（2015）明民一初字第02094号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-03-17
案件名称
余家洋与明光市国土资源局、明光市天润房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书
法院
明光市人民法院
所属地区
明光市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余家洋,明光市国土资源局,明光市天润房地产开发有限公司
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第一条；《中华人民共和国物权法》：第一百三十七条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第四条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省明光市人民法院民 事 判 决 书（2015）明民一初字第02094号原告：余家洋，男，1968年5月2日生，汉族，户籍地安徽省明光市，现住明光市。委托代理人：孔祥力，江苏益邦律师事务所律师。被告：明光市国土资源局，住所地明光市。法定代表人：司学军，系局长。委托代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。被告：明光市天润房地产开发有限公司，住所地安徽省明光市。法定代表人：许玉堂，系总经理。委托代理人：黄国超，系公司法务部主任。原告余家洋诉被告明光市国土资源局、明光市天润房地产开发有限公司（以下简称天润公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告余家洋的委托代理人孔祥力，被告明光市国土资源局的委托代理人冯天浪，天润公司的委托代理人黄国超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余家洋诉称：2011年2月22日，原告通过竞买，竞得了坐落于明光市张八岭镇拦河坝西侧编号为（2010）66号地块的国有建设用地使用权。当日，明光市国土资源和房产管理局与原告签署了《成交确认书》。后明光市国土资源和房地产管理局与被告天润公司就该宗土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2013年7月，明光市国土资源和房地产管理局在其就该宗土地已经与天润公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》的情况下，收取了原告的土地出让金290万元。二被告的行为违反了法律规定，造成了原告的财产损失，故此原告起诉来院，要求依法判决：1、确认明光市国土资源和房产管理局与天润公司签订的编号为明国土出让合（2011）字009号《国有建设用地使用权出让合同》无效；2、被告明光市国土资源局就该宗土地与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》；3、二被告连带赔偿原告利息损失1334000元（2013年7月4日起计算至2015年6月4日，应计算至被告明光市国土资源局与原告签订国有土地使用权出让合同之日止）；4、诉讼费由被告承担。被告明光市国土资源局辩称：1、原告诉称2011年1月22日，原告竞得了案涉土地的建设用地使用权以及我局与原告签署了《成交确认书》不属实，原告参与案涉土地的竞买，系以被告天润公司的代理人的身份；2、原告诉称的我局在2013年7月份收取其土地出让金不属实，我局确实收取了290万的土地出让金，但缴款行为系原告的代理行为，实际上是天润公司的缴款行为；3、我局与天润公司签订的《建设用地使用权出让合同》合法有效，但是根据《成交确认书》规定以及相关法律规定，天润公司没有在规定的时间内交清土地出让价款，已经构成违约，我局下一步将依法解除该合同并追究天润公司的违约责任；4、由于原告的竞买行为系代理行为，因此，原告要求我局就案涉土地与其签订《国有建设用地使用权出让合同》没有事实依据；5、至于原告所称的利息损失，因原告系代天润公司缴纳款项，而天润公司已经构成违约，故其利息损失的主张不应支持。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告天润公司辩称：1、本宗土地的实际竞买人系李华（李志华）和卢德富，而不是原告余家洋，在竞买时该二人缴纳了100万元的竞买保证金，原告只是作为李华与卢德富的竞买代理人出面参与竞买事项，本宗土地成功竞买后李华和卢德富给了原告33万元佣金，此事与原告再无关系；2、李华与卢德富竞买成功后找到了我公司，要求以我公司名义签订相关合同，2011年3月10日我公司与明光市国土资源和房地产管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。后因李华、卢德富涉嫌刑事犯罪，所缴纳的100万元竞买保证金已被没收；3、原告余家洋于2013年7月4日向明光市国土资源和房产管理局缴纳了290万元的土地出让金，其缴纳一天后卢德富的弟弟卢德利也筹集了290万元的土地出让金；根据相关法律规定，土地使用权出让合同需有相应资质的公司签署，因此缴纳土地出让金应以我公司名义。不论谁最终开发土地，与我公司均系内部开发合作关系，需要签订相关的合同来约定公司与实际出资人之间的权利和义务。而本案原告余家洋与我公司之间并未签订任何关于本宗土地共同开发的协议，其缴纳出让金的行为与我公司无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告余家洋为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：一、原告身份证。拟证明其身份信息；二、竞买申请书、成交确认书。拟证明原告系以个人身份参与编号为（2010）66号土地的国有建设用地使用权竞买申请人，卢德富是原告的委托代理人，原告申请竞买的时间是2011年2月18日，原告是诉争土地的竞得人，该宗土地自然人也有权利竞买；三、明国土出让合（2011）字009号《国有建设用地使用权出让合同》。拟证明被告明光市国土资源和房产管理局与天润公司恶意串通，就原告竞得的本宗土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》；四、土地出让价款缴款书三份，拟证明2013年7月4日余家洋缴纳土地出让金290万元；五、王学刚、王长军、袁明富证言，借条三份，余家洋、王学刚、王长军的银行卡流水各一份，拟证明原告余家洋于2013年7月4日分别向王长军、王学刚、袁明富借款1300000元、1000000元、635500元用于向被告明光市国土资源和房产管理局缴款，约定借款利率为月息2分。被告明光市国土资源局向本院提交如下证据：一、明光市建设局规划设计通知书。拟证明案涉土地经规划部门规划批准；二、国有建设用地使用权出让公告。拟证明案涉土地依法进行了出让公告；三、竞买申请书、竞买保证金票据、天润公司营业执照、法定代表人身份证明、法人授权委托书、成交确认书。拟证明原告余家洋系作为被告天润公司的委托代理人参与竞买案涉土地，天润公司系案涉土地的竞买人，竞买保证金系被告天润公司缴纳，不是本案原告。竞买保证金的资金来源系卢德富，但不能依据资金来源确定卢德富为竞买人。成交确认书中约定了付款方式及违约后果；四、申请报告、完税证明、国有建设用地使用权出让合同、补充协议、界址图、竖向界限、宗地图、界址点坐标表，拟证明被告天润公司竞得土地后，缴纳了部分税款，我局与天润公司签订了相关的土地使用权出让合同及补充协议以及案涉土地的相关状况；五、收条，拟证明原告作为被告天润公司的委托代理人收到了我局与天润公司签订的土地使用权出让合同；六、明光市公安局文件材料，拟证明从中可以看出案涉土地竞买人系天润公司，竞买保证金来源系卢德富与李华，原告、卢德富与李华均不是竞买人。被告天润公司向本院提交2013年7月19日原告余家洋出具的欠条一张，并申请卢德富妻子王某出庭作证，拟证明卢德富以天润公司的名义对案涉土地进行竞买，并缴纳了100万元竞买保证金。保证金缴纳后，案涉土地上尚有农作物需处理，因余家洋系张八岭人，所以卢德富给其33万元用于处理前期事宜。2013年7月4日余家洋缴纳土地出让金290万元后，卢德富方准备的钱无法缴纳，所以余家洋就收取卢德富33万元的事实向王某出具欠条。对原告余家洋提交的证据，明光市国土资源局质证如下：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但竞买申请书申请人一栏虽为余家洋，但余家洋实际系天润公司的代理人，其所实施的系代理行为。具体是谁竞买土地，应看竞买保证金是谁所交。同时成交确认书约定，签订合同后一个月内付成交总价的70%，余款在3个月内付清，而天润公司在合同签订后，未按成交确认书约定缴纳相应的土地价款，已经构成违约；对证据三真实性无异议，但不能证明我局与天润公司系恶意串通签订的合同；对证据四真实性无异议，但余家洋的缴款行为系代理行为；对证据五认为证人应当出庭作证，原告余家洋与他人之间的借款行为是否属实与本案无关，原告以其与他人约定的借款利息为依据主张利息损失，没有事实和法律依据。对原告余家洋提交的证据，天润公司质证如下：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，竞买保证金不是原告缴纳的，原告并非案涉土地实际竞买人；对证据三真实性无异议，但不能证明系恶意串通签订的合同；对证据四真实性无异议，但余家洋的缴款行为未经过我公司的允许，其缴款行为与我公司无关；对证据五质证意见同明光市国土资源局。对明光市国土资源局提交的证据，余家洋质证如下：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，从出让公告中可以看出，自然人可以单独申请竞买案涉土地；申请竞买人必须在2011年1月21日前确认其竞买资格，天润公司并未取得案涉土地的竞买资格；对证据三认为授权委托书中“余家洋”字迹并非余家洋本人所写，委托书的内容余家洋也不知情，其他证据真实性无异议；对证据四中申请报告不认可，其他证据无异议；对证据五真实性无异议，但原告不是以天润公司的代理人身份收到的合同，而是因为在原告缴纳土地出让金后，明光市国土资源局一直未与原告签订合同，在原告多次要求下，明光市国土资源局给了原告合同；对证据六真实性无异议，但内容不正确，竞买申请书及成交确认书均可看出原告余家洋系案涉土地实际竞买人。天润公司对明光市国土资源局提交的证据均无异议。原告余家洋对天润公司提交的欠条真实性无异议，但与本案无关；对证人王某的证言认为都是听别人说的，非本人亲身经历，不予认可。明光市国土资源局对天润公司提交的欠条及王某的证言认为与本案无关，不予质证。根据当事人的陈述、答辩、举证和质证，本院查明事实如下：2011年1月18日，明光市国土资源和房产管理局发布明国土告字（2011）01号国有建设用地使用权出让公告，公开出让多宗土地的国有建设用地使用权。其中编号（2010）66号位于张八岭镇拦河坝西的地块即本案案涉土地。公告载明法人、自然人和其他组织均可申请参加，报名竞买和交纳竞买保证金的截止时间为2011年2月21日16：00时。申请人按规定缴纳竞买保证金，明光市国土资源和房产管理局于2011年2月21日16：30时前确认其竞买资格。2011年2月18日，余家洋申请竞买，并向明光市土地收购储备中心提交竞买申请书，申请参加案涉地块的建设用地使用权出让活动，竞买申请书申请人栏为“余家洋”，委托代理人栏为“卢德富”。同日，卢德富通过中国农业银行明光市支行账户向明光市财政局缴纳竞买保证金100万元。2011年2月22日，余家洋通过竞拍以290万元成交价取得案涉地块的国有建设用地使用权，同日余家洋与明光市国土资源和房产管理局就案涉地块签订了《成交确认书》。《成交确认书》约定，竞买人缴纳的竞买保证金，自动转作受让地块的地价款。余家洋（竞得人）应当于2011年3月4日前持《成交确认书》到明光市国土资源和房产管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》。一个月内付成交总价款的70%，余款在三个月内一次性付清。逾期取消竞得资格，没收竞买保证金。土地交付后三个月内开工，建设周期为12个月。开、竣工时间须向明光市国土资源和房产管理局申报，在规定期限内未开、竣工的，须在到期前15日内向明光市国土资源和房产管理局申报延迟理由。不按期付款或拒签《国有建设用地使用权出让合同》的，视为竞得人自动放弃竞得资格，所缴纳的保证金不予退还。2011年3月7日，天润公司向明光市国土资源和房产管理局提交《申请报告》一份，内容为：“我公司于2011年2月22日委托余家洋参加由贵局组织的拍卖会，并以290万元竞得2010年66号地块的国有土地建设用地的使用权，该地块位于明光市张八岭镇拦河坝西面积14.35亩。现申请贵局给予办理出让合同为感”。并一并提交竞买申请书、竞买保证金缴纳票据、天润公司营业执照、成交确认书、法人授权委托书等材料。法人授权委托书中授权代理人栏为“余家洋”，投标人栏为“天润公司”。2011年3月8日明光市国土资源和房产管理局出具土地出让金专用票据一张，收款单位（人）一栏为“明光市天润房地产开发有限公司（余家洋）”，出让张八岭镇拦河坝西（2010）66号地块，金额为100万元。2011年3月10日明光市国土资源与房产管理局作为出让人与受让人天润公司就案涉地块签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为：明国土出让合（2011）字009号）。合同约定：出让宗地编号为（2010）66，宗地面积为9573平方米，宗地位置为张八岭镇拦河坝西，宗地用途为商业、住宅，出让人同意在2011年3月11日前将该宗土地交付给受让人；案涉宗地国有建设用地使用权出让价款为290万元，受让人于2011年3月22日前付款203万元，余款87万元于2011年5月22日前支付。另合同第十六条约定：受让人同意宗地建设项目在2011年3月22日之前开工，在2012年3月21日之前竣工。合同还就其他事项进行了约定。同日，双方另签订《补充协议》一份，对开工、竣工事项作了约定。2011年9月26日，天润公司向明光市农村财政管理局交纳案涉地块契税116000元。2012年8月22日明光市公安局出具明公发（2012）052号《关于依法处置犯罪嫌疑人卢德富非法财产的报告》，经批准，将卢德富于2011年2月18日通过中国农业银行明光市支行转入明光市财政局账户内的100万元竞买保证金转回卢德富账户，并于同年9月18日予以冻结。2012年12月7日，本院下发（2012）明刑初字第00240号刑事判决书，对卢德富账户内的100万元予以没收，上缴国库。现已执行完毕。2013年7月4日，余家洋向明光市财政局缴纳涉案地块的出让价款290万元。涉案地块现仍未交付。2013年7月19日，余家洋向卢德富妻子王某出具欠条一张，载明“今欠到王某33万元，于张八岭镇拦河坝西地块由余家洋或其指定公司重新和明光市国土局签订出让合同前一次性付清”。2015年6月25日，余家洋向本院提起行政诉讼，要求撤销明光市国土资源和房产管理局与天润公司签订的编号为明国土出让合（2011）字009号《国有建设用地使用权出让合同》，明光市国土资源局就该宗土地与余家洋签订《国有建设用地使用权出让合同》，明光市国土资源局与天润公司共同赔偿其利息损失1334000元（2013年7月4日起计算至2015年6月4日，应计算至返款之日止。（2015）明行初字第00024号行政裁定书以本案国有土地使用权出让合同属于民事合同而非行政合同为由驳回了余家洋的起诉。后余家洋向本院提起民事诉讼，要求一、确认明光市国土资源和房产管理局与天润公司签订的编号为明国土出让合（2011）字009号《国有建设用地使用权出让合同》无效；二、明光市国土资源局就案涉宗地与原告余家洋签订《国有建设用地使用权出让合同》；三、明光市国土资源局、天润公司连带赔偿原告余家洋利息损失1334000元（土地出让金290万元，按月利率2%自2013年7月4日起暂计算至2015年6月4日，应计算至明光市国土资源局与余家洋签订《国有建设用地使用权出让合同》之日止）。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：1、明光市国土资源和房产管理局与天润公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》效力如何确定；2、余家洋要求明光市国土资源局与其就案涉宗地签订《建设用地使用权出让合同》及主张的利息损失能否成立。关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。本案中，明光市国土资源和房产管理局作为土地管理部门出让案涉宗地的使用权，余家洋作为竞买人，明光市国土资源和房产管理局在确认竞买资格后与其签订的《成交确认书》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制规定，真实有效。明光市国土资源局辩称案涉宗地实际竞买人系天润公司，余家洋系受该公司委托而行竞买行为，故其与天润公司就案涉宗地签订了出让合同；而天润公司则辩称案涉宗地实际竞买人系李志华、卢德富，余家洋系该二人的委托人，天润公司与余家洋之间未签订任何关于案涉宗地共同开发的协议。从余家洋提交的竞买申请书、成交确认书及（2012）明刑初字第00240号刑事判决书可知，案涉宗地的竞买人确系余家洋个人，明光市国土资源和房产管理局、天润公司辩称余家洋非实际竞买人的意见，本院不予支持。因余家洋主张其并非天润公司的委托代理人，而天润公司亦认可与余家洋之间就案涉土地并无共同开发的意思，即天润公司并非案涉土地竞得人，故2011年3月10日明光市国土资源和房产管理局与天润公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》损害了实际竞得人余家洋的权益，应为无效合同。故对余家洋要求确认明光市国土资源和房产管理局与天润公司签订的编号为明国土出让合（2011）字009号《国有建设用地使用权出让合同》无效的请求本院予以支持。关于争议焦点2，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。余家洋通过竞拍方式取得案涉土地的使用权后，未按照《成交确认书》约定的时间即在2011年3月4日前持《成交确认书》要求与明光市国土资源和房产管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，也未按期交纳土地出让金，已构成违约。《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第四条均规定，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。可见，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则。余家洋未按《成交确认书》的约定履行义务，明光市国土资源局作为出让方，有不和其签订正式出让合同的权利，法院不能以判决强制要求其与余家洋签订正式的出让合同，故对余家洋要求本院判决明光市国土资源局就案涉土地与其签订《国有建设用地使用权出让合同》的主张，本院不予支持。2013年7月4日，余家洋将案涉土地的出让价款290万元交至明光市财政局。本院认为，余家洋在未要求解除《成交确认书》，返还土地出让金的情形下，却要求支付利息，于法无据，故对其利息主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款，《中华人民共和国合同法最》第四条、第五十二条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认明光市国土资源和房产管理局与明光市天润房地产开发有限公司签订的编号为明国土出让合（2011）字009号《国有建设用地使用权出让合同》无效；二、驳回原告余家洋的其他诉讼请求。案件受理费16806元，由原告余家洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 司 早审 判 员 崔 茜人民陪审员 王心志二〇一六年二月十五日书 记 员 王 菊附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。