（2015）泉民初字第1551号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-10-13
案件名称
李长利与陈文强所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李长利,陈文强
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第1551号原告李长利，1973年3月生，汉族。委托代理人彭富成。被告陈文强，1976年9月生，汉族。原告李长利诉被告陈文强所有权确认纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法由审判员李勇辉独任审判，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告李长利及其委托代理人彭富成、被告陈文强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李长利诉称，2007年3月29日，原告与被告陈文强经证明人王永介绍签订《土地房屋买卖协议》一份，约定：甲方陈文强（本案被告）自愿将坐落在史庄村3组、集体土地面积208.42平方米、50平方米土瓦结构房屋出售给乙方李长利（本案原告），乙方自愿买甲方的房产；于2007年3月29日一次性付给甲方人民币30000元整；甲方协助乙方办证。协议签订后，双方互相履行了义务。2013年，原告拆除了原有的房屋，重新翻建成519平方米新房。现涉案土地上的房屋需要拆迁，被告有反悔之意，不配合原告办理拆迁领款手续。为保护原告的合法权益，配合政府顺利完成拆迁事项，现诉至法院，请求法院依法确认原、被告于2007年3月29日签订的《土地房屋买卖协议》有效；本案的诉讼费用由被告承担。被告陈文强辩称，第一、原告李长利不属于涉案土地及房屋所在的同一集体经济组织，向集体组织成员以外的人转让宅基地明显违法；第二、退一步讲，即使双方属于同一集体经济组织，在原告已有一块宅基地的情况下，又另购远超标准面积的宅基地及房屋，涉案协议违反了农村村民一户只能拥有一处宅基地且面积不得超过135平方米的规定也应属无效；第三、涉案房屋属于共同共有，涉案房屋是被告自己办的房屋所有权证，亦是被告瞒着其母亲和哥哥将房屋私自卖掉的，未经过两人同意，因被告之外的权利人拒绝追认，故涉案合同归为无效。经审理查明，1996年5月，被告陈文强领取涉案房产的房屋所有权证，产权证号为徐九房村镇字第03590号，登记的所有权人为被告陈文强，产权证记载房屋座落为火花村九组、房屋建筑面积为50平方米、3间、土瓦结构。2006年10月20日，徐州市国土资源局九里分局出具《证明》一份，内容为：“九里区火花办事处史庄村，村民陈文强已于03年在我分局领取过集体土地使用证，证号为00151，地号为4-2-104-45，面积为208.42平方米。”2007年3月29日，原告李长利（乙方）与被告陈文强（甲方）签订《土地房屋买卖协议》一份，内容为：“经甲乙双方协商，甲方自愿将座落在史庄村三组（原火花村九组），集体土地面积208.42平方米，房屋土瓦结构50平方米出售给乙方，乙方愿买甲方的房产。于2007年3月29日一次性付清给甲方人民币叁万元整。双方均能接受，如乙方办证需要甲方帮助，甲方应协助办证。特立此据永不反悔。”在该协议下方有甲方陈文强、乙方李长利及证明人王永的签名。协议签订后，双方的义务均已履行完毕。根据被告陈文强的申请，本院依法至徐州市国土资源局调取了原告李长利名下的土地登记信息。经查，原告李长利在史庄村有宅基地一块，地号为04-002-105-0004，证书号为徐土集用（2003）字第00276号，权属性质为集体土地使用权，使用权类型为农村宅基地，用途为住宅，使用期限自2003年5月11日开始，使用权面积为237.45平方米。另查明，原告李长利的户籍地址为本市泉山区火花村12组245号。以上事实，有房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、《土地房屋买卖协议》等证据以及原、被告的陈述予以证实，本院予以确认。原告李长利购买该房后，在该处宅基地上进行了重建、扩建。2015年4月15日，原告李长利以诉称理由起诉来院，被告陈文强以辩称理由予以反驳。经本院调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。具有法律规定无效情形的，应当认定合同无效。本案中，被告陈文强抗辩双方签订的《土地房屋买卖协议》无效，其理由有三：一、原告李长利并非涉案土地及房屋所在地的集体经济组织内成员，故向集体组织成员以外的人转让宅基地明显违法；二、即便双方属于同一集体经济组织内，但原告已有宅基地又另购远超标准面积的宅基地及房屋，故协议违法；三、涉案房屋应属被告与其母亲、哥哥共同共有，房屋所有权证系被告自行办理，房屋亦是被告未经其母亲、哥哥同意而私自卖掉，且二人至今拒绝追认。因此，本案审查的重点是原、被告之间签订的《土地房屋买卖协议》是否具有法定的无效情形。首先，对于原告不属于涉案土地及房屋所在地的集体经济组织内成员的抗辩。原告李长利的户籍地址为本市泉山区火花村12组245号，涉案土地与房屋坐落在本市泉山区火花村九组，而目前我国农村集体经济组织是以村为单位，故原告属于涉案土地及房屋所在地的集体经济组织内成员，本院对于被告的该项抗辩不予采纳。其次，关于原告李长利重复取得宅基地且用地面积超过标准面积导致合同无效的抗辩。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《江苏省宅基地管理办法》第十一条规定：“申请宅基地的标准和条件：（一）农村村民一户只能拥有一处宅基地。其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的70%。市辖区及人均耕地在1/15公顷以下的县级市，每户宅基地不得超过135平方米，与已婚子女合住并且总人数在6人以上（独生子女一人按两人计算，一户只计算一次）的不得超过200平方米；人均耕地在1/15公顷以上的县级市，每户宅基地不得超过200平方米。（二）……”上述两规定应属于管理性规定，且并未禁止村民出卖或购买本村住房，故即使原告在购买协议所涉房屋时已经拥有住房，也并不因此导致其与被告签订的土地房屋买卖协议无效，故本院对于被告的该项抗辩不予采纳。最后，关于被告对协议所涉房产不具有完全处分权导致合同无效的抗辩。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故本院对于被告的该抗辩不予采纳。综上，本院认为，原告李长利与被告陈文强签订的《土地房屋买卖协议》系双方真实自愿的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在合同无效的情形，故该协议合法有效，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：原告李长利与被告陈文强于2007年3月29日签订的《土地房屋买卖协议》有效。案件受理费550元，由被告陈文强负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 李勇辉审 判 员 张红梅人民陪审员 高传美二〇一六年二月十五日书 记 员 杨 琳 更多数据：搜索“”来源：