（2015）皖民四终字第00331号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-06-14

案件名称

岳喜祥与武爱兵、黄守政等建��用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省高级人民法院

所属地区

安徽省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

武爱兵,黄守政,方守东,岳喜祥

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

安徽省高级人民法院民事判决书（2015）皖民四终字第00331号上诉人（原审被告）：武爱兵，男，1970年4月29日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。上诉人（原审被告）：黄守政，男，1972年8月19日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审被告）：方守东，男，1968年5月12日出生，汉族，住安徽省定远县。上述三上诉人的共同委托代理人：张长明，滁州市南谯区腰铺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：岳喜祥，男，1970年4月26日出生，汉族，住安徽省定远县。委托代理人：崔红潮，安徽远泰律师事务所律师。上诉人武爱兵、黄守政、方守东与被上诉人岳喜祥因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服安徽省滁州市中级人民法院（2014）滁民一初字第00236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明：2008年6月3日，定远县池河镇人民政府作为甲方，武爱兵作为乙方，签订了一份《新建池河镇政府办公场所协议书》。该协议书约定：一、甲方拟在池河镇重新选址建设政府办公场所，该场所内应建工程为：1、办公楼三层，约1500平方米（以设计面积为准）；2、围墙（距办公楼15米处起建成方形院落）；3、行政服务大厅（地址由甲方另行选定）约500平方米，本条第1、3项为毛坯建筑，第2项为两面砂浆粉刷。新办公场所土地征用手续由甲方办理，乙方出资；4、新办公场所建成后交付甲方之日也为甲方将现有旧办公场所包括全部建筑物、构筑物交付给乙方之日，旧办公场所全部建筑物、构筑物及土地使用权，抵作乙方新建办公场所的全部出资，双方无须另行找补差额；5、甲方必须在旧办公场所包括土地使用权转移至乙方之前，将应办理的全部手续办完。并确保为出让商业住宅用地，土地使用权过户产生的土地出让金等过户费用均由甲方承担。2012年5月10日，岳喜祥与武爱兵、黄守政、方守东三人达成协议，并由武爱兵、黄守政、方守东出具收条一张。该收条载明：今收到池河镇政府与武爱兵关于池河新政府建设与老政府土地转让协议转让费用160万元，原协议承担内容以外的费用由武爱兵、黄守政、方守东承担。同日，岳喜祥在2008年6月3日定远县池河镇人民政府与武爱兵签订的协议书乙方武爱兵名字后添加岳喜祥名字。岳喜祥于2012年5月10日向武爱兵、黄守政、方守东支付150万元，7月27日又支付10万元，合计160万元。2012年6月15日，定远县土地收购储备中心与定远县池河镇人民政府签订土地收购协议，约定原定远县池河镇人民政府土地使用证号为定国用��2008）第1155号范围的土地由定远县土地收购储备中心收购，并约定，该地上建筑物、附属物等由定远县池河镇人民政府拆除，并将被收购的土地以净地交付给定远县土地收购储备中心。2012年8月17日，定远县国土资源局对定远县池河镇政府原所在地的土地进行挂牌出让，由岳喜祥以185万元的价格竞得，岳喜祥于2012年8月28日、9月17日共计支付185万元。岳喜祥竞买后，注册成立定远县锦祥房地产开发有限公司，并于2012年11月5日与定远县国土资源局签订宗地变更协议，约定岳喜祥竞得该宗地的土地使用证办理给定远县锦祥房地产开发有限公司。2012年11月8日，定远县土地收购储备中心与定远县锦祥房地产开发有限公司签订了土地移交协议，约定岳喜祥竞得该宗地的土地正式移交定远县锦祥房地产开发有限公司。2014年1月15日，定远县池河镇人民政府作为甲方与武爱兵、岳喜祥作为乙方签订一份《补充协议》，该协议载明：2008年在新建人民政府办公楼时，池河镇人民政府与乙方武爱兵、岳喜祥在同一时间（2008年6月3日）签订了相同内容的《协议书》各一份。为明确建设建筑主体，特签订以下补充协议：1、甲方于2008年6月3日与乙方武爱兵、岳喜祥签订的《协议书》，确定与武爱兵所签订的《协议书》为具有法律意义的协议，与岳喜祥签订的《协议书》予以废除。2、今后履行《协议书》内容条款内容均由武爱兵负责。另查明，定远县池河镇人民政府原镇政府所在地的土地性质为国有划拨土地。原审法院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案土地转让合同是否无效；2、岳喜祥要求武爱兵等三人返还160万元及赔偿损失的请求能否成立。（一）关于本案土��转让合同是否无效问题。本案双方当事人虽未签订书面土地转让合同，但从武爱兵等三人出具的收条载明的内容来看，收取土地转让费160万元，岳喜祥已履行了160万元付款义务，武爱兵等三人已接受，故在双方之间形成了事实土地转让合同关系。涉案转让土地系国有划拨土地。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案武爱兵等三人转让国有土地使用权，并未经有批准权的人民政府批准。因此，本案土地转让合同应无效。岳喜祥请求确认其与武爱兵、黄守政、方守东之间的合同无效，该院予以支持。（二）关于岳喜祥要求武爱兵等三人返还160万元及赔偿损失的请求能否成立问题。根据��中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案土地转让合同被依法确认无效，应自始无效，即武爱兵等三人因无效合同所取得的财产应予返还，故对岳喜祥要求武爱兵等三人返还160万元的诉讼请求，予以支持。关于赔偿损失问题。岳喜祥主张按照月息1%的标准计算，但其在诉讼中并未举证证明因合同无效给其造成损失相关证据。岳喜祥主张按照月息1%的标准计算损失没有依据，考虑岳喜祥已支付160万元被武爱兵等三人实际占用的利息损失客观存在，该实际损失能够确定，故可以参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算损失。即自2012年5月11日起至2012年7月27日止，以150万元为基数，自2012年7月28日起至款付清时止，以160万元为基数，分别按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息损失。故对岳喜祥主张的利息损失中合理的部分予以支持，超出部分因缺乏事实与法律依据，该院不予支持。综上，岳喜祥要求确认其与武爱兵等三人之间的合同无效并返还160万元诉讼请求，有事实依据，符合法律规定，予以支持。对岳喜祥主张的利息损失合理部分予以支持，超出部分因缺乏事实与法律依据，不予支持。武爱兵等三人在诉讼中要求追加定远县池河镇人民政府为当事人，因本案的处理结果与定远县池河镇人民政府没有法律上的利害关系，不予准许，其与定远县池河镇人民政府之间的纠纷可另行处理。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产��理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：一、确认岳喜祥与武爱兵、黄守政、方守东之间的土地转让合同无效；二、武爱兵、黄守政、方守东自判决生效之日起十日内向岳喜祥返还160万元及利息（自2012年5月11日起至2012年7月27日止，以150万元为基数，自2012年7月28日起至款付清时止，以160万元为基数，分别按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；三、驳回岳喜祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费23312元，由岳喜祥负担3312元，由武爱兵、黄守政、方守东负担20000元。武爱兵、黄守政、方守东不服该判决，向本院提起上诉称��1、原审事实不清，认定事实错误。（1）定远县池河镇人民政府与武爱兵签订一份由武爱兵出资建设池河镇政府办公场所，建成交付后，池河镇政府以旧办公场所全部建筑物、构筑物及土地使用权抵偿给武爱兵的物权置换协议。原判对该协议置换内容以及协议履行情况，即武爱兵是否履行出资建设办公场所、是否获得抵偿的事实均没有查明。（2）原审对武爱兵等三人与岳喜祥之间转让内容是池河镇政府原办公场所全部建筑物（含土地使用权），还是单独土地使用权并有查清。（3）武爱兵自2010年5月将新建镇政府办公场所交池河镇政府搬迁入住办公，从而取得原镇政府旧办公场所全部物权。至2012年5月10日，岳喜祥与武爱兵等三人协议转让的是武爱兵受让的物权，在交付给岳喜祥后，又在一个月内被池河镇政府收回。岳喜祥未向武爱兵等三人主张权利，也未向池河镇��府主张权利。2、岳喜祥在诉状中自认与武爱兵等三人之间转让物是武爱兵与池河镇政府签订协议约定的池河镇政府以旧办公场所全部建筑物（含土地使用权）。岳喜祥支付的160万元所获取的是池河镇政府的旧办公场所全部建筑物，并非土地使用权，原判认定武爱兵等三人与岳喜祥之间存在土地转让关系错误。3、原审判决证据不足，适用法律不当。武爱兵等三人在原审中申请追加池河镇政府作为本案当事人，既有利查明事实，也有利一并解决纠纷，从而减少当事人的诉累，但原审法院未追加错误。岳喜祥接受池河镇政府的旧办公场所全部建筑物后，依据《新建池河镇政府办公场所协议书》向池河镇政府申请办理土地使用权变更、批准手续，涉案土地使用权已变更为商业住宅用地。即便本案是土地使用权转让，因该转让无效，岳喜祥也应返还被拆除的建筑物和构筑物的价款。请求判令：1、撤销一审判决；2、本案发回重审或改判驳回岳喜祥的诉讼请求；3、本案诉讼费由岳喜祥承担。岳喜祥答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律适当，请求法院驳回武爱兵等三人的上诉请求，维持一审判决。1、武爱兵等三人把没有取得有批准权的政府批准的土地使用权转让给岳喜祥，违反了法律强制性规定，双方之间的土地使用权转让协议明显无效。2、一审法院判决武爱兵等三人返还岳喜祥的损失有合法的依据。岳喜祥是通过公开竞价方式取得涉案土地使用权，对同一块土地使用权不应当支付两笔款项。关于武爱兵等三人所称其转让标的包括建筑物、构筑物，对此不予认可。武爱兵等三人向岳喜祥转让的仅仅是土地的使用权，其出具收条中明确收到池河镇政府与武爱兵关于土地转让费用160万元。对于涉案地上建筑物，岳喜祥没有获得，其也不是岳喜祥拆除的，而是政府为了土地的出让必须净地进行出售。武爱兵等三人辩称构筑物已经交付没有事实和法律依据，不存在返还构筑物的问题。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。二审期间，各方当事人均未提交新证据。当事人所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。经二审审理，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、武爱兵等三人转让给岳喜祥的标的物是土地使用权，还是包括土地上的建筑物，双方之间的转让合同是否有效，武爱兵等三人是否要承担返还160万元的责任；2、是否要追加池河镇政府为本案当事人。（一）关于武爱兵、黄守政、方守东转让给岳喜祥的标的物是土地使用权，还是包括土地上��建筑物，双方之间的转让合同是否有效，武爱兵等三人是否要承担返还160万元的责任。武爱兵等三人认为其出资建设池河镇政府办公楼，池河镇政府以旧办公场所全部建筑物、构筑物及土地使用权抵偿给武爱兵等三人，武爱兵等三人取得池河镇政府旧办公场所全部建筑物、构筑物及土地使用权后，将其全部转让给岳喜祥，岳喜祥为此支付了160万元，因此，武爱兵等三人不应承担返还160万元的责任。经查，武爱兵等三人未与岳喜祥之间签订具体的书面协议，武爱兵等三人没有提供履行交付转让标的物的证据。在实际履行中，武爱兵等三人在收到岳喜祥160万元时，仅出具一份收条，该收条载明：今收到池河镇政府与武爱兵关于池河新政府建设与老政府土地转让协议转让费用160万元，原协议承担内容以外的费用由武爱兵、黄守政、方守东承担。从该收条的文字含义看，武爱兵等三人将其与池河镇政府签订《新建池河镇政府办公场所协议书》中涉及旧办公场所所占土地使用权转让给岳喜祥。因此，原判认定岳喜祥与武爱兵等三人之间达成土地使用权转让合同关系并无不当。因池河镇政府旧办公用地为国有划拨土地，池河镇政府将旧办公用地转让给武爱兵，应由有批准权的人民政府准予转让，并办理土地使用权出让手续。在未经有批准权的人民政府准予转让的情况下，武爱兵等三人将与池河镇政府签订的《新建池河镇政府办公场所协议书》中性质为国有划拨土地使用权转让给他人违反国家强制性规定，故原判认定武爱兵等三人与岳喜祥达成的土地使用权转让合同无效正确，应予维持。涉案合同无效，因岳喜祥为履行涉案合同向武爱兵等三人支付160万元以及产生该款项被占有的利息损失，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原审判令武爱兵等三人返还160万元及赔偿利息损失符合法律规定，本院予以维持。池河镇政府旧办公用地被定远县土地收购储备中心收购，地上建筑物等被池河镇政府拆除，该国有土地使用权由定远县国土资源局对外拍卖出让，岳喜祥以185万元竞价取得该土地使用权。武爱兵等三人关于岳喜祥是依据其与武爱兵等三人的转让协议取得池河镇政府旧办公场所的土地使用权及地上建筑物的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于是否要追加池河镇政府为本案当事人。本案审理的是武爱兵等三人与岳喜祥之间的土地使用权转让合同纠纷，虽涉及池河镇政府旧办公用土地使用权，但岳喜祥与池河镇政府之间无直接的法律关系，池河镇政府不是必须参加诉讼的当事人，武爱兵等三人要求追加池河镇政府的上诉理由，没有法律依据，本院不予��纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，武爱兵、黄守政、方守东的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24633.22元，由武爱兵、黄守政、方守东负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陶宝定审　判　员　　李家宏代理审判员　　李周洋二〇一六年二月十五日书　记　员　　唐　婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持��判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。