（2015）伊三民初字第680号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-08-17
案件名称
凌敬伟与洛阳龙城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
伊川县人民法院
所属地区
伊川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凌敬伟,洛阳龙城置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条，第九十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2015）伊三民初字第680号原告凌敬伟，男，汉族，1977年6月18日生。委托代理人郑纪锋，河南首正律师事务所律师。特别授权。被告洛阳龙城置业有限公司，法定代表人于云涛。原告凌敬伟诉被告洛阳龙城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凌敬伟的委托代理人郑纪锋到庭参加了诉讼，被告洛阳龙城置业有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凌敬伟诉称：2015年1月17日，原告凌敬伟认购被告开发的位于伊川县豫港大道与八一路交汇处的凤山龙城房产2套，分别是6幢1单元11楼的2号、3号，其中2号建筑面积127.1平方米，认购价人民币127100元；3号建筑面积136.02平方米，认购价人民币136020元。2015年1月18日，原告凌敬伟认购被告开发的位于伊川县豫港大道与八一路交汇处的凤山龙城房产6幢1单元11楼的01号1套，建筑面积133.85平方米，认购价人民币133850元。2015年4月25日，原告凌敬伟认购被告开发的位于伊川县豫港大道与八一路交汇处的凤山龙城房产2套，分别是7幢1单元18楼的2号和7幢1单元19楼的2号，建筑面积均为136.97平方米，认购价格均为136970元。原告上述五套房屋共支付被告人民币670910元。认购书规定：出售方被告龙城置业有限公司通知认购方签署《商品房买卖合同》之前不予退房，通知签署后如因任何原因要求退房，出售方均无条件退换房款，并同时赔付相当于已付房款同期银行活期存款利息的两倍；确定房源后不得更换认购的房号，否则不享受此次团购价格；出售方被告龙城置业有限公司保证于2015年8月30日前交房，并签订《商品房买卖合同》，如违约则按此房款双倍返还。原告共认购房屋5套，支付人民币670910元。现被告已停工，距2015年8月30日交房仅剩20日，被告在事实上已不能履行合同，因此，原告提起诉讼，请求依法判令：1、被告返还购房款人民币1341820元；2、本案诉讼费由被告负担。被告洛阳龙城置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩状。原告凌敬伟为证明其事实主张，向法庭提交以下证据：证据一、原、被告签订的凤山龙城认购书一组，共5张，证明原告认购被告的房屋5套，所购房屋为：该楼盘6号楼1单元，房屋号为1101、1102、1103；该楼盘7号楼1单元，房屋号为1802、1902。该5套房屋均约定到2015年8月30日交房并签订商品房买卖合同，到期不履行，被告承诺双倍退还该5套房屋购房款。证据二，收据一组共5张，证明原告向被告支付所购5套房屋定金670910元。证据三、被告洛阳龙城置业公司营业执照、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证复印件，证明被告向原告提供了这些证件，表明其有预售房屋的资格。证据四、照片一组，证明原告所购买房屋现状仍是不能交付的情形。被告洛阳龙城置业有限公司未到庭发表质证意见，亦未提交相关证据。经审理查明，2015年1月17日，原告凌敬伟与被告洛阳龙城置业有限公司签订凤山龙城认购书2份，约定认购位于伊川县豫港大道与八一路交汇处的凤山龙城房屋2套，分别为6幢1单元的11楼02、03号，其中6幢1单元11楼02号房屋面积127.1平方米，约定价格为每平方1000元，总价款为127100元；6幢1单元11楼03号房屋面积为136.02平方米，约定价格为每平方1000元，价款为136020元。2015年1月18日，原告凌敬伟再次与被告洛阳龙城置业有限公司签订凤山龙城认购书1份，约定认购位于伊川县豫港大道与八一路交汇处的凤山龙城房屋1套，即6幢1单元的11楼01号，该房屋面积133.85平方米，约定价格为每平方1000元，价款为133850元。原告向被告交付上述3套房屋的全部房款396970元，被告洛阳龙城置业有限公司于2015年1月23日向原告共出具收据3份，内容载明收到原告对应3套房屋号码、房屋面积及相应房款。2015年4月25日，原告凌敬伟与被告洛阳龙城置业有限公司第三次签订凤山龙城认购书2份，约定认购位于伊川县豫港大道与八一路交汇处的凤山龙城房屋2套，分别为7幢1单元的18楼02号，7幢1单元的19楼02号，两套房屋面积均为136.97平方米，约定价格为每平方1000元，两套价款均为136970元。原告向被告交付上述2套房屋的全部房款273940元，被告洛阳龙城置业有限公司于2015年4月25日向原告共出具收据2份，内容载明收到原告对应2套房屋号码、房屋面积及相应房款。原告凌敬伟共向被告洛阳龙城置业有限公司支付5套房屋房款670910元。原、被告签订的认购书主要内容包括认购方信息，认购物业地点、房号，认购价，付款金额和认购条款。其中认购条款主要约定：“1、认购方必须以现金缴付定金……4、如出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日7日内认购方未能向出售方缴付首期购楼款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退还认购方已缴付的定金及其他费用，并有权将该物业另行出售，无需知会认购方……9、出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之前不予退房，通知签署后如因任何原因要求退房，出售方均无条件退还房款，并同时赔付相当于已付房款同期银行活期存款利息的两倍。”原告三次认购的5套房屋（6幢1单元的11楼02、03、01号，7幢1单元的18楼02号，7幢1单元的19楼02号）的认购书中另备注约定：“于2015年8月30日前交房并签订《商品房买卖合同》，如违约则按此房款双倍返还。”另查明，被告洛阳龙城置业有限公司于2015年7月11日取得原告所购买的楼号第6幢的预售许可证。后因被告洛阳龙城置业有限公司未按期与原告凌敬伟订立商品房买卖合同并交付房屋，原告诉讼来院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中原、被告双方所签订的认购协议书并未具备商品房买卖合同的全部主要内容，且双方对于签订《商品房买卖合同》另行进行了约定，故该认购协议书应当认定为商品房买卖的定金合同。原、被告双方签订的5份认购书中明确约定5套房屋（6幢1单元的11楼02、03、01号，7幢1单元的18楼02号，7幢1单元的19楼02号）于2015年8月30日前交房并签订《商品房买卖合同》，如违约则按订购书载明房款双倍返还，但被告洛阳龙城置业有限公司并未按照双方约定向原告交付房屋并签订《商品房买卖合同》，故被告行为已构成违约，双方订立的该5份认购协议应予以解除，被告应向原告承担相应违约责任。双方于认购协议中明确约定了约定价格为每平方1000元，原告依照该约定按照房屋面积向被告足额交付了该5套房屋的总房款670910元，被告应向原告返还该购房款670910元，故对于原告诉求被告返还该5套房屋已付购房款670910元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告所诉的已付5套房屋（6幢1单元的11楼02、03、01号，7幢1单元的18楼02号，7幢1单元的19楼02号）的房款是否可以按照双方约定双倍返还。原告已交付5套房屋的房款虽均为足额交付，但依据认购协议的定金合同的性质，其仍符合定金的相关规定。根据相关法律规定，定金不得超过主合同标的额的百分之二十，故原告要求被告按照双方约定将已付5套房屋的购房款全部双倍返还不符合法律的相关规定，本院不予支持。但对于该5套房屋的房款670910元中的百分之二十（即134182元）以内的部分，被告应按照约定双倍向原告返还，故对于原告诉讼请求双倍返还5套房屋（6幢1单元的11楼02、03、01号，7幢1单元的18楼02号，7幢1单元的19楼02号）全部房款（共计1341820元）的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原告凌敬伟与被告洛阳龙城置业有限公司所订立的5套房屋（6幢1单元的11楼02、03、01号，7幢1单元的18楼02号，7幢1单元的19楼02号）的认购书。二、被告洛阳龙城置业有限公司退还原告凌敬伟已付5套房屋（6幢1单元的11楼02、03、01号，7幢1单元的18楼02号，7幢1单元的19楼02号）购房款670910元，另返还定金134182元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16876元，由被告洛阳龙城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 张 宇人民陪审员 刘普利人民陪审员 李晶晶二〇一六年二月十五日书 记 员 赛 楠 关注公众号“”