（2015）浙杭民终字第3548号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2018-05-29
案件名称
王世瑶、史桂丽商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
王世瑶；史桂丽；杭州东尚置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第3548号上诉人（原审原告）：王世瑶，男，1988年9月20日出生，汉族，住浙江省德清县。上诉人（原审原告）：史桂丽，女，1988年7月27日出生，汉族，住浙江省象山县。两上诉人共同委托代理人：徐小定，浙江麦迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州东尚置业有限公司，住所地:浙江省杭州市江干区笕桥路1号311室，组织机构代码：55519045-0。法定代表人：袁旭俊，董事长。委托代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。上诉人王世瑶、史桂丽因与被上诉人杭州东尚置业有限公司（以下简称东尚公司）商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江笕民初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年4月7日，王世瑶、史桂丽（乙方）与东尚公司（甲方）签订《定金合同》，约定鉴于乙方对甲方明示的《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同》（含补充协议及补充合同）及《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》已充分了解并认可，双方协商一致并订立本合同；乙方预订座落金草公寓项目18幢2单元1401室房屋，甲方已领取该房屋商品房预售许可证（证书号：杭售许字2014第000144号），房屋建筑面积88.57平方米；按建筑面积计算商品房价款，单价21927元，总金额1942074元整；采取一次性付款，乙方应于《商品房买卖合同》及其附件等相关协议签订之日付清；乙方同意签订本合同时支付定金100000元，作为甲乙双方订立商品房买卖合同及其附件等相关协议的担保，签订商品房买卖合同及其附件等相关协议后，乙方支付的定金转为房价款；预定期为7天，乙方于2015年4月15日前到签约中心（湖滨银泰三楼）与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件等相关协议并支付相应房价款；乙方未在上述约定的期限内与甲方签订该房屋《商品房买卖合同》及其附件等相关协议或未支付相应房款的，即视为乙方违约，本合同自动解除，甲方不予保留该房屋，有权另行出售本合同项下的房屋，已收取的定金不予退还，乙方在签订本合同时对此结果已理解并没有异议；若甲方在上述约定的合同签订时间之前将该商品房另行出售而导致乙方不能购买所认购的房产，则视为甲方违约，需向乙方双倍返还定金。《定金合同》签订后，王世瑶、史桂丽向东尚公司支付定金35000元。2015年4月14日，王世瑶、史桂丽至东尚公司位于湖滨银泰三楼签约中心，因王世瑶、史桂丽对《商品房买卖合同》内容提出异议，双方协商未达成一致。王世瑶、史桂丽于2015年4月15日、4月21日发函给东尚公司，要求协商修改《商品房买卖合同》及补充协议内容。2015年4月27日，王世瑶、史桂丽发函给东尚公司要求解除《定金合同》和双倍返还定金70000元未果。现王世瑶、史桂丽起诉至原审法院，请求判令：1、东尚公司双倍返还王世瑶、史桂丽定金70000元，并支付资金占用期间利息至所有款项返还之日止；2、本案诉讼费用由东尚公司承担。原审法院另查明：双方拟签订的《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人告知在本合同签订之时，合同所涉及商品房所占土地无抵押，在建工程无抵押。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人在房屋权属初始登记完成前有权对本合同商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押，且就抵押事项包括登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等可进行变更或注销，并不再另行予以通知”。第十四条约定“出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任即补偿装饰、设备差价5%的补偿”。原审法院认为：王世瑶、史桂丽与东尚公司签订的《定金合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立，自交付定金时生效。该《定金合同》为立约担保合同，作为双方当事人在约定的期限内订立《商品房买卖合同》的担保。定金数额以实际交付的金额为准，双方虽约定定金为100000元，但事后以实际履行的35000元变更了定金合同。本案争议的焦点为王世瑶、史桂丽主张东尚公司违约及要求双倍返还定金是否成立。首先，根据《定金合同》约定王世瑶、史桂丽应当在2015年4月15日前与东尚公司签订《商品房买卖合同》，但王世瑶、史桂丽未提交证据证明其在约定的预定期内未签订《商品房买卖合同》的具体缘由。其次，《定金合同》明确东尚公司已向王世瑶、史桂丽明示《商品房买卖合同》含补充协议，王世瑶、史桂丽在签订《定金合同》之时也应当对《商品房买卖合同》的条款进行了解，其称对合同内容不知晓，缺乏依据。再次，庭审中王世瑶、史桂丽以《商品房买卖合同》第十三条的约定东尚公司可以随时对房屋及土地进行抵押，第十四条约定的赔偿标准过低，以及王世瑶、史桂丽要求以按揭贷款的方式付款为由对合同的内容有异议。东尚公司解释为根据约定办证之前消除有关抵押，不影响王世瑶、史桂丽的权益，关于装修赔偿是赔偿差价后再赔偿5%，付款方式在《定金合同》中已明确约定，不存在变更，且合同文本经过主管部门备案。该院认为上述商品房买卖合同约定的相关条款不存在免除东尚公司责任、加重王世瑶、史桂丽责任或排除王世瑶、史桂丽主要权利的情形，王世瑶、史桂丽主张上述合同条款无效缺乏依据。综上，东尚公司在履行中并不存在违约，王世瑶、史桂丽无正当理由拒签《商品房买卖合同》，根据《定金合同》的约定应当适用定金罚则，其无权主张返还定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条之规定，判决：驳回王世瑶、史桂丽的诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由王世瑶、史桂丽负担。宣判后，王世瑶、史桂丽不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定错误。王世瑶、史桂丽已经在一审中提供了与东尚公司关于协商合同条款的录音，以证明王世瑶、史桂丽与东尚公司因无法就合同条款达成一致而造成双方未签订《商品房买卖合同》，但一审法院未对该录音真实性进行核实就不予采纳，从而认定未能签署《商品房买卖合同》的过错在于王世瑶、史桂丽一方，属事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。根据《消费者权益保护法》第十条规定：“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”作为商品房买受人，对《商品房买卖合同》的具体条款进行磋商属于消费者当然拥有的主要权利。而东尚公司在《定金合同》条款说明中载明己经向王世瑶、史桂丽出示相关文本，进而排除王世瑶、史桂丽在签订《商品房买卖合同》中对合同条款进行协商的权利，属于对消费者主要权利的排除，很明显属于加重消费者责任或排除消费者主要权利的情形，一审法院对此却不予认定，明显属于法律适用错误。三、一审法院采信东尚公司意见，以《商品房买卖合同》相关条款经主管部门备案，不影响王世瑶、史桂丽权益为由，否定了王世瑶、史桂丽要求协商合同条款的权利。事实上，东尚公司提供的《商品房买卖合同》补充协议并未经主管部门备案，且即使备案，对买卖双方也无强制约束力，王世瑶、史桂丽仍然有权要求对侵害王世瑶、史桂丽权益的条款提出异议。综上，请求：一、撤销(2015)杭江笕民初字第377号民事判决；二、依法改判东尚公司双倍返还定金70000元，并支付资金占用期间利息至所有款项返还之日止；三、本案一审、二审诉讼费由东尚公司承担。被上诉人东尚公司答辩称：双方签订的《定金合同》合法有效，对双方均有法律约束力。2015年4月7日，王世瑶、史桂丽因认购东尚公司开发建设的金草公寓项目18幢2单元1401室房屋而与东尚公司签订《定金合同》一份，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并自定金实际交付后生效，对双方具有法律约束力。其中，定金合同关于“乙方对甲方明示的《商品房买卖合同》（含补充协议及补充合同）已充分了解并认可”的条款系对“王世瑶、史桂丽已对东尚公司公示的合同文本了解并认可”这一事实状态的描述，并不存在加重王世瑶、史桂丽责任或排除王世瑶、史桂丽权利的情形，王世瑶、史桂丽主张无效缺乏依据。二、东尚公司认为，王世瑶、史桂丽未在定金合同约定的期限内与东尚公司签订购房合同的，无权要求返还定金和赔偿利息损失，更无权要求双倍返还定金。本案中，如上所述，在签订定金合同时王世瑶、史桂丽已明确对将来签订的《商品房买卖合同》已充分了解并认可，现其又以对部分合同条款有异议为由拒绝与东尚公司签订《商品房买卖合同》，明显有违诚实信用原则。既然双方在签订预约合同时已对将来要签订的本约合同条款已充分了解并认可，且王世瑶、史桂丽在签订预约合同时对将来要签订的本约合同进行了解并认可亦符合常理，则任何一方均不得就本约合同已决条款单方要求变更，作为合同相对方亦有权拒绝一方就已决条款进行单方变更的要求，由此导致《商品房买卖合同》未能依约签订的，责任在于提出的一方即王世瑶、史桂丽。而王世瑶、史桂丽主张东尚公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议对其无约束力，其仍有权对其原已认可的条款提出异议并拒绝签约的观点，明显有违诚实信用原则且缺乏依据，依法不应支持。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”的规定，王世瑶、史桂丽应当在定金合同约定的期限内与东尚公司签订已认可的商品房买卖合同并支付房价款，现王世瑶、史桂丽以部分合同条款有异议为由拒绝与东尚公司签订商品房买卖合同的，依约构成违约，应承担定金罚没的法律责任，且王世瑶、史桂丽在签订定金合同时已明确对此结果已理解并没有异议。综上，双方签订的《定金合同》合法有效，对双方均有法律约束力。王世瑶、史桂丽未在定金合同约定的期限内与东尚公司签订购房合同的，无权要求返还定金和赔偿利息损失，更无权要求双倍返还定金。王世瑶、史桂丽上诉缺乏依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故本案35000元定金如何处理的关键在于判定商品房买卖合同未能订立的原因。王世瑶、史桂丽主张本约合同未能订立的原因系东尚公司拒绝与其就合同条款进行诚信平等协商，对该主张，王世瑶、史桂丽应该承担举证责任。本院经审查认为，首先：本案定金合同中明确约定了双方当事人在签订定金合同之前，出卖方已向预购方明示了商品房买卖合同（含补充协议以及补充合同）。若东尚公司未实际向王世瑶、史桂丽明示本约合同具体内容，王世瑶、史桂丽应该在签订定金合同时就提出异议，现王世瑶、史桂丽在签订定金合同时未提异议，本院推定东尚公司已经向王世瑶、史桂丽明示了商品房买卖合同具体内容，而对于已经明示过的合同条款内容，出卖方没有再与预购方进行重新协商的义务；其次：王世瑶、史桂丽要求东尚公司进行重新协商的合同内容并不存在减轻东尚公司责任，加重王世瑶、史桂丽责任的情形。1、关于东尚公司可以对土地和房屋进行抵押的问题。根据约定，东尚公司必须在约定的办证期限之前消除抵押，逾期消除抵押会承担逾期办证违约责任。故该约定不属于加重王世瑶、史桂丽责任的情形。2、关于装修赔偿的问题。合同约定5%的赔偿是在赔偿差价后再赔偿5%，也不存在赔偿标准过低、显失公平情形。3、关于付款方式问题。双方当事人在定金合同中已经明确预购方将采取一次性付款方式，故付款方式问题双方已经协商一致，东尚公司没有与王世瑶、史桂丽再次进行重新协商的义务。综上，王世瑶、史桂丽的上诉理由不成立，王世瑶、史桂丽未能举证证明系东尚公司的原因导致双方当事人未能签订本约合同，故其要求东尚公司双倍返还定金无事实和法律依据，原审法院驳回其诉讼请求，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由王世瑶、史桂丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 丹审 判 员 金瑞芳代理审判员 毕克来二〇一六年二月十五日书 记 员 吴梦姣?PAGE???PAGE*MERGEFORMAT?1? 来自：