（2015）韶中法民一终字第1332号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-05-25
案件名称
罗林峰与何德巍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗林峰,何德巍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）韶中法民一终字第1332号上诉人（原审原告）：罗林峰，男，汉族，住广东省韶关市武江区。委托代理人：黄俊杰，广东三昶律师事务所律师。委托代理人：黄伟明。被上诉人（原审被告）：何德巍，男，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托代理人：古锦宝，广东韶信律师事务所律师。上诉人罗林峰因与被上诉人何德巍房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2015）韶武法民一初字第808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：2012年6月1日，罗林峰（乙方）与韶关市欧浦物业服务有限公司（甲方）签订一份《欧浦御龙湾商铺租赁合同》，合同约定乙方自愿租用甲方位于韶关市武江区新民路10号A8幢102号商铺作为商业用途使用。租赁的期限为5年，租期从2012年6月10日至2017年6月10日止。租金约定为：第一年月租金为2045元；第二年月租金为2726元；第三年月租金为2999元；第四年月租金为3299元；第五年月租金为3629元，于每月10日前交清当月租金。合同签订后，韶关市欧浦物业服务有限公司将商铺交付给罗林峰使用。2012年7月，罗林峰将该商铺转租给何德巍经营使用，何德巍则向罗林峰缴纳了租房押金12000元，但双方并未签订书面租赁合同。罗林峰支付了至2013年6月止租金，之后未再缴纳租金及其他费用。此后，双方就租金及恢复原状等问题协商未果致发生本案纠纷。另查明：2012年11月19日，涉案商铺的开发商韶关市欧浦置业投资有限公司将商铺带租出售给案外人罗俊民、郑爱端。2014年6月10日，韶关市欧浦物业服务有限公司向原审法院起诉罗均民、郑爱端，要求罗均民、郑爱端支付2013年6月至2014年9月水电费32243元、2013年7月至2014年4月物业管理费2060元及违约金965.93元，合计35268.93元。原审法院于2014年8月29日作出（2014）韶武法民一初字第716号民事判决：一、罗俊民、郑爱端应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年6月至2014年3月的电费及分摊27647元，2013年7月至2014年4月的物业服务费2057.2元及其违约金（违约金的计算方法：自2013年8月11日起以实欠物业服务费金额按每日千分之一计算至判决确定的履行之日止）给韶关市欧浦物业服务有限公司。二、驳回韶关市欧浦物业服务有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，罗林峰代业主罗均民、郑爱端垫付了涉案商铺电费及分摊、物业管理费、诉讼费、执行费、滞纳金等共计31154.60元。2015年7月9日，罗林峰向原审法院提起诉讼，诉称：罗林峰与韶关市欧浦物业服务有限公司于2012年6月1日签订位于韶关市武江区新民路10号A8-102号商铺的租赁合同，租期五年，从2012年6月10日至2017年6月10日。2012年12月15日，韶关市欧浦物业服务有限公司将上述商铺出卖给了罗俊民和郑爱端。2012年8月10日，罗林峰经得业主同意将该商铺转租给何德巍使用。当时，双方口头约定2012年起始月租金为每平方米60元，之后每年递增百分之十。因此，自2012年8月10日起，罗林峰就将该商铺交给了何德巍使用，何德巍也于2012年8月14日交给罗林峰押金12000元。之后，何德巍缴交了部分租金和水电费等费用。但是，自2013年7月至今，何德巍一直未交租金及水电费、物业管理费等费用。罗林峰还因此垫付水电费，物业管理费、滞纳金、诉讼费合计31154.60元【见（2014）韶武法民一初字第716号民事判决和（2014）韶武法民执字第683号案】。自2013年7月10日至2015年7月10日，何德巍应向罗林峰支付租金、水电费及物业管理费共计122857.38元。何德巍承租后擅自将商铺改建为酒吧，并搭建了二、三楼，拆除了商铺靠东面的一堵墙，将该商铺与相邻的另一间商铺（其他业主所有）打通。由于何德巍长期（超过六个月）拖欠罗林峰的租金和水电费等费用，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条等规定，罗林峰请求解除双方的租赁关系理应得到法律的支持。另外，何德巍未按约使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，何德巍应恢复该商铺原状或者赔偿罗林峰恢复商铺原状费用50000元，并交回商铺给罗林峰，且罗林峰收取的押金依法应不予退还。据此，罗林峰请求原审法院判决：1、解除罗林峰、何德巍之间的商铺租赁关系；2、何德巍恢复韶关市武江区新民路10号A8-102号商铺承租前原状或赔偿恢复原状费用50000元，并交回商铺给罗林峰；3、何德巍立即偿清其所拖欠罗林峰的租金和垫付的水电费等费用共计122857.38元［暂计算至2015年7月10日止，以后的另计，具体见欠款清单：（1）房租：2013年7月至2014年6月为66元×12个月×51.43平方米＝40732.56元；2014年7月至2015年6月为72.6元×12个月×51.43平方米＝48058.16元；2015年7月为79.86×51.43平方米＝4107.20元；（2）物业管理费：2014年9月至2015年7月为4×51.43平方米×10＝2057.20元；（3）水电费31154.60元，以上共计122857.38元］；4、本案诉讼费用全部由何德巍负担。原审诉讼中，何德巍认可双方存在房屋租赁合同关系，并认可按《欧浦御龙湾商铺租赁合同》标准交纳租金；涉案商铺在交接给何德巍使用时的状态为毛坯房，何德巍在对商铺进行装修后用于经营酒吧。原审法院进行实地察看，经双方确认何德巍对涉案商铺进行了如下装修：在商铺内加建了2层楼层，安装了4跑楼梯，加建了9个卫生间，在中部加建了一扇墙，在位于正门右边的A8-101号与A8-102号商铺的隔墙上打通了三扇门，以及在商铺门口上方安装了广告牌。罗林峰亦将第二项诉讼请求明确为：要求何德巍拆除涉案商铺的内部建筑，恢复A8-101号与A8-102号商铺的隔墙，并将商铺正门恢复原状（即与相邻商铺的正门一致）。罗林峰提交一份由何德巍于2013年10月28日书写的书面字据，载明“本人何德巍与刘煜如2013年10月29日不将御龙湾A8-102铺租交清，将自愿交还。”原审法院向涉案商铺所有权人之一罗俊民进行了询问，罗俊民陈述其知晓罗林峰将商铺转租给何德巍的情况，但其并未与罗林峰解除租赁合同，双方仍按照上述《欧浦御龙湾商铺租赁合同》约定的内容履行义务。再查明：经本院询问，罗林峰称其至今未缴交2014年9月至2015年7月的物业管理费2057.20元，其代业主罗均民、郑爱端垫付的31154.60元费用中包括电费及分摊27647元、物业费2057.2元及滞纳金833.16元、诉讼费271.3元、执行费346元，共计31164.66元，执行时只要求交31154.60元。双方当事人均称韶关市欧浦物业服务有限公司于2015年12月1日进场施工，拆除涉案商铺的加建物及装修，现已施工完毕，恢复原状，并将涉案商铺交还给罗俊民、郑爱端。罗林峰明确，因涉案商铺已恢复原状，业主也不再追究正门现状，其第二项诉求已无实际意义。原审法院认为：本案为房屋租赁合同，罗林峰以双方存在房屋租赁合同关系为由要求何德巍支付租金等费用及恢复原状，并提交了一系列证据予以证明。现双方争议的焦点为：一、双方的租赁合同是否已经解除；二、租赁期间的物业管理费、水电费应由谁承担；三、何德巍是否应承担恢复商铺原状的责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第六十四条、第六十六条的规定，该院结合本案的证据作如下分析认定：一、关于双方的租赁合同是否已经解除的问题。首先，根据罗林峰提交的上述字据，何德巍已向罗林峰明确承诺“……如2013年10月29日不将御龙湾A8-102铺租交清，将自愿交还。”之后何德巍也未按照字据的承诺如期缴纳租金。该院认为，何德巍从2013年7月即开始不交租金，罗林峰则从此时开始向何德巍催收租金。此后，何德巍亦通过字据方式向罗林峰表明在2013年10月29日未能交清租金则自愿交还商铺。在此情况下，应视为何德巍一方已以自己的行为表示不履行合同义务，并已向罗林峰发出解除合同及可收回商铺的通知。因双方为不定期租赁关系，可随时解除合同，但应该给予对方处理租赁事宜的合理期限，根据日常生活经验，该合理期限应以一个月为宜。因此，该院确认双方不定期租赁合同已在2013年11月30日解除。合同解除后，罗林峰应及时将商铺收回，但从2013年7月起至罗林峰此次起诉时已将近两年时间，其未及早通过协商或诉讼的方式与何德巍解决纠纷以避免损失的扩大，故在合同解除之后的租金损失应由罗林峰自行承担。其次，双方均认可租金标准是按照上述《欧浦御龙湾商铺租赁合同》履行。因此，何德巍尚欠的2013年7月至11月的租金应按每月2726元标准计算。经计算，何德巍尚欠租金13630元（2726元／月×5月）。但何德巍要求从已交押金12000元中抵扣尚欠的租金，因双方对押金的处理并未书面约定。因此从减轻双方诉累及公平原则出发，该院确认用何德巍已交押金12000元抵扣部分租金，抵扣之后何德巍尚欠租金1630元（13630元-12000元）。二、关于物业管理费、水电费由谁承担的问题。因双方对物业管理费、水电费的承担并未书面约定，根据公平原则，何德巍作为承租人在租赁期间实际使用了涉案商铺，应由何德巍承担租赁期间的物业管理费、水电费。现因罗林峰已垫付了涉案商铺2013年6月至11月的电费及分摊27632元、2013年7月至11月的物业服务费1028.6元。因此，何德巍应向罗林峰支付2013年6月至11月的电费及分摊27632元、2013年7月至11月的物业服务费1028.6元。三、关于何德巍是否应承担恢复商铺原状责任的问题。首先，因双方对在租赁合同解除后是否应由何德巍恢复原状的问题并未进行书面约定。在此情形下，罗林峰亦认可其在转租商铺时是知晓何德巍承租商铺是用于经营酒吧。因涉案商铺交付何德巍使用时为毛坯房状态，按照常理，如要经营酒吧对毛坯房进行装修添附亦在合理预期内。罗林峰虽主张何德巍的装修超出合理预期且未经其同意，但并未就此提交证据证明其曾就装修事宜向何德巍提出异议。故罗林峰应承担举证不能的后果，应视为罗林峰已同意何德巍的装修行为。其次，从现场察看的情况看，商铺的加层添附物不经毁损与原建筑不能分离，考虑到建筑的现实使用状况的不宜分割性，做整体移交给罗林峰的处理方式有利于充分实现物的使用和经济价值。综上所述，该院对罗林峰要求何德巍拆除商铺内部建筑的诉讼请求不予支持。但何德巍在A8-101号与A8-102号商铺的隔墙上打通了三扇门侵犯了第三人利益，已超出了经营酒吧装修的合理预期，因此何德巍应恢复A8-101号与102号商铺的隔墙。另罗林峰要求何德巍将商铺正门恢复原状，但并未提交证据证明何德巍对正门进行了改建及正门原本的大小，因此，对罗林峰要求何德巍将正门恢复原状（即与相邻商铺的正门一致）的诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第六十四条、第六十六条的规定，于2015年10月15日作出（2015）韶武法民一初字第808号民事判决：一、罗林峰与何德巍之间就韶关市武江区新民路10号A8幢102号商铺订立的不定期租赁合同于2013年11月30日解除。二、何德巍应于判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2013年7月至2013年11月的商铺租金1630元、2013年6月至2013年11月的电费及分摊27632元、2013年7月至2013年11月的物业服务费1028.6元，合计30290.6元给罗林峰。三、何德巍应于判决发生法律效力之日起三十日内恢复韶关市武江区新民路10号A8幢102号商铺与A8-101号商铺的隔墙。四、驳回罗林峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3758元，减半收取1879元，由罗林峰负担1600.37元，何德巍负担278.63元。罗林峰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定罗林峰、何德巍告之间的租赁合同已在2013年11月30日解除，属于认定事实错误，适用法律不当。（一）何德巍在2013年7月开始不交租金，罗林峰一直通过电话与其联系，催促其缴纳租金，但是何德巍却一而再，再而三地拖延，甚至欺骗罗林峰，承诺会尽快缴纳租金。原审判决罔顾事实，认为罗林峰未通过协商的方式与何德巍解决纠纷。因何德巍一直没有按照承租时的承诺将涉案房屋恢复原状，而且何德巍在涉案房屋内放置了大量设备，并一直将涉案房屋锁上。因此，时至今日，涉案房屋仍然由何德巍所占用，双方的事实租赁合同关系仍未解除。由于何德巍不愿意通过协商解决纠纷，更加没有通过诉讼的方式解除合同，原审法院认定罗林峰自行承担自2013年12月至今的租金损失和物业管理费用错误。罗林峰认为双方的租赁合同至今都未解除，何德巍理应支付自2013年7月至今的房租、水电及物业管理费。至于罗林峰何时采取诉讼的方式解决纠纷，这完全是罗林峰自己的权利，这完全符合民事诉讼的基本原则之处分原则。（二）原审法院既认定罗林峰、何德巍之间的租赁合同已在2013年11月30日解除，又判决何德巍在原审判决生效之日起三十天内将涉案商铺与相邻商铺之间的隔墙堵上，两者自相矛盾。既然何德巍没有将间墙堵上，将商铺恢复原状，就足以证明商铺仍由何德巍在使用，商铺不具备交还给罗林峰的条件，租赁合同尚未解除。（三）退一万步讲，即便是罗林峰未能及时采取诉讼的方式与何德巍及时解除租赁合同。由此造成的损失也不应该完全由罗林峰承担。因为何德巍未能将涉案商铺恢复原状，与相邻商铺之间的隔墙也一直未堵上，罗林峰根本无法将商铺出租给其他人。因此，何德巍也应当赔偿罗林峰自2013年12月至今的租金损失。二、原审法院认定何德巍对商铺的加层与商铺形成了附和，不经毁损与原建筑部能分离，做整体移交给罗林峰的处理方式有利于充分实现物的使用和经济价值，是认定事实错误，适用法律错误。何德巍未经得罗林峰同意，擅自改变涉案商铺进行大规模加层、改建、装修。在一审诉讼过程中，何德巍的代理人（整个一审诉讼何德巍都没有出现过）谎称何德巍改建是经得罗林峰同意的，但却没有出具任何证据证实罗林峰同意其加建2层阁楼、安装4跑楼梯、加建9个卫生间、在中部加建一扇墙的装修等等。原审法院要求罗林峰提供证据证明对何德巍的改建事宜曾向何德巍提出过异议，并依此让罗林峰承担举证不能的后果。试问原审法院如何凭空想象认为何德巍对涉案房屋的装修已经取得罗林峰的同意按常理，对商铺的一些基础装修是理所当然的，但是对商铺如此大的加层改建，明显超出合理预期，且何德巍并未取得罗林峰的同意。如果有的话，何德巍应该提供证据，否则应当由何德巍承担举证不能的后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”的规定，何德巍在未取得文化行政许可和办理工商登记的情况下，擅自将临近住宅小区的涉案商铺加层改建后，经营酒吧，因御龙湾业主（据了解，根据相关部门的规定，御龙湾附近商铺禁止作为经营酒吧等娱乐场所）的投诉等原因，导致其无法经营而停业。如果不将涉案商铺内的改建物拆除的话，显然罗林峰及业主根本无法出租和使用涉案商铺，这也是导致双方未能协商解除租赁合同的原因。试问哪个普通商铺需要9个卫生间原审判决属于糊涂判决。因此，对于商铺内的改建物，罗林峰要求何德巍全部拆除，合情、合理、合法。三、原审法院认为罗林峰没有提供证据证明何德巍对商铺正门进行了改建，据此不支持罗林峰要求何德巍将正门恢复原状的诉求，也是认定事实错误。一审法官曾组织双方当事人及代理人到现场查看，涉案商铺的正门与相邻的其他商铺的正门有明显的不同，这是正常人都能看出来的。一审法官既然能看到何德巍将涉案商铺与相邻商铺之间的隔墙打通，并要求何德巍恢复此隔墙。理应也看到涉案商铺的正门大小与相邻的其他商铺的正门大小明显不同，从而支持罗林峰要求何德巍恢复正门的诉讼请求。综上所述，罗林峰请求二审法院：1、撤销原审判决，改判支持罗林峰的原审诉讼请求（即判令何德巍恢复涉案商铺承租前原状或者赔偿恢复原状费用50000元，并支付自2013年7月至今的商铺租金和垫付的水电费等费用，暂计至2015年7月共计l22857.38元）；2、本案的一、二审诉讼费用由何德巍负担。二审庭询中，罗林峰补充上诉意见为：一、原审判决认定何德巍出具字据承诺是解除合同的意思表示，实际上何德巍没有按承诺将商铺交还，且也不具备将商铺交还的条件，因未将商铺恢复原状。如果把何德巍的承诺当做解除合同的意思表示，根据法律和司法解释的规定，何德巍也没有把商铺恢复到原来的价值归还。二、从（2014）韶武法民一初字第716号和719号民事判决来看，719号判决是因为何德巍欠了涉案商铺的相邻商铺租金，韶关市欧浦物业服务有限公司起诉其支付租金，该判决第一项就是要求何德巍返还商铺，第二项证明何德巍拖欠的租金计算到2014年4月。涉案商铺与该案所涉商铺相邻，在使用上何德巍是作为一个整体使用。以上两案均是原审法院所审理，则本案所涉租金也应当算到2014年4月才公平。何德巍答辩称：一、原审判决认定事实清楚。1、双方属于不定期租赁关系，且随时可以解除合同。何德巍因经营原因在2013年7月停止营业和拖欠租金，罗林峰即开始追讨租金，并锁住铺面大门。2013年10月28日，何德巍出具字据承诺于2013年10月29日将拖欠的租金交清，否则自愿交还铺面，这表明了何德巍人对双方租赁关系处理的态度。之后何德巍未按期支付，也就明确了已愿意将铺面交还罗林峰，双方租赁关系已经解除。罗林峰应该按照何德巍的承诺约定收回铺面，但罗林峰时隔将近2年不采取措施收回铺面，导致其他损失，属于恶意扩大损失。2、双方没有签订书面的租赁合同，对交还铺面状况条件没有约定。罗林峰对何德巍使用期间的装修状况并无异议，应视为同意何德巍的装修方案，而且何德巍装修方案也按照程序报当时的业主韶关市欧浦物业服务有限公司同意。何德巍不存在擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建行为，罗林峰主张恢复原状的请求只是适用于侵权损害关系，不适用于租赁合同关系，何德巍的装修行为得到罗林峰的认可，且一般租赁合同都要求承租人不得拆除装修，何况双方对此并无约定，因此罗林峰主张恢复原状没有事实依据。二、实体处理正确和适用法律正确。原审法院根据查明的事实，确认双方属于不定期租赁关系，何德巍在2013年10月28日承诺在2013年10月29日将拖久的租金交清，否则自愿交还铺面，明确了解除租赁关系的条件，在何德巍未按时支付租金时解除租赁关系的条件已经成就，罗林峰的行为属于恶意扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，因罗林峰对何德巍的装修行为已经认可同意，双方没有对交还铺面状况的约定，故原审法院依法作出的判决是实体处理和适用法律正确。综上所述，罗林峰诉求无事实和法律依据，请求二审法院驳回其诉讼请求。二审询问中，何德巍补充答辩意见为：一、本案关键焦点是双方的租赁合同关系是否已经解除及解除的时间节点。一审查明的事实以及当时何德巍向罗林峰出具的承诺可以清楚反映双方的意思，也就是何德巍在没有交清租金的情况下，涉案的商铺在2013年10月29日以后实际上已交还给了罗林峰。二、关于涉案商铺是否达到了交还的标准。何德巍认为，由于双方之间就涉案商铺承租之后是否可以装修、装修的标准及交还的标准等等均没有约定，按照商铺租赁的通行做法，也是在租赁到期以后，除可搬动、移动的设备以外，其他都是原封不动的交还给出租人的。更何况，何德巍在对涉案商铺进行装修、装饰时，罗林峰没有提出过任何异议。二审诉讼中，罗林峰提供以下证据：1、照片一张，拟证明至2015年11月12日止，何德巍一直没有恢复房屋原状。2、韶关市欧浦物业服务有限公司出具的《关于御龙湾A8－101、102商铺恢复证明》及附图，拟证明何德巍在承租涉案商铺后增加了装修及添附。3、《催款通知》，拟证明罗林峰尚欠郑爱端租金88494元。何德巍质证意见为：对证据1反映的情况不清楚，证据2不能当然推定涉案商铺的交还条件，与本案无关联，且对附图真实性提出异议，对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。何德巍提供了《情况说明》（何德巍自述材料）及照片两张，拟证明当时是罗林峰一方将商铺锁住，罗林峰质证称何德巍所述不是事实，是何德巍将商铺门锁上。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、罗林峰与何德巍之间就韶关市武江区新民路10号A8幢102号商铺订立的租赁关系何时解除。二、何德巍应承担的租金及物业管理、水电等相应费用金额的认定。三、罗林峰要求何德巍拆除涉案商铺的内部建筑，恢复A8-101号与A8-102号商铺的隔墙，并将商铺正门恢复原状的诉求的处理。一、关于罗林峰与何德巍之间就韶关市武江区新民路10号A8幢102号商铺订立的租赁关系何时解除的问题。合同基于有相应民事权利能力和民事行为能力的当事人之间意思表示一致而成立。本案中，双方均认可未订立书面合同，而对于何德巍使用涉案A8－101号商铺的法律性质，虽何德巍起初主张合伙关系，但经原审法院询问，何德巍认可为租赁关系，且租金标准按罗林峰与韶关市欧浦物业服务有限公司签订《欧浦御龙湾商铺租赁合同》中标准履行。因此，结合罗林峰的陈述及何德巍于2013年10月28日向罗林峰出具的字据内容，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本院确认罗林峰与何德巍之间就涉案商铺成立不定期房屋租赁关系，且租金标准与《欧浦御龙湾商铺租赁合同》约定的租金标准一致。罗林峰主张2012年起始租金为60元／平方米，之后每年递增10%，证据不足，本院不予支持。在该租赁合同履行期间，何德巍于2013年10月28日出具字据明确表示，若不于2013年10月29日交清租金，则自愿交还商铺给罗林峰，罗林峰也收执该字据。商铺交还则意味着双方租赁合同不再继续履行，故应视为双方在2013年10月28日对合同解除条件进行了明确约定。之后，何德巍未如约交清租金，则合同解除条件成就。故双方不定期租赁关系于2013年10月30日即已解除。原审法院认定双方租赁合同于2013年11月30日解除不当，本院予以纠正。罗林峰主张双方租赁合同至今未解除，与事实不符，本院不予支持。二、关于何德巍应承担的租金及物业管理、水电等相应费用金额的认定问题。如上述焦点所述，双方租赁合同于2013年10月30日解除，则何德巍负有交清租金、返还商铺的合同义务。本案审理过程中，何德巍并未提供任何证据证实其已向罗林峰移交涉案商铺，也不能证实合同解除后系罗林峰锁住涉案商铺，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，何德巍应承担举证不能的不利法律后果，因此，合同解除后，涉案商铺仍由何德巍占用使用，至2015年12月1日韶关市欧浦物业服务有限公司进行施工止，方才脱离何德巍控制。因租赁合同解除系何德巍未交清租金所致且未交还商铺过错在于何德巍一方，何德巍应对此期间给罗林峰造成的租金损失承担赔偿责任。原审法院以罗林峰未及时主张权利为由认定该租金损失应由罗林峰承担不当，本院予以纠正。故综合上述期间，根据双方约定的租金标准，何德巍应支付的租金及租金损失经计算为2726元／月×12个月（2013年7月至2014年6月）＋2999元／月×12个月（2014年7月至2015年6月）＋3299元／月×5个月（2015年7月至11月）＝85195元，抵扣罗林峰自认收取的何德巍的押金12000元后，为73195元。关于罗林峰根据（2014）韶武法民一初字第716号民事判决垫付的31154.60元费用，因2013年6月至2014年3月涉案商铺使用人为何德巍，故上述费用中的电费及分摊27647元，属何德巍使用商铺的支出，应由何德巍负担，何德巍应向罗林峰返还27647元。上述费用中的物业管理费2057.20元及滞纳金833.16元，因双方当事人未在租赁关系中明确约定物业管理费的交纳义务主体，根据公平原则，本院认定由双方各自负担一半，即何德巍应向罗林峰支付1445.18元。罗林峰主张的诉讼费271.30元及执行费346元，属韶关市欧浦物业服务有限公司与罗均民、郑爱端在（2014）韶武法民一初字第716号物业服务合同纠纷案中的诉讼成本支出，负担义务人为罗均民、郑爱端，罗林峰要求何德巍承担缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而关于罗林峰主张的2014年9月至2015年7月的物业管理费2057.20元，因物业管理费的权利人为韶关市欧浦物业服务有限公司，且罗林峰并未缴交该费用，应由韶关市欧浦物业服务有限公司另行主张。本院对罗林峰主张的该项费用不予支持。综上，何德巍应向罗林峰支付的费用共计102287.18元（73195元＋27647元＋1445.18元）。三、罗林峰要求何德巍拆除涉案商铺的内部建筑，恢复A8-101号与A8-102号商铺的隔墙，并将商铺正门恢复原状的诉求的处理。本案二审期间，罗林峰、何德巍均认可韶关市欧浦物业服务有限公司于2015年12月已将涉案商铺的内部建筑等拆除，恢复了隔墙，并交还业主，罗林峰也明确业主不再追究正门现状，上述诉求均已无实际意义，故罗林峰上述诉求因实际情况已发生变化，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原审法院认定的事实和适用法律错误，本院予以纠正。罗林峰的上诉主张部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销韶关市武江区人民法院（2015）韶武法民一初字第808号民事判决第三项、第四项。二、变更韶关市武江区人民法院（2015）韶武法民一初字第808号民事判决第一项为：罗林峰与何德巍之间就韶关市武江区新民路10号A8幢102号商铺订立的不定期租赁合同于2013年10月30日解除。三、何德巍应于本判决发生法律效力之日起十日内向罗林峰支付102287.18元。四、驳回罗林峰的其他诉讼请求。一审案件受理费1879元，由罗林峰负担315元，何德巍负担1564元。何德巍应向原审法院交纳案件受理费1564元，罗林峰多预交的案件受理费1564元，由原审法院予以以清退。二审案件受理费2114.17元，由罗林峰354.17元，何德巍负担1760元。何德巍应向本院交纳案件受理费1760元，罗林峰多预交的案件受理费1760元，本院予以清退。本判决为终审判决。审 判 长 江晓华代理审判员 神玉嫦代理审判员 邓小华二〇一六年二月十五日书 记 员 何海祥 更多数据：搜索“”来源：