺庆区铁欣路2号4幢1层3号、8号房屋的房产所有权归原告所有；2、判令被告张秀华将上述房屋返还给原告并配合原告办理该房屋的所有权转移、变更登记手续；3、被告承担本案诉讼费用。为了证明上述事实，原告提供了如下证据：第一组，原、被告的身份证、户籍信息，证明原、被告的诉讼主体资格。第二组，《房地产买卖契约》2份，证明案涉房屋系原告与庞成祥的夫妻共同财产。第三组，《离婚协议书》、《离婚协议》、《离婚证》，证明原告与庞成祥离婚时约定案涉房屋归原告所有。第四组，《司法鉴定意见书》、（2013）顺庆民初字第1688号民事裁定书，证明《房地产买卖契约》中原告的签名系被告代签，以及因被告的行为涉嫌犯罪，人民法院驳回了原告的起诉而移交公安机关处理的事实。第五组，南充市顺庆公证处《关于撤销公证书的决定》、南充日报、公证档案、房产证，证明被告办理房屋过户手续的公证书已被撤销。第六组，庭审记录，证明案涉房屋从2004年3月就由原告在管理，被告从未要求原告交付房屋。第七组，（2013）顺庆民初字第1688号案件卷宗材料，证明被告没有支付分文购房款及相关税费。第八组，民事裁定书、任中伍的上诉状，证明案涉3号房屋自2000年一直由任中伍居住、使用至今。被告张秀华辩称，1、被告在购买案涉房屋前，该房屋登记在庞成祥名下，被告与庞成祥签订合同，合理合法。房屋现在已经变更登记在被告名下，被告是合法取得房屋权属。2、买卖前，房屋虽登记在庞成祥名下，但房屋实际属于恒泰公司，庞成祥是以公司法定代表人的身份持有，庞成祥对该房屋有处分的权利。3、同一天，除本案两个门面外，还处分、交易了另外八个门面，交易时间、方式均相同，但原告对那八个门面并没有提出异议，说明原告对整个交易是知悉、认可的。4、原告曾经起诉要求确认合同无效，人民法院已经驳回了原告的诉请，即买卖合同是有效合同。为了证明上述事实，被告提供了如下证据：第一组，《房地产买卖契约》、房产证、土地证、《南充市房屋所有权登记申请书》，证明被告与房屋所有权人庞成祥签订的房屋买卖合同合法有效，且已办理产权变更登记，被告已合法取得房屋。第二组，《联合投资建房协议》及《补充协议》、《建设工程施工许可证》、《租房合同》、《收据》、《房屋租赁登记备案证明》，证明案涉房屋出售前实际为恒泰房产公司所有，房屋登记在庞成祥名下是法定代表人代表公司持有。第三组，公证档案，证明庞成祥与被告以及案外人以同时、同样的方式交易了10个门面，原告对交易及方式均是知悉认可的。第四组，（2009）顺庆民初字第1247号民事判决书及该案的执行案卷材料，证明被告取得房屋后为恒泰公司贷款提供了抵押担保，并发生了诉讼，在2011年底才执行终结。第五组，《民事起诉状》、（2013）顺庆民初字第1688号民事裁定书，证明生效法律文书已确定庞成祥与被告的买卖合同合法有效。第三人庞成祥述称，1、案涉房屋是我和原告婚后购买的，是我们婚后共同财产，买了后一直由原告在管理。2014年10月我与原告离婚时约定该房屋归原告所有，请求法院支持原告的诉请。2、2004年被告担任恒泰公司财务科长，公司的公章、财务印章及我的私章均保管在被告处，并负责办理和提供恒泰公司销售房产的所有资料和相关手续。由于当时我开办了四个公司，每天需要签字的事情很多，被告肯定是把案涉房屋的《房地产买卖契约》填好后夹在其他资料中，抱给我签的字。我从未到过公证处，公证处也从来没有派公证员来找我谈过话。买卖契约和公证谈话笔录上的签名均不是我的真实意思表示。无证据提供。第三人恒泰公司述称，1、案涉房屋与我公司无任何关系，系庞成祥、罗福兰二人的共同财产。2、房屋一直是由原告在使用、出租收益，我公司没有行使任何权利。3、我公司的印章一直由被告在保管，要求被告予以返还。为了证明上述事实，恒泰公司提供了如下证据：第一组，《行政处罚决定书》，证明恒泰公司已被吊销营业执照。第二组，（2009）顺庆民初字第1247号民事案件材料以及该案的执行材料、恒泰公司的会计帐目，证明该公司并没有委托包括被告在内的数人代为贷款，亦没有收到过这些贷款的事实。经审理查明，2004年3月10日，第三人庞成祥与南充市中心医院签订了《房地产买卖契约》2份，约定由庞成祥购买南充市中心医院所有的位于顺庆区铁欣路2号4幢1层3号、8号非住宅房屋两间（以下称案涉房屋），购房款合计189850元。3月17日，该房屋办理了权属证书（房屋所有权人为庞成祥）并进行了移交，一直由原告对外出租至今。2004年8月23日，庞成祥与被告张秀华签订了《房地产买卖契约》1份，约定庞成祥将案涉房屋出售给被告，购房款为10万元，该买卖契约的第三页甲方（卖方）签名处落款为“庞成祥、罗福兰”。次日，南充市顺庆区公证处对《房地产买卖契约》进行了公证。9月，案涉房屋办理了过户手续，房屋所有权人为张秀华，但一直未办理房屋移交。2013年1月，被告张秀华诉至本院，要求案涉房屋的现承租人（任中伍、张晓蓉）返还房屋。原告知悉此事后，以自己对房屋买卖毫不知情、该买卖行为侵犯其合法权益为由，提起诉讼请求确认买卖合同无效。该案诉讼中，原告提供了南充通正司法鉴定中心出具的鉴定意见书，鉴定意见为：2004年8月23日庞成祥与张秀华签订的《房地产买卖契约》第三、第四页中甲方（签章）处“罗福兰”的签名是张秀华书写的笔迹。本院审理后认为，该买卖契约中“罗福兰”的签名可能是他人代签，合同当事人一方涉嫌犯罪，根据法律规定，应当驳回起诉，移送公安机关或检察院。本院遂裁定驳回了原告的起诉，并将相关证据移送顺庆区公安分局，建议该局立案侦查，该局未予立案。2014年，原告再次向本院提起诉讼，请求撤销顺庆区公证处于2004年作出的（2004）南顺证字第6296、6297号《公证文》，因该请求不属于人民法院受案范围，本院遂驳回了原告的起诉。其后，原告向南充市顺庆区公证处提出复查申请，该公证处经复查后于2014年9月29日作出《关于撤销公证书的决定》，决定撤销（2004）南顺证字第6296、6297号《公证文》。2014年12月1日，原告向本院提起本案诉讼，要求被告返还案涉房屋。诉讼中，被告提出案涉房屋是恒泰公司与南充中心医院联合建房时，恒泰公司分得的房屋，并不是原告与庞成祥的婚后共同财产。为了证明该事实，被告提供了《南充中心医院与南充市恒泰房地产开发有限公司联合投资建房的协议》复印件及《补充协议》各一份，其中上述投资建房协议中第二条载明“经双方商定，由于土地属甲方（南充中心医院）所有，乙方（恒泰公司）同意从全部开发利润中付给甲方380万元，由甲方用于修建外科大楼。其余利润及底层非住宅房属乙方所有。”庭审中，原告罗福兰、庞成祥、恒泰公司均以《联合投资建房的协议》系复印件为由，对其真实性不予认可，原告罗福兰、第三人庞成祥坚称案涉房屋系二人共同财产，第三人恒泰公司亦否认该房屋是公司财产。另查明，原告罗福兰与庞成祥原系夫妻关系，二人于1981年12月1日登记结婚，2014年10月17日协议离婚，约定案涉房屋归原告所有。本院认为，2004年3月，南充市中心医院将案涉房屋售与庞成祥，产权证上的房屋所有权登记在庞成祥个人名下。被告虽提出该房屋系恒泰公司所有，但仅提供了《联合投资建房的协议》的复印件，该主张也未得到恒泰公司的认可，因此被告的的举证不能证明该主张成立，应当认定案涉房屋系原告与庞成祥的夫妻共同财产。从本案查明的事实来看，庞成祥在将案涉房屋转卖与被告时，被告代替原告在买卖合同上进行了签字，即说明被告当时是明知原告对买卖事宜是不知情的，也说明其知道原告对该房屋也享有相应权利；另一方面，庞成祥购买案涉房屋的购房款为189850元，但庞成祥卖给被告时的购房款为10万元，时间仅间隔5个月，该购房款明显低于市场价格，缺乏价格合理性。综合以上两方面，被告获得案涉房屋所有权的行为不属于善意取得，庞成祥私自卖房的行为属于无权处分，被告应当返还房屋。但是，被告有权另行要求相关主体返还购房款和赔偿损失。鉴于案涉房屋现在已由原告实际占有、使用，返还房屋已无必要，但案涉房屋还登记在被告名下，被告应当配合原告办理房屋过户手续。关于原告要求确认案涉房屋归其所有的问题，案涉房屋系原告和庞成祥的夫妻共同财产，双方在离婚时，自行约定该房屋归原告所有，诉讼中庞成祥亦未对该分割提出异议，故原告的上述请求合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情况的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，判决如下：一、确认位于顺庆区铁欣路2号4幢1层3号、8号非住宅房屋归原告罗福兰所有；二、被告张秀华于本判决生效之日起十日内配合原告罗福兰办理上述房屋的过户手续。本案案件受理费11394.00元，由被告张秀华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审　判　长　　唐　峻人民陪审员　　何正国人民陪审员　　阳宁胜二〇一六年二月十五日书　记　员　　张佳佳关注微信公众号“”