（2015）安民二初字第208号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-05-20
案件名称
南昌市安得兴物业管理有限公司诉李诗猛物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
安义县人民法院
所属地区
安义县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌市安得兴物业管理有限公司,李诗猛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
江西省安义县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民二初字第208号原告：南昌市安得兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市安义县。法定代表人蔡建景，该公司经理。委托代理人张海燕，江西竞平律师事务所律师。被告：李诗猛，男，1976年2月12日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。原告南昌市安得兴物业管理有限公司诉被告李诗猛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员骆扬独任审判，公开开庭进行了审理。原告南昌市安得兴物业管理有限公司的委托代理人张海燕，被告李诗猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2003年原、被告签订《物业管理合同》，约定被告将其购买的安义县蔚蓝嘉园房屋（面积为128.518平方米）委托原告提供物业管理服务，约定物业管理费按照每平方米0.36元计算。2013年6月29日安义县蔚蓝嘉园成立业主委员会后，安义县蔚蓝嘉园业主委员会代表蔚蓝嘉园的全体业主与原告重新签订《物业管理合同》，合同第四条约定在蔚蓝嘉园内的住宅按照建筑面积每平方米0.56元收取物业管理费，如果逾期半年未交物业管理费按日千分之三收取滞纳金。被告从2012年1月1日起一直拖欠原告物业费未交，至2015年12月31日共计欠物业费本金3146.52元，应承担滞纳金1699.12元，共计4845.64元。后原告多次要求被告交纳物业费，被告拒付，原告遂向法院起诉，请求判令被告支付物业管理费本金3146.52元及滞纳金1699.12元，共计4845.64元；本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据一：原告企业法人营业执照、组织机构代码证，法定代表人蔡建景身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据二：被告李诗猛的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格及身份情况；证据三：被告与南昌市安得房地产有限公司签订的商品房买卖合同，证明被告是安义县蔚蓝嘉园房屋的业主；证据四：被告与原告签订的物业管理合同一份，证明原、被告于2003年12月18日签订了物业管理合同，被告委托原告为其提供物业管理服务；证据五：原告与蔚蓝嘉园业主委员会签订的物业管理合同，证明蔚蓝嘉园小区的物业管理费从2013年1月1日起按照每平方0.56元计算且逾期交纳按照日千分之三收取滞纳金；证据六：物业公共性收费服务公示，证明原告物业管理收费标准经过了物价部门的批准和公示；证据七：原告物业管理资质证书一份，证明原告的物业管理资质为二级。被告李诗猛辩称：一、因被告家中漏水，原告一直没有维修好，故拒绝向原告交纳物业管理费；二、对于原告收取滞纳金的标准有异议。被告李诗猛在庭审中出示其手机中房屋漏水照片八张，但未在法庭规定时间将手机照片打印出来提供给法庭。经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二、三、四、六、七没有异议，本院予以认定。被告对原告提供的证据五中滞纳金收取的标准有异议，本院认为，该份证据真实合法、且与本案有关联，本院予以认定，关于滞纳金的收取标准问题，本院将依法进行确定。经审理查明：被告李诗猛于2003年5月13日购买了位于安义县蔚蓝嘉园房屋，房屋产权登记面积为128.518㎡。原告与被告于2003年12月18日签订的《物业管理合同书》一份，约定由原告为被告李诗猛提供物业管理服务，并在合同中约定了双方的权利义务、物业管理服务内容及质量等，同时约定蔚蓝嘉园多层住宅按建筑面积每月每平方米0.36元收取物业管理费，每半年交纳一次物业管理费，逾期不交纳物业管理费的，按每天处以应交纳款额3‰收取滞纳金。后原告一直为被告提供物业管理服务，在安义县蔚蓝嘉园业主委员会成立后，原告于2013年6月29日与安义县蔚蓝嘉园业主委员会补充签订《物业管理合同书》，约定合同期限自2013年1月1日起至2016年1月1日止，多层住宅物业管理费按照每月0.56元／㎡的标准收取，该收费标准在安义县物价局备案登记，同时约定业主应按期交纳物业管理费，因工作其他原因不便，可以延期，但最终不得超过半年时间，半年后逾期按日千分之三收取滞纳金。被告李诗猛在购买该套房屋后，被告从2012年1月1日起没有向原告交纳物业管理费，至2015年6月30日止，被告共欠原告物业管理费本金2714.3元未交纳（2012年1月1日至2012年12月31日，共计12个月，128.518㎡×每月0.36元／㎡×12个月=555.2元；2013年1月1日至2015年6月30日，共计30个月，128.518㎡×每月0.56元／㎡×30个月=2159.1元），产生滞纳金325.7元（2714.3元×2%×6个月=325.7元）。本院认为：本案中蔚蓝嘉园住宅小区尚未成立业主大会和业主委员会时，原、被告签订的《物业管理合同书》，系双方真实表示，合法有效，双方构成前期物业服务合同关系。在安义县蔚蓝嘉园业主委员会成立后，原告与安义县蔚蓝嘉园业主委员会签订的《物业管理合同书》，该协议系双方的真实意思表示，合法有效，且依据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原、被告之间形成物业服务合同关系。原告对蔚蓝嘉园住宅小区提供了物业管理服务，有权依物业服务协议的约定向业主收取物业管理费，被告在享受原告提供物业管理服务同时，应履行缴纳物业管理费的义务。被告辩称因被告家中漏水，原告一直未维修好，故拒绝交纳物业管理费。本院认为若被告认为原告未按照合同约定提供物业管理服务，可另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但被告以此拒付物业管理费，没有法律依据。原告要求被告支付物业费的诉讼请求，因原、被告双方约定物业管理费交纳时间为每半年交纳一次，可以延期，但最终不得超过半年时间，故本院依法仅支持原告要求被告支付自2012年1月1日起至2015年6月30日止的物业管理费。另原告要求被告支付滞纳金的诉请，因按日千分之三收取滞纳金的标准过高，本院予以调整，滞纳金应以物业费本金2714.3元为基数，自2015年7月1日起按照月利率2%计算至2015年12月31日止，共计325.7元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告李诗猛于本判决生效后三日内，给付原告南昌市安得兴物业管理有限公司2012年1月1日起至2015年6月30日止的物业管理费人民币2714.3元；二、被告李诗猛于本判决生效后三日内，支付原告南昌市安得兴物业管理有限公司滞纳金325.7元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由被告李诗猛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。代理审判员 骆 扬二〇一六年二月十五日书 记 员 徐梦雯 微信公众号“”