（2016）辽01民终2295号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-03-17
案件名称
上诉人沈阳嘉凯置业有限公司与被上诉人刘俊杰商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳嘉凯置业有限公司,刘俊杰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终2295号上诉人（原审被告）：沈阳嘉凯置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街8号C327室。法定代表人：梁伟康，该公司董事长。委托代理人：刘利明，男，1980年5月16日出生，蒙古族，该公司职工。被上诉人（原审原告）：刘俊杰，男，1956年9月18日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。上诉人沈阳嘉凯置业有限公司（以下简称“嘉凯置业公司”）因与被上诉人刘俊杰商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第01585号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘俊杰一审诉称：请求法院判令：一、确认刘俊杰与嘉凯置业公司签订的商品房买卖合同无效；二、嘉凯置业公司向刘俊杰返还已付购房款1，023，323元及利息（暂计至起诉之日止72，275元，实际支付到嘉凯置业公司返还房款之日止）；三、嘉凯置业公司向刘俊杰支付已付房款的一倍赔偿1，023，323元；四、由嘉凯置业公司承担本案的诉讼费用。嘉凯置业公司一审辩称：刘俊杰实际向嘉凯置业公司支付房款986，122元，而非1，023，323元；刘俊杰要求支付已付房款利息及一倍赔偿，属于同一事项，不应同时主张；刘俊杰要求的已付房款利息及一倍赔偿，超过刘俊杰实际损失；刘俊杰购买房屋时，已经知道所购买的房产无预售许可证的事实，请求法院驳回诉请。原审法院审理查明：刘俊杰与嘉凯置业公司于2013年签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定刘俊杰购买嘉凯置业公司开发的位于沈阳市东陵区王家湾210-21号23幢18门，建筑面积为74.97平方米的商用房屋一处。合同约定：房屋总价款为1，023，323元；付款方式为分期付款，即刘俊杰应于2013年10月2日前支付首期房款306，997元，于2013年12月31日前支付房款204，665元，于2014年6月30日前支付房款204，665元，于2014年12月31日前支付房款204，665元，余款102，331元于2015年6月30日前支付；嘉凯置业公司于2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付刘俊杰使用。合同中载明，商品房预售许可证号为12375。根据合同约定及《提前支付房款优惠确认函》，刘俊杰实际向嘉凯置业公司支付房款986，122元，嘉凯置业公司于2014年12月31日将房屋交付给刘俊杰。另查明，嘉凯置业公司于2012年8月30日取得涉案房屋所在的23号楼（18门除外）的预售许可证，但至今没有取得涉案房屋即23号楼18门的预售许可证明，现刘俊杰因无法取得房屋所有权证，来院诉讼。原审法院认为，商品房预售许可证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，至刘俊杰起诉之日，嘉凯置业公司尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证书，故刘俊杰与嘉凯置业公司签订的《商品房买卖合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对嘉凯置业公司应当返还刘俊杰购房款986，122元。嘉凯置业公司作为出卖方，明知自己没有预售许可证明，仍与刘俊杰签订商品房预售合同，导致合同无效，存在过错，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，应当赔偿刘俊杰利息及其他经济损失。因《商品房买卖合同》中写明商品房的预售许可证号12375，非本案案涉房屋的预售许可证，本案中嘉凯置业公司提供的预售许可证系整体23号楼的，因此可以认定嘉凯置业公司提供虚假商品房预售许可证明，刘俊杰要求嘉凯置业公司支付购房款利息及赔偿损失的诉讼请求，原审法院予以支持，但赔偿数额应酌情考虑为总房款986，122元的20%，即197，224元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告刘俊杰与被告沈阳嘉凯置业有限公司签订的标的物为沈阳市东陵区王家湾210-21号第23幢18号房屋的《商品房买卖合同》无效；二、被告沈阳嘉凯置业有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告刘俊杰返还购房款986，122元；三、被告沈阳嘉凯置业有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告刘俊杰返还购房款利息（以306，997元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年10月2日起至2015年6月2日止的利息；以201，015元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月30日起至2015年6月2日止的利息；以385，914元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年5月13日起至2015年6月2日止的利息；以92，196元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年11月1日起至2015年6月2日止）；四、被告沈阳嘉凯置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘俊杰损失197，224元（986，122元×20%）；五、驳回原告刘俊杰其他诉讼请求。案件受理费24，330元，原告刘俊杰承担8229元；被告沈阳嘉凯置业有限公司承担16，101元。宣判后，嘉凯置业公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决第四项；上诉费由被上诉人承担。上诉理由：一审认定上诉人提供虚假商品房许可证错误；一审判决上诉人按总房款20%赔偿被上诉人损失197，224元错误。被上诉人刘俊杰辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。本院审理查明事实与原审查明事实一致。上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同、购房款收据、商品房预售许可证、刷卡记录、承诺书、提前支付房款优惠确认函、《建设工程规划许可证内容变更通知书》（东陵建证附更字2014年0015号）等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。本院认为，本案争议焦点是嘉凯置业公司是否应当赔偿刘俊杰损失197，224元。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。本案中，嘉凯置业公司与刘俊杰签订商品房买卖合同之时，涉案房屋的性质为物业和社区用房，并非允许对外销售的商业房屋，嘉凯置业公司持有的商品房预售许可证，并非能够将涉案房屋作为商业房屋对外预售的许可证明。虽然嘉凯置业公司于本案起诉前办理了建设工程规划许可证内容变更手续，涉案房屋的性质变更为商业用房，但是尚未依法取得商品房预售许可证明的变更手续。因此，一审法院认定嘉凯置业公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效，应当承担法律责任，本院予以认同。对于嘉凯置业公司提出一审判决其按照总房款20%赔偿刘俊杰损失错误的上诉主张，按照上述法律规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，一审法院基于嘉凯置业公司过错程度酌定按照总房款的20%判决其赔偿刘俊杰损失197，224元，属一审法院自由裁量范围，并不以购房人举证证明实际损失数额为前提条件，亦未超过法定已付购房款一倍的赔偿限额。一审判决赔偿损失数额并无不当，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4245元，由上诉人沈阳嘉凯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一六年二月十五日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 关注公众号“”