（2015）洪经民初字第534号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-12-31
案件名称
南昌紫荆物业有限公司与邱抗庆、李运秀物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌紫荆物业有限公司,邱抗庆,李运秀
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）洪经民初字第534号原告：南昌紫荆物业有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区紫荆路步行街，组织机构代码：66202332—4。法定代表人：程勇，系该公司总经理。委托代理人：王平，江西华赣律师事务所律师。被告：邱抗庆，男，1961年9月24日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省南昌市经济技术开发区。被告：李运秀，女，1963年9月24日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。原告南昌紫荆物业有限公司诉被告邱抗庆、李运秀物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌紫荆物业有限公司委托代理人王平，被告邱抗庆到庭参加诉讼，被告李运秀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2008年12月4日，被告与南昌市昌北开放开发区开发建设总公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定被告购买位于南昌经济技术开发区玉屏东大街【假日星城】第16#楼1单元201号房的房屋一套，建筑面积为120.58平方米。合同附件五约定由原告提供小区物业服务，2008年12月31日，原告与被告签订《业主公约》一份，双方就物业服务的内容及收费标准进行了约定。其中约定物业服务费按每月0.6元／平方米，被告逾期支付的，应从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。原告自2008年5月入驻小区提供物业服务起至2013年8月15日因合同结束停止服务，期间一直按照合同条款及《江西省物业管理条例》的要求为全体小区业主提供物业服务。但被告自2009年12月30日起至2013年8月15日，拖欠物业费达3146元，在此期间原告多次通过电话通知、上门催缴、张贴告示及发送律师函等方式要求被告支付物业服务费，但被告一直推诿拒绝。因被告不交纳物业服务费的行为已严重侵犯了原告的合法权益，特具状人民法院，请求判如所请：一、判令被告立即向原告支付物业费3146元；二、判令被告以2009年12月30日至2013年8月15日所欠的物业服务费为基数，按每日3‰支付滞纳金3402元（暂计算至起诉之日，并以此方式计算至付清之日）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告邱抗庆辩称：一、原告从2013年8月已经停止了对被告的服务合同，而且在此时间段之前及之后的2年，被告都未曾收到过任何电话通知、或当面催讨或者物业催款的主张权利文书，原告的诉讼请求已经过了诉讼时效；二、原告所述“原告按约履行了合同，被告未按合同约定给付相关费用”，与事实不符，原告没有按照合同约定提供合格的物业服务，具体来说有：小区内的卫生状况很差，到处是垃圾；车辆乱停乱放，没有有效的管理；安保措施不到位，经常发生盗窃；违章搭建随处可见，没有进行制止等；三、前期的小区物业服务企业的选定必须经过招投标的确定，原告前期并未通过招投标，属违法行为；四，原告收费许可证的有效时间是2008年6月至2011年6月，原告在2011年6月后没有收费的资质，无权收取物业费用。为此，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告李运秀未出庭应诉，也未提供书面答辩意见和书面证据材料。经审理查明，原告南昌紫荆物业有限公司于2007年7月24日与珠海经济特区兆亿投资企业有限公司签订了1份《前期物业管理合同》，约定由原告对假日星城小区进行物业服务管理，管理期限为五年，自2008年5月30日起至2013年5月30日止。2008年12月4日，两被告与南昌市昌北开放开发区开发建设总公司签订了1份《南昌市商品房买卖合同》，约定被告购买该公司开发的坐落于假日星城小区第16#楼1单元201室房屋1套，建筑面积为120.58㎡。2008年12月31日，被告收房，并与原告南昌紫荆物业有限公司签订了1份《业主公约》。根据《前期物业管理合同》、《业主公约》的约定及收费许可证的规定，被告购买的房屋的物业费标准为0.6元／㎡／月。假日星城小区于2013年6月成立业主委员会，同年8月通过招投标选聘新物业公司对假日星城小区进行物业管理服务。原告南昌紫荆物业有限公司为假日星城小区物业提供物业服务截至2013年8月15日止。被告自2010年1月1日起未再交纳物业费，至原告2013年8月15日停止假日星城小区物业服务时止共拖欠物业费3147元（0.6元／㎡／月×120.58㎡×43.5个月）。在庭审过程中，原告南昌紫荆物业有限公司承认在提供物业管理服务的过程中存在一定的瑕疵。假日星城小区又名金桥慧景小区。以上事实，有《南昌市商品房买卖合同》及附件五、《业主公约》、《前期物业管理合同》、《致业主公开信》、张贴《致业主公开信》的照片、南昌市昌兴物业管理有限公司2015年6月12日出具的《证明》等证据，以及原、被告双方当事人及其委托代理人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。对于原告南昌紫荆物业有限公司提供的水费、电费、垃圾渣土代运费、搬运力资费的票据、电梯保养合同书、核算清单、物业工作人员工资表、物业工作人员考勤表，用以证明原告已按约定履行物业服务，经庭审质证，被告提出异议，本院认为，上述证据不足以证明原告完全按照约定履行了物业服务的义务，故对上述证据，本院不予采纳。本院认为，原告南昌紫荆物业有限公司与珠海经济特区兆亿投资企业有限公司签订《前期物业管理合同》，属前期物业管理服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对被告邱抗庆、李运秀具有约束力。被告辩称，原告南昌紫荆物业有限公司未提供证据证实珠海经济特区兆亿投资企业有限公司、南昌市昌北开放开发区开发建设总公司已通过招投标的方式或者经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘该公司作为被告所在小区的物业服务企业，违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的强制性规定，因此，《前期物业管理合同》及《南昌市商品房买卖合同》附件五约定的前期物业管理为无效合同。本院认为，该款规定并非效力性强制性规，因此，对被告的该辩称，本院不予采纳。现原告提供了物业服务，履行了主要的管理义务，被告作为业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准向原告支付物业管理费。因此，被告应交纳物业服务费3146元，但考虑到原告在庭审过程中认可其提供的物业服务存在一定瑕疵，原告应赔偿被告一定的损失，根据本案的实际情况，依据公平原则，本院酌定损失为物业费数额的10%。因此，被告尚应支付的物业费为2831.4元（3146元×90%）。对滞纳金，因被告至今未付物业费，事出有因，并非故意拖欠，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告辩称原告的收费许可证已过期，严重违规的主张，本院认为，原告收取物业费，已经过物价主管部门的许可，对于被告的该辩称，本院不予采信；另对于被告辩称原告起诉时已超过诉讼时效的主张，本院认为，原告曾在2013年10月以张贴《致业主公开信》、上门送达催收单等形式主张过自己的权利，其于2015年8月18日向本院起诉并未超过两年的诉讼时效。因此，对于被告的该辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邱抗庆、李运秀于本判决生效之日起十日内支付原告南昌紫荆物业有限公司物业费2831.4元；二、驳回原告南昌紫荆物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告南昌紫荆物业有限公司负担5元，被告邱抗庆、李运秀负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌市中级人民法院。审 判 长 孔庆波审 判 员 陈艳平代理审判员 吴运琦二〇一六年二月十五日书 记 员 张 璐 微信公众号“”