（2016）京03民终1263号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-06-02
案件名称
刘珊珊与北京博旺家园物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘珊珊,北京博旺家园物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终1263号上诉人（原审被告）刘珊珊，女，1983年9月17日出生。被上诉人（原审原告）北京博旺家园物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾北路1号2楼206室。法定代表人卢保成，经理。委托代理人卢保辉，女，1970年1月3日出生。上诉人刘珊珊因与被上诉人北京博旺家园物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第05684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、法官杨扬参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。物业公司在一审时诉称：刘珊珊居住在物业公司管辖和服务的小区，2011年至2015年期间，物业公司经与刘珊珊居住小区业主委员会共同协商制定了物业服务收费标准，签订了物业服务管理合同并向小区全体业主公告。2011年至2013年的物业服务费收费标准为5.4元／建筑平方米／年，代收垃圾清运费每户30元。2014年至2016年具体的物业服务费收费标准为公共秩序维护费每年每平方米0.7元、保洁费每年每平方米0.7元、绿化维护费每年每平方米0.3元、化粪池清掏费每年每平方米0.4元、综合管理费每年每平方米1.5元、公共设施维修费每年每平方米1.5元、小型维修费每年每平方米1.5元，总计每年每平方米6.6元，生活垃圾清运费每年每户30元。刘珊珊房屋建筑面积为112.09平方米，其2011年1月1日至2015年12月31日期间应交物业费3355元，但至今未交纳。故起诉要求刘珊珊给付拖欠的2011年1月1日至2015年12月31日期间物业费3355元及滞纳金1790.25元，并承担本案诉讼费用。刘珊珊在一审时辩称：物业公司所述房屋产权、建筑面积、欠费时间及欠费数额属实，对小区物业费的收费标准没有异议。未交费的理由如下：1.物业公司与小区业主委员会签订的物业合同之前没有见过，不知道小区存在业主委员会和业主委员会的人员组成，因此不认可物业合同的真实性与合法性；2.小区综合管理不到位，居住房屋楼下底商商铺私自在楼体外墙加装烟囱，并多次加长改造，目前已经通过居住房屋外墙形成高达六楼楼顶的烟囱和出风口。该商铺的上述行为对刘珊珊居住房屋的阳台、卫生间及卧室的通风造成了严重影响，噪音、烟雾污染严重。向物业公司反映上述问题后，其虽然要求该商铺整改，但违法搭建的烟囱仍然没有得到拆除；3.物业公司向刘珊珊主张的2011年1月至2013年9月29日期间的物业费超过诉讼时效，本案诉讼之前，物业公司一直没有向刘珊珊主张过该年度的物业费，其不应再向刘珊珊主张；4.鉴于《怀柔区汇都家园小区物业管理服务合同》中没有约定每年物业费的缴纳时间，物业公司在实际收取物业费过程中均是当年服务完毕后收取当年的物业费用，因此其无权向刘珊珊收取2015年全年的物业费；5.小区车辆管理不到位。业主自费购买的门禁卡没有起到作用，且使用时间较短既损坏，未购买门禁卡的业主仍然可以随意进出小区；6.小区公共秩序维护不到位。对进出小区人员不进行盘问和管理，小区曾发生多起入室盗窃事件；7.小区卫生保洁不到位。楼道、楼梯扶手、楼道玻璃长期无人清理打扫，小广告随意张贴。地下室杂物、垃圾较多，无人清理。小区公共区域、绿地内垃圾无人打扫。综上，不同意物业公司的诉讼请求。一审法院审理查明：2009年1月1日，北京市怀柔区汇都家园小区业主委员会（甲方）与物业公司（乙方）签订《汇都家园小区物业管理委托合同》，约定由物业公司为怀柔区汇都家园小区提供物业服务，并就物业服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量等进行了具体约定，同时约定委托管理期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。关于小区管理服务收费标准双方约定为：13#、14#、15#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、26#楼物业管理服务费收费标准为0.45元／建筑平方米／月，5.4元／建筑平方米／年。门店物业管理服务费收费标准为0.4元／建筑平方米／月，4.8元／建筑平方米／年。甲乙双方在合同的附件《怀柔汇都家园小区物业管理服务收费标准》中对物业费的收费标准进行了进一步的明确，双方约定为：保洁费每年每户每平米0.5元、公共秩序维护费每年每户每平米0.5元、生活垃圾清运费每年每户30元、绿化维护费每年每户每平米0.92元、化粪池清掏费每年每户每平米0.3元、综合管理费每年每户每平米1.18元、公共设施维修费每年每户每平米1元、小型维修费每年每户每平米1元。2012年1月1日，北京市怀柔区汇都家园小区业主委员会（甲方）与物业公司（乙方）签订《怀柔区汇都家园小区物业管理服务合同》，约定由物业公司为怀柔区汇都家园小区提供物业服务，并就物业服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量等进行了具体约定，同时约定委托管理期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。关于小区管理服务收费标准双方约定为0.45元／建筑平方米／月，5.4元／建筑平方米／年，生活垃圾清运费每年每户30元。合同签订后，物业公司按照合同约定为刘珊珊居住小区提供了物业服务。2014年1月1日，北京市怀柔区汇都家园小区业主委员会与物业公司续签了《汇都家园小区物业管理委托合同》，约定由物业公司继续为怀柔区汇都家园小区提供物业服务，并就物业服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量等进行了具体约定，同时约定委托管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。物业管理服务费用双方约定为：13#、14#、15#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、26#楼物业管理服务费收费标准为0.55元／平米／月，6.6元／建筑平方米／年。门店物业管理服务费收费标准为0.5元／平米／月，6元／建筑平方米／年。甲乙双方在合同的附件《汇都家园小区物业管理服务收费标准》中对物业费的收费标准进行了进一步的明确，双方约定为：保洁费每年每平米0.7元、公共秩序维护费每年每平米0.7元、生活垃圾清运费每年每户30元、绿化维护费每年每平米0.3元、化粪池清掏费每年每平米0.4元、综合管理费每年每平米1.8元、公共设施维修费每年每平米1.5元、小型维修费每年每平米1.5元。后，物业公司按照约定为刘珊珊居住小区提供了物业服务。刘珊珊系涉案房屋业主，房屋建筑面积为112.09平方米。2011年至2015年度，物业公司为刘珊珊提供了物业服务，在物业公司向刘珊珊收取上述物业费时刘珊珊以物业服务不到位为由拒绝交纳。2015年9月29日，物业公司持诉称理由诉至法院，要求刘珊珊给付2011年至2015年度的物业服务费3355元及滞纳金1790.25元，同时承担本案诉讼费。本案在审理过程中，物业公司撤回要求刘珊珊交纳2015年度物业费的诉讼请求，另行主张，放弃滞纳金。并变更诉讼请求为要求刘珊珊交纳2011年至2014年的物业费共计2675元。刘珊珊持答辩意见，不同意物业公司的诉讼请求。物业公司为证明其主张，向法庭提交《怀柔区汇都家园小区物业管理服务合同》、催费通知单、通知、收费通知格式、居委会证明及向城管举报的材料，证明物业公司收取物业费的依据、催收情况及违建管理情况。经法庭质证，刘珊珊对《怀柔区汇都家园小区物业管理服务合同》、收费通知格式及催费通知单不予认可，提出没有见过。对通知、居委会证明及向城管举报材料的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，提出违建到现在一直没有拆除。刘珊珊为证明其主张，向法庭提交了诉讼中拍摄的现场照片，用以证明物业公司诸多物业服务不到位及违章建筑的情况。经法庭质证，物业公司对证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可，提出违章建筑物业公司已经尽到了管理义务。一审法院判决认定：物业公司具备从事物业服务工作的相关资质，其受刘珊珊居住小区业主委员会的委托为刘珊珊所居住的小区提供物业服务，双方在平等自愿、等价有偿的基础上签订的《怀柔区汇都家园小区物业管理服务合同》，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方之间已形成物业服务合同关系。物业公司依据物业委托合同约定的项目及标准为刘珊珊居住的北京市怀柔区汇都家园小区提供了物业服务，刘珊珊作为小区居民接受了物业公司的服务，应该及时交纳物业服务费。关于刘珊珊提出物业公司主张的2011年1月至2013年9月29日期间的物业费已经超过诉讼时效一节，因物业服务合同从性质上看属于继续性合同，物业公司自接受委托至今物业服务行为并未间断，综合物业公司催收物业费的事实来看，其不存在明显怠于行使权利的情节，且业主在享受物业服务后，亦有义务交纳相应物业费用，故物业公司的该项请求并未超过诉讼时效。刘珊珊辩称物业公司在公共设施维修、公共秩序维护、卫生保洁、车辆管理及综合管理等方面存在服务瑕疵，但根据刘珊珊提供的现场照片尚不能充分证明物业公司所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故对于刘珊珊的该辩称意见，法院不予采纳。对于物业公司撤回要求刘珊珊给付2015年度物业费及放弃滞纳金的诉讼请求一节，法院不持异议。物业公司所诉，理由正当，法院应予支持。同时应当指出，物业公司作为物业企业应加强服务意识、提高服务质量，多渠道加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决：刘珊珊于判决生效后七日内给付北京博旺家园物业管理有限公司二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度及二○一四年度的物业费共计二千六百七十五元。如果刘珊珊未判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘珊珊不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求本院撤销一审判决，依法改判上诉人无需支付被上诉人2011年度至2014年度物业费2675元或将本案发回重审；一审、二审的诉讼费用由物业公司承担。其上诉的主要理由是：一审法院对本案事实认定不清、适用法律错误。一、刘珊珊主张2011年、2012年的物业管理费已过诉讼时效，物业公司对上述两年的物业费债权的诉讼时效应各自从2012年1月1日、2013年1月1日起算，而截至起诉之日，物业公司未能提供有效证据证明其已对刘珊珊进行催缴，且物业公司未联系刘珊珊，又不在诉讼时效内起诉，将所谓催缴通知或公告张贴再刘珊珊不会或不可能查看的地方即声称对刘珊珊进行催缴，明显不符合常理。二、2013、2014年度物业费因物业公司未按照合同履行义务且存在重大过错，刘珊珊不应缴纳物业费。刘珊珊楼下的底商烧烤店私自在外墙安装烟囱并多次改造，严重影响刘珊珊开窗通风及休息，多次找物业公司要求解决，但至今仍未得到改善；小区管理混乱，多次发生盗窃、车辆随意出入停放。卫生维护有严重问题。刘珊珊未尽基本义务之处比比皆是。但刘珊珊作为普通业主有工作有生活，无法时时监督物业公司，且几年的服务期间，刘珊珊无法日日对物业公司未尽义务之处保留证据，故请法院在举证责任之处酌情考虑。刘珊珊作为未违约的一方有权要求违约方或者履行有瑕疵一方先行履行义务，直至履行瑕疵消除或已承担违约责任，否则未违约方有权拒绝履行己方应付之义务。物业公司服从一审判决，其在二审中针对刘珊珊的上诉请求和理由答辩称：同意一审判决。对于诉讼时效问题，物业公司在2009年1月1日进入小区后其物业服务合同属于继续性合同，而且物业公司一直在催收物业费。对于烧烤店烟囱的问题，物业公司也多次找过相关部门，要求解决问题。对于小区管理，物业公司的服务基本到位，物业费交款率达到92%。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当庭陈述、《怀柔区汇都家园小区物业管理服务合同》、催费通知及现场照片等相关书证在案佐证。本院认为：关于刘珊珊一方上诉提出的物业公司主张的2011年及2012年物业费已过诉讼时效一节，根据物业公司提供的收费通知及该公司长期在小区提供物业服务的事实来看，其并不存在明显怠于行使权利的情节，故对刘珊珊的该项上诉主张，本院不予采纳。关于刘珊珊一方上诉提出物业公司怠于履行关于小区外墙的管理义务以及小区物业管理混乱一节，刘珊珊一方并未提交充分证据证明物业公司所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间存在明显的差距，故对于刘珊珊的该项上诉主张，本院不予支持。综上，刘珊珊的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由刘珊珊负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由刘珊珊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王黎代理审判员 肖斌代理审判员 杨扬二〇一六年二月十五日书 记 员 张立 微信公众号“”