（2016）闽06民终61号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-09-26

案件名称

福建吉马商业管理有限公司与游香明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省漳州市中级人民法院

所属地区

福建省漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

游香明,福建吉马商业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省漳州市中级人民法院民事判决书（2016）闽06民终61号上诉人（原审被告）游香明，男，1972年11月13日出生，汉族，住福建省漳州市。被上诉人（原审原告）福建吉马商业管理有限公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田镇西坑村。法定代表人林建国，总经理。委托代理人卢素兰，女，1981年7月6日出生，汉族，住漳州市芗城区。公司员工。委托代理人黄丽卿，女，1977年6月19日出生，汉族，住漳州市芗城区。公司员工。上诉人游香明因与被上诉人福建吉马商业管理有限公司（以下简称“吉马公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第1859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人游香明，被上诉人吉马公司的委托代理人卢素兰、黄丽卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，2014年5月1日，吉马公司为甲方与游香明为乙方签订了《商铺租赁合同书》，合同约定：吉马公司将位于漳州市龙文区迎宾大道与水仙大街交汇处的吉马国际家居广场一层××-××#号铺位出租给游香明经营卫浴类四季颐家品牌，租赁面积为237.54平方米；租赁期限为25个月，自2014年5月1日起至2016年5月31日止；免租期分别为自2014年10月1日起至2015年5月31日、自2015年10月1日起至2016年5月31日，免租期内只减免综合管理费，其他合同费用不在减免范围；装修期为自2014年5月1日起至2014年5月31日止，装修期内减免物业管理费和综合管理费，其他合同费用不在减免范围；综合管理费按租赁面积计算，每月每平方米为16元，月综合管理费共计3801元。每次支付综合管理费应在起租月的开始前5天。店面水电费每月月初5日内交给甲方财务部。市场宣传推广费每年每平方米收取20元（本合同租赁面积超出500平方米以上的面积，每平方米按12元计费），乙方逾期支付的综合管理费、物业管理费、店面水电费、市场宣传推广费等各项费用，按每日3‰乘以逾期天数，向甲方支付滞纳金。乙方须在支付首期综合管理费、市场宣传推广费等各项费用的同时，另交付合同保证金10000元。如遇乙方出现商品及服务质量投诉，在3个工作日内不及时处理、解决的，则由甲方按照相关法规进行直接处理，乙方必须无条件接受甲方做出的处理决定。甲方因此而付出的一切费用将在乙方缴纳的合同保证金中扣除，保证金被动用后，乙方应在10个工作日内补足原始金额数。乙方违反合同（含本合同及其附件）导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方向甲方交纳的各项费用（综合管理费、物业管理费、合同保证金、市场宣传推广费等），限乙方在3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿费用。乙方无论何种原因导致合同提前终止的，则不享受甲方所给予的所有优惠条件（包括但不限于免租期、装修期），届时甲方有权追偿原先给予乙方的优惠款项。合同签订后，游香明向吉马公司交付了合同保证金4632元。2014年5月1日，游香明与吉马公司签订吉马国际家居广场商户租赁场地移交确认书，游香明确认吉马公司已于2014年5月1日交付××-××#商铺。2014年11月3日，游香明向吉马公司缴交了2014年6月1日至2014年9月30日的综合管理费15203元、2014年6月1日至2014年11月30日期间的部分物管费5000元。2014年12月18日，游香明因日常经营需要，向吉马公司申请租赁1楼1155号展位为临时仓库，每平方米10元，面积60平方米，场地租金600元／月，租期2014年11月1日至2015年4月30日。原判认为，吉马公司与游香明签订的《商铺租赁合同书》、临时仓库申请单，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，当事人应当依照诚实信用原则全面履行义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。吉马公司已经依约交付讼争商铺，游香明未依照合同约定缴交综合管理费、物业管理费、市场宣传推广费、临时场地费用等各项费用，已经构成违约，应承担违约责任。关于吉马公司主张的各项费用：吉马公司主张游香明拖欠2014年10月1日至2015年9月30日及游香明违约不享受优惠政策的装修期限内的综合管理费49408.4元。根据双方当事人签订的《商铺租赁合同书》的约定，计费起始日自2014年6月1日，月综合管理费3801元，装修期内减免综合管理费，免租期自2014年10月1日起至2015年5月31日、自2015年10月1日起至2016年5月31日，因本案不存在合同提前终止，��吉马公司主张取消原先给予游香明的优惠条件，缺乏依据；要求游香明支付2014年10月1日至2015年5月31日期间的综合管理费，缺乏依据，不予支持；其要求游香明支付2015年6月1日至2015年9月30日的综合管理费15204元，予以支持。吉马公司还要求游香明支付2014年12月1日至2015年11月30日的物业管理费，符合双方合同约定及法律规定，应予支持，但吉马公司诉求该费用为28504.8元，根据《商铺租赁合同书》的约定月物业管理费为2375元，2375元×12个月应为28500元，故吉马公司所诉求的物业管理费支持28500元，超出部分不予支持。吉马公司要求游香明偿还电费2955.4元，却未能举证证明该笔电费的存在，故应承担举证不能的后果，不予支持。吉马公司诉请游香明支付2015年6月1日至2016年5月31日的市场推广费4751元、合同保证金5368元、临时场地费用3600元，均符合双方合同的约定，予以支持��吉马公司要求游香明支付合同第3.8条约定的滞纳金，以逾期交付的综合管理费、物业管理费、市场推广费、合同保证金、临时场地费用等费用为基数按日3‰、自违约之日起计至实际还款之日止。因商铺租赁合同书3.8条未约定逾期支付合同保证金；临时仓库申请单未约定逾期支付临时场地费用的违约责任，故要求游香明支付合同保证金、临时场地费用的逾期付款滞纳金不予支持，且吉马公司主张按日3‰支付滞纳金的请求过高，酌情按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算滞纳金。关于滞纳金的起算日，因合同约定综合管理费、物业管理费、市场宣传推广费每次支付均应在起租月的开始前5天，并约定计费起始日为2014年6月1日起，故起租日应认定为2014年6月1日，逾期支付综合管理费、市场宣传推广费的滞纳金均应自2015年5月27日起算，逾期支付物业管理费的滞纳金应��2014年11月26日起算。游香明经原审传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告游香明应于本判决生效之日起十日内支付原告福建吉马商业管理有限公司综合管理费15204元，并自2015年5月27日起至本判决指定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付逾期付款滞纳金。二、被告游香明应于本判决生效之日起十日内支付原告福建吉马商业管理有限公司物业管理费28500元，并自2014年11月26日起至本判决指定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付逾期付款滞纳金。三、被告游香明应于本判决生��之日起十日内支付原告福建吉马商业管理有限公司市场宣传推广费4751元，并自2015年5月27日起至本判决指定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付逾期付款滞纳金。四、被告游香明应于本判决生效之日起十日内支付原告福建吉马商业管理有限公司合同保证金5368元。五、被告游香明应于本判决生效之日起十日内支付原告福建吉马商业管理有限公司临时场地费用3600元。六、驳回原告福建吉马商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2812元，减半收取1406元，由吉马公司负担763.2元，游香明负担642.8元。原审宣判后，游香明不服，向本院提起上诉。游香明上诉称：原判认定��实错误。吉马公司将租赁场地交付我方时，尚有之前租户的9套展示产品未拆下搬走，因该产品占用四分之一的承租面积，吉马公司与我方自行达成庭外和解协议，同意减免我方相应的租赁费用，故我方只需再支付35956元给吉马公司即可，且可将拆卸下来的展示产品补偿我方的租金损失，因吉马公司违约，故我方才没有支付剩余费用。综上，请求撤销原判，依法改判。吉马公司答辩称：双方在一审诉讼期间虽经协商，但最终未达成协议，游香明的上诉主张不能成立。请求驳回上诉，维持原判。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无争议，本院予以确认。另查明，游香明在二审庭审中提交的《商铺租赁合同终止协议书》、《欠条》、《四季颐家费用清单》三份证据，欲证明其与吉马公司自行达成庭外和解协议，但吉马公司主��双方在一审诉讼期间虽经协商，但最终未达成协议。由于上述三份证据均没有吉马公司的签章，落款时间又在一审判决之后，证据形式存在明显瑕疵，且吉马公司对游香明主张的上述事实亦不予认可，故游香明二审期间提交的三份证据，不予采纳。本院认为，本案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。吉马公司及游香明均应依约履行各自义务。本案中，游香明对吉马公司依约交付讼争店面的事实及租赁合同所约定的各项租赁费用的计算标准均无异议，应予认定。游香明主张其与吉马公司在一审诉讼中达成庭外和解，只需要支付租赁费用35956元，且可将拆卸下来的展示产品补偿其租金损失。吉马公司对此不予认可，游香明亦未能提供充分的证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第��十四条关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，游香明的上诉主张本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2812元，由上诉人游香明负担。本判决为终审判决。审　判　长　　花　絮审　判　员　　翁艺晖代理审判员　　黄　兴二〇一六年二月十五日书　记　员　　徐明水附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。