2015年小民初字第04560号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-07-11
案件名称
原告魏晓燕与被告祈燕云房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
太原市小店区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏晓燕,祈燕云
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第九十六条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
太原市小店区人民法院民 事 判 决 书2015年小民初字第04560号原告魏晓燕，太原铝材厂退休工人。委托代理人安晋刚，山西成开律师事务所律师。委托代理人张启明，山西成开律师事务所律师。被告祈燕云，山西捷远建筑实业有限公司员工。委托代理人王晋军，山西晋泰律师事务所律师。委托代理人姜玉萍，山西晋泰律师事务所律师。原告魏晓燕与被告祈燕云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王增仙担任审判长，与人民陪审员巩花萍、王建琴共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏晓燕及其委托代理人安晋刚、张启明，被告祈燕云的委托代理人王晋军、姜玉萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏晓燕诉称，2010年5月19日和2011年6月1日，其与山西谦娜房地产开发有限公司（以下简称“谦娜公司”）签订了《房屋租赁合同》，2011年6月15日又签订了补充协议，约定：原告承租该公司位于平阳路66号一层的门面房，租期到2016年6月14日，同时约定了租金及交纳方式，原告按约履行了义务。因谦娜公司与被告有债务纠纷，2014年10月12日太原市中级人民法院作出（2009）并执字第28-6号《执行裁定书》，确定将该房产交付被告以抵偿债务。在此之前，被告就于2014年5月28日派时斌接管该房产，干扰、阻挠商铺供电和经营。原告在收到中院的裁定后，就积极联系被告与谦娜公司，希望协商房屋租赁事宜，但对方拒绝。被告自2014年9月先后给商户断电、强行更换商户卷闸、阻止商户经营、锁商户卷闸门、撬商铺门锁、强拆门头、强行扣押货物等行为使原告蒙受了巨大损失。现原告诉至法院，请求被告赔偿给原告造成的损失2255804元，并停止侵害、履行合同，由被告承担一切诉讼费用。被告祈燕云辩称，首先，原、被告之间从未签订过《房屋租赁合同》，原告与谦娜公司签订的《房屋租赁合同》于2014年8月份已经解除，所以原告要求被告停止侵害、履行合同无法律和事实依据；其次，被告给原告造成损失也没有法律和事实依据。因为原、被告从未签订过《房屋租赁合同》，被告于2014年10月13日合法取得该租赁房屋的所有权，享有占有、使用、收益、处分的权利，原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2010年5月19日，原告与谦娜公司签订《房屋租赁合同》，约定将谦娜公司名下的位于太原市平阳路66号临街的总层数为五层的楼房一层，使用面积为600平方米的房屋租赁给原告，租赁期限自2010年6月15日起至2016年6月14日止，用途为商业，房屋租金为75万元，交付租金时间为每半年一付，每年6月1日、12月1日交付人民币37.5万元，还约定双方应保证利益均不受到侵害，如发生原告不按约交纳租金，谦娜公司有权收回房屋租赁权。此外，合同还对权利义务、责任、违约处理、租赁期满、合同终止等作了明确约定，并在落款处由谦娜公司加盖公章，其法定代表人张谦签名。由于谦娜公司法定代表人由张谦变更为赵兵，故2011年6月1日，原告与谦娜公司在中证人(中间见证人)李某的见证下再次签订《房屋租赁合同》，约定将谦娜公司名下的位于太原市平阳路66号临街的总层数为五层的楼房一层，使用面积约600平方米的房屋租赁给原告，租赁期限自2011年6月15日起至2016年6月14日止，用途为商业，房屋租金为75万元，交付租金时间为半年一付，即在每年度6月15日和12月15日前一次性交付人民币37.5万元，如付款时间、金额方式有变化，双方应另行签订付款协议，付款协议同本合同具有同样的法律效力。此外，该合同还对权利义务、责任、违约处理、租赁期满、合同终止等作了明确约定。后因谦娜公司原因，需收回出租给原告的平阳路66号一层门面房从南向北第5、6号两间房屋，原告遂于2011年6月15日与谦娜公司签订《补充协议》，约定：因该两间房屋的租金已交纳，故在以后交纳房租时扣除，在收回5、6号两间门面房后，每年租金变为634000元，仍为每半年交付一次。2010年5月31日，谦娜公司的原法定代表人张谦向李某出具借条一张，注明“今借到李某人民币10万元”。2013年1月29日，谦娜公司经与原告协议，在中证人（中间见证人）李某的见证下，签订《提前交纳房租协议书》，约定:由承租人魏晓燕（原告）筹借资金交纳2013年6月15日至2014年6月14日一年的房租，出租方赵兵（谦娜公司的法定代表人）给予优惠，合同年租金63.7万元，支付60万元房租，租金交纳至2014年6月14日，谦娜公司原法人张谦借李某的借款10万元，从2014年6月14日交纳租金时再抵顶租金。2013年1月30日，谦娜公司向原告出具收条，注明“今收到魏晓燕交来2013年6月15日至2014年6月14日房租60万元整（银联卡转账50万元整，现金10万元整）。”2014年6月14日后，原告未再向谦娜公司交纳房屋租金。庭审中，原告称未再向谦娜公司交付租金是因为：首先，谦娜公司原法定代表人张谦曾借李某10万元，2013年1月29日与谦娜公司现法定代表人赵兵签订的《提前交纳房租协议书》中也约定该欠款10万元从2014年6月14日交纳租金时再抵顶租金；其次，谦娜公司收回的第5、6号门面房之前的房租已交纳，双方签订的《补充协议》第一条也注明“在以后交纳房租时扣除”，该部分价款有11.6万元；再次，原告承租的房屋有一处为肛肠医院所占用，原告实际交纳了该部分租金，但从未占有、使用，也即原告多交纳了该部分租金，这三笔款项加起来有70余万元，远高于原告应交的一年房租，应予抵顶，故就未向谦娜公司交纳2014年6月后的房租。2014年6月25日，谦娜公司向原告发出《通知书》，告知原告其承租的房屋已被查封，谦娜公司已将该楼房移交债权人太原市祥瑞德小额贷款公司和祈燕云管理，根据双方的《房屋租赁合同》，原告应于2014年6月15日前付清当年的全部租金，但是截止通知之日仍未付清，故望原告在收到通知书之日起三日内向祥瑞德公司支付2014年的全部租金，如逾期按日支付未付款1%的滞纳金，逾期十日以上的原《租赁合同》予以解除。原告于2014年7月2日在该通知书上回复“收到通知书，按签订合同，我方权益要得到保障”。2014年8月28日，谦娜公司又向原告出具《通知书》，告知其依据6月25日向原告发出的通知书，原告与谦娜公司的《房屋租赁合同》已依法解除，原告需付清2014年全年房租及滞纳金，并在10日内腾空房屋。原告于2014年9月10日在该《通知书》上回复“收到通知，不同意，按合同解决相关事宜及债权人造成的损失”。另查明，原告在租赁了谦娜公司的该处房屋后，又与李秋华、太原美凯贸易有限公司、太原双合成食品有限公司等9家承租方签订《商铺租赁合同》，将位于太原市平阳路66号一层门面房的房屋分包出去。原告现主张被告派时斌对该租赁房屋进行断水、断电、强行拆去店铺门头，搬走承租人唐久便利店的货物等行为，阻挠承租人的正常经营，并根据实际承租人自行所列由于上述行为给其造成2255804元的损失，要求被告赔偿。再查明，2014年10月13日，太原市中级人民法院作出（2009）并执字第28-6号执行裁定书，裁定将山西谦娜房地产开发有限公司购得太原市商业银行位于本市平阳路66号、房权证并字第号，建筑面积为3674.80平方米的房产作价38161200元，交付申请人祈燕云抵偿债务，申请人祈燕云可持本裁定书到有关机构办理产权过户登记手续。以上事实有原、被告提供的房屋租赁合同、补充协议、房地产测绘中心出具的平面图、借条、提前交纳房租协议书、公证书、收条、照片、太原市中级人民法院的执行裁定书、律师催告函及原告回复、委托授权书、告知、协商建议、报警记录、企业信息查询单、商铺租赁合同、损失清单、收据、谦娜公司发出的通知书、证明、解除商铺租赁协议及张立新出具的收条、终止商铺租赁合同协议书及丁涛出具的收条、协议及原告付款银行回单、2014年唐久超市结算表、唐久超市商品明细、谦娜公司出具的情况说明、警情记录、询问笔录、影像资料、证人李某、王某、吕某的证人证言及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为租赁合同是否应继续履行、被告是否对原告构成侵权以及应否承担原告诉请的赔偿责任。首先，关于租赁合同是否应继续履行的问题。原告虽与谦娜公司在2010年5月19日、2011年6月1日先后签订了两份《房屋租赁合同》，但其庭审中也称第二份合同签订后，第一份合同即不具有效力，应以2011年6月1日签订的第二份《房屋租赁合同》为准。根据该合同约定，租赁期限自2011年6月15日起至2016年6月14日，房屋年租金为75万元，每半年一付，即每年度6月15日和12月15日前一次性交付半年租金37.5万元，如付款时间、金额方式有变化，双方应另行签订付款协议，付款协议同本合同同样具有法律效力。2013年1月29日，原告与谦娜公司签订《提前交纳房租协议书》，约定由原告交纳2013年6月15日至2014年6月14日一年的房租，谦娜公司给予优惠，只需原告支付60万元房租。原告按约交纳了60万元的租金，谦娜公司也于2013年1月30日向原告出具收条。2014年6月14日之后，原告再未交纳租金，其认为张谦欠李某的10万元、谦娜公司收回的第5、6号出租房屋其已交纳的房租11.6万元、谦娜公司未实际交付给原告使用的肛肠医院占用部分的租金，三项合计高达70多万元，已超过2014年度下半年应交房租，应予以抵顶，故未向谦娜公司交纳房租，谦娜公司分别于2014年6月25日和2014年8月28日向原告发出的催缴房租通知和解除合同通知，原告虽已收到，但并不同意，并提出异议要求按合同履行。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。按谦娜公司与原告在2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》中的约定，如对房屋租金的付款时间、金额方式有变化，双方应另行签订付款协议。因此，原告要求抵顶的款项，应与谦娜公司协商一致，另行签订付款协议方可抵顶，而本案中，原告仅单方认为应抵顶款项高于应交房租，但并未与谦娜公司就抵顶事宜协商一致，故其自2014年6月14日后不交纳房租，且经过谦娜公司于2014年6月25日发函催告后仍未交纳，该行为已构成违约，谦娜公司有权解除合同。2014年8月28日谦娜公司再次向原告发函，表示其与原告之间的《房屋租赁合同》已经解除，原告也分别于2014年9月10日和9月12日签字回复，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，即原告与谦娜公司签订的《房屋租赁合同》于2014年9月10日已经解除，被告于2014年10月13日通过太原市中级人民法院作出的（2009）并执字第28-6号执行裁定书获得该房屋的所有权，原告在与谦娜公司约定的交付房租日期到期后，未与谦娜公司就付租金事宜达成一致意见，也未与本案被告祈燕云即新的房东就付租金事宜达成一致意见的情况下，诉至法院要求继续履行合同，理由不足，不予支持。其次，关于被告是否对原告构成侵权及应否赔偿的问题。本院认为，原告虽提供了租赁房屋被拆除门头和锁门的照片、报警记录、公证书、证人证言等证据佐证被告对其实施了侵权行为，但这些证据中并未涉及被告祈燕云，不能证明造成侵害的事实与被告祈燕云有关，故对原告要求被告停止侵害的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于损失赔偿方面，鉴于原告提供的证据不足以证明侵权行为人系被告，且遭受损失的也非原告，而是原告将租赁房屋分包后的实际承租人，原告未提供证据证明其已向实际承租人赔偿了该损失，故原告无权代理实际承租人索要赔偿，况且损失程度也无相关证据予以证明，损失清单仅是实际承租人自己所列，不足以证明损失的实际情况，故对原告主张被告赔偿给其造成的损失2255804元的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告魏晓燕的诉讼请求。诉讼费24846元，由原告魏晓燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 王增仙人民陪审员 王建琴人民陪审员 巩花萍二〇一六年二月十五日书 记 员 田 野 来自：