（2015）佛顺法龙民初字第1554号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-10-19
案件名称
梁永希与洪英杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁永希,洪英杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法龙民初字第1554号原告梁永希（反诉被告，以下简称原告），男。委托代理人刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。委托代理人黎梓敏，广东昌联律师事务所实习律师。被告洪英杰（反诉原告，以下简称被告），男。委托代理人袁作武，广东东立律师事务所律师。原告梁永希诉被告洪英杰因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院依法由审判员邢早适用简易程序进行了合并审理。原告委托代理人刘珍彬、黎梓敏，被告委托代理人袁作武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁永希诉称，原、被告双方存在房屋租赁合同关系，现被告拖欠原告租金等。特诉至法院，请求判令：1.被告支付原告拖欠租金155179元（暂计至2016年1月）、利息72790.62元（按照日千分之五的利率从拖欠日暂计至2016年1月31日止，全部利息计至被告还清欠款之日止）；2.被告偿还原告代缴纳的水电费共计13925元；3.被告支付原告因本案支付的律师费16000元；4.本案诉讼费由被告承担。被告洪英杰辩称，1.原被告签订租赁合同及被告拖欠原告租金属实，但被告在2015年12月2日付款30000元，因此实际拖欠租金金额为125179元；2.对水电费无异议；3.关于律师费及利息损失，被告认为本案合同无效，所以不应得到支持。鉴于被告洪英杰认为案涉合同无效，据此，被告洪英杰提出反诉，请求：1.确认原、被告之间的租赁合同无效；2.原告返还被告押金92896元（房租押金212000元，水电押金20000元，抵扣拖欠租金125179元，水电费13925元）；3.反诉费用由原告承担。针对被告洪英杰的反诉，原告梁永希辩称，1.被告主张双方签订租赁合同无效没有事实和法律依据。原被告签订的租赁合同是双方真实的意思表示，没有违反法律规定，原告也按时将租赁物交付被告使用，被告也履行了2015年9月份之前的租金、水电费等相关费用的缴纳义务，且被告在该场地上依法成立了佛山市顺德区炬城汽车维修服务有限公司和佛山市顺德区品然家居有限公司，已表明原告出租厂房虽然没有办理建设手续，但并没有损害被告的经济利益，也没有影响被告的实际经营，故双方签订的租赁合同合法有效；2.原告同意被告终止双方的租赁合同，但被告应当在2016年1月31日前搬离场地，否则被告应当继续缴纳使用厂房的租金、水电费及相关费用，被告主张原告应当返还房屋押金依法无据，也不应当抵扣租金，被告缴纳了水电费押金，可以抵扣水电费。即使原被告双方签订的租赁合同被认定为无效，但合同的部分条款应对当事人具有约束力，如使用场地的租金缴纳、违反合同给原告造成的损失，被告所缴纳的押金也应归原告所有。经审理查明，2013年11月29日，原告梁永希、被告洪英杰签订《租赁合同书》一份。双方约定，甲方（梁永希）将属于自有位于佛山市顺德区龙江镇集北村委会工业区的厂房的A、B、C、D、F区（面积约3732.24平方米）、设备、设施、电线电路、附着物出租给乙方（洪英杰）汽车维修之用；租期及租金：从2013年12月1日至2014年11月30日止，每月租金26125元；从2014年12月1日至2015年11月30日止，每月租金28737元；从2015年12月1日至2016年11月30日止，每月租金34484元；从2016年12月1日至2017年11月30日止，每月租金41380元；签订本合同时乙方须交付租赁押金212000元给甲方，租期内乙方提前退租或因乙方违反本合同任一条款，押金归甲方所有，押金不能作为抵顶租金；乙方必须于每个租赁月到来前5日付清该租赁的月租金，乙方逾期不交租金的，甲方有权按每天千分之五向乙方收取逾期付款利息；签订本合同时，乙方须交付水电费押金20000元给甲方，租赁期内，厂房内及乙方因生产等所产生的水、电费由乙方承担。上述《租赁合同书》签订后，被告向原告交付租赁押金212000元，水电押金20000元，原告亦交付约定厂房及相关附着物等给被告使用。2015年9月份以后，被告未及时支付租金，扣减被告于2015年12月付款30000元，尚拖欠2015年9月-2016年1月租金125179元未付。另，原告代被告缴纳本应由被告承担的2015年8-10月的水电费13925元。另查，上述《租赁合同书》约定的租赁厂房截至法庭辩论终结前未办理报建手续或产权登记。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，原告将未办理报建手续建设的厂房出租给被告使用，双方并为此签订《租赁合同书》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告双方所签订上述《租赁合同书》应为无效。因上述《租赁合同书》无效，有关合同条款对原、被告双方不具有约束力，因此原告无权根据有关合同约定追究被告违约责任，如没收押金、按合同约定利率计付利息等。鉴于被告已实际使用原告提供租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍应向原告支付2015年9月-2016年1月占用期间的占用使用费，即125179元（155179-30000）。另，被告在使用期间拖欠2015年8-10月期间的水电费，该费用已由原告代为缴纳，因此被告还应向原告支付已由原告代其缴纳的2015年8-10月水电费13925元。由于目前并无向法院提起诉讼，必须聘请律师代为参与诉讼的法律规定，因此是否聘请律师并不影响原告权益的实现，原告因此支出的律师费等费用自然并非必然产生的损失，故，原告请求律师费无法律依据，另，由于双方《租赁合同书》无效，原告请求律师费亦无合同依据。综上，对原告要求被告支付租金（实为占用使用费）155179元及利息的请求，本院在125179元金额范围内予以支持；对原告要求被告支付水电费13925元的请求，本院予以支持；对被告要求确认本案《租赁合同书》无效的请求，本院予以支持；对被告要求原告返还押金的请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）梁永希与被告（反诉原告）洪英杰于2013年11月29日签订的《租赁合同书》无效；二、被告（反诉原告）洪英杰应向原告（反诉被告）梁永希支付2015年9月-2016年1月期间的占用使用费125179元，2015年8-10月期间的水电费13925元，合共139104元；三、原告（反诉被告）梁永希应向被告（反诉原告）洪英杰返还租赁押金212000元，水电押金20000元，合共232000元；四、本判决第二、三项折抵后，原告（反诉被告）梁永希应向被告（反诉原告）洪英杰支付92896元，该款项于本判决生效之日起一个月内付清；五、驳回原告（反诉被告）梁永希的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2584.21元，由被告（反诉原告）洪英杰负担1266.26元，原告（反诉被告）梁永希负担1317.95元；反诉费1061.2元，由原告（反诉被告）梁永希负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 邢 早二〇一六年二月十五日书记员 黎晓彤 微信公众号“”