（2015）苏中民终字第05867号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-27
案件名称
苏州新地阳光百货有限公司与苏州尚致源商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏州尚致源商贸有限公司,苏州新地阳光百货有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第05867号上诉人（原审被告）苏州尚致源商贸有限公司被上诉人（原审原告）苏州新地阳光百货有限公司，住所地苏州高新区狮山路199号1幢。法定代表人漆洪波，董事长。委托代理人钱艳，江苏智择律师事务所律师。委托代理人张硕，江苏智择律师事务所实习律师。上诉人苏州尚致源商贸有限公司（以下简称尚致源公司）因与被上诉人苏州新地阳光百货有限公司（以下简称阳光百货）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：苏州阳光新地置业有限公司系狮山路199号1幢401室的房屋所有权人及国有土地使用权人，房产证号为苏房权证新区字第××号，建筑面积为5658.30平方米，国有土地使用权证号为苏新国用（2008）第007950号，使用权面积为692.7平方米。2012年12月1日，阳光百货与苏州阳光新地置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定苏州阳光新地置业有限公司将其拥有的位于苏州市高新区狮山路199号1幢的房屋及其附属设施在良好状态下出租给阳光百货使用，出租房屋的建筑面积为20847.38平方米，苏州阳光新地置业有限公司于2012年12月1日前向阳光百货交付上述房屋，房屋租赁期为15年，自2012年12月1日至2027年11月30日止。合同还约定，阳光百货不得擅自变更房屋的用途，可以转租或合作经营。合同签订后，苏州阳光新地置业有限公司即将狮山路199号1幢房屋交付阳光百货。2013年9月2日，阳光百货与尚致源公司签订《阳光百货租赁合同》一份，双方约定：阳光百货将位于苏州狮山路199号阳光百货第4层建筑面积约231平方米的场所营业设施设备租赁给尚致源公司经营；尚致源公司应当于租赁合同签订之日起3日内向阳光百货缴纳27000元作为保证金，如逾期不能缴纳，阳光百货有权解除合同；设备设施管理费为5000元；租金按季度提前支付，其中2013年10月31日至2014年10月30日的租金按4元／天／平米计算，2014年10月31日至2015年10月30日的租金按4.12元／天／平米计算，2015年10月31日至2016年10月30日的租金按4.24元／天／平米计算；尚致源公司应当于每季度最后一个月的25日之前将下个季度的租金交至阳光百货，逾期应当支付违约金，违约金计算方式为下个季度的租金×0.5%×逾期天数；合同履行期间，尚致源公司使用的水、电、空调、宽带等费用，应自行承担；若阳光百货垫付的，每月5日之前，尚致源公司向阳光百货支付上一个月的费用，其中电费含损耗按1.11元／度收取，费用将按照物价局价格变动进行调整；合同有效期限自2013年11月30日至2016年11月29日止，合同期满或其他原因终止，尚致源公司应当在合同终止之日起七天内，将商品和其他可移动物品按阳光百货规定撤离现场，逾期视为尚致源公司自动放弃，阳光百货有权自由处置；合同期满或其他原因终止时，尚致源公司需要将租赁场地恢复到本合同签订时的状态，但若尚致源公司的装修等已经成为阳光百货的建筑或其他设施不可分割的一部分，或拆除后会破坏阳光百货的建筑、设施等，由双方协商解决；合同的附件为租赁场地位置图、房屋及设备状况图、证件、《阳光百货品牌装修须知》。双方对电费的计算及发票的开具进行了补充约定，并约定商场提供中央空调、地面、天花及四周墙壁的基础装潢。《阳光百货租赁合同》签订后，阳光百货向尚致源公司交付承租场地，尚致源公司对承租场地进行装修，并经营燕来堂店铺。阳光百货于2013年12月9日向尚致源公司经营的燕来堂发出开业通知，通知于2013年12月22日开业。2013年12月18日下午，阳光百货组织品牌员工进行入职培训，尚致源公司员工徐玉芳参加了上述培训。阳光百货于2013年12月31日开业，于2014年1月1日向尚致源公司起算租金。尚致源公司于2014年1月9日向阳光百货支付2014年1月至3月的租金83160元。因尚致源公司未按租赁合同约定向阳光百货支付2014年4月起的租金、设备设施管理费、保证金、水电费、培训费等，阳光百货委托江苏智择律师事务所向尚致源公司寄送律师函，限其在收到律师函之日起十个工作日内支付上述费用，如逾期仍未支付，则上述期限届满之日阳光百货即行解除与尚致源公司于2013年9月2日签订的《阳光百货租赁合同》，阳光百货不再另行通知，该律师函视为解除通知。尚致源公司于2014年5月17日收到上述律师函，但其并未支付阳光百货催讨的上述款项，故阳光百货诉至法院。另查明，2014年10月13日，尚致源公司经营的燕来堂店铺停止经营并将店铺大门锁上，尚致源公司并未将上述经营场地交付阳光百货。2014年11月14日，阳光百货在燕来堂店铺的大门上又加上一把锁，并在大门上附联系方式。截至2015年8月11日，尚致源公司承租的经营场地的电表读数为10929.7度。再查明，苏州市轨道交通集团有限公司于2013年1月15日在其网站上作出苏州市轨道交通3号线工程环评第一次公告。2015年8月4日，苏州阳光新地置业有限公司出具情况说明，同意阳光百货转租部分或全部租赁房屋。诉讼过程中，尚致源公司于2014年10月15日向法院提出反诉请求，要求阳光百货赔偿装修等损失，但尚致源公司一直未缴纳反诉费用。尚致源公司在2015年8月11日的庭审中明确表示放弃反诉请求，并表示在承租场地内不能搬走的物品及装修可由阳光百货自行处理，但其仍未将租赁场地交付阳光百货。以上事实，有阳光百货提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、《房屋租赁合同》、《阳光百货租赁合同》、培训签到表、银行记账回执、电表照片、律师函、邮寄凭证、查询记录，尚致源公司提供的阳光百货宣传资料、开业通知等证据予以证实。原审阳光百货的一审诉讼请求为：1、确认阳光百货与尚致源于2013年9月2日签订的合同编号为10130902的《阳光百货租赁合同》于2014年5月31日解除；2、尚致源立即迁出苏州市狮山路199号第4层建筑面积231平方米的租赁场地，将租赁场地恢复原状返还给阳光百货；3、尚致源支付阳光百货租金56364元（2014年4月1日至2014年5月31日）、设备设施管理费5000元、培训费300元，逾期支付租金违约金4295元（以56364元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍，自2014年3月26日起计算至实际履行之日止）；4、尚致源支付阳光百货房屋占用使用费55440元（自2014年6月1日起至2014年7月30日止按4元／天／平米计算），自2014年7月31日起至实际返还之日止使用费标准按4元／天／平米计算；5、尚致源支付阳光百货电费暂计12131.19元（自2014年1月1日起暂计至2015年8月11日，请求支付至实际返还日止，按实际读数、1.11元／度计算）。原审法院认为：苏州阳光新地置业有限公司系狮山路199号1幢401室房屋的房屋产权人及国有土地使用权人，其与阳光百货签订《房屋租赁合同》，故苏州阳光新地置业有限公司系出租人，阳光百货系承租人。苏州阳光新地置业有限公司出具情况说明，同意阳光百货将承租的狮山路199号1幢401室房屋进行转租，故阳光百货可以将其中部分租赁场地转租给尚致源公司，阳光百货作为承租人可以根据其与尚致源公司的租赁合同向次承租人尚致源公司主张租金。阳光百货与尚致源公司均系具有完全的民事权利能力及民事行为能力的企业法人，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反国家有关法律规定，合法有效，应予保护。上述租赁合同对双方均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。阳光百货已按合同约定向尚致源公司提供了租赁场地，尚致源公司也进行了实际经营，但未按照合同约定向阳光百货按期支付相应租金，故尚致源公司构成违约，应承担相应的法律责任。关于尚致源公司辩称的阳光百货的经营管理、商场的环境使其无法正常经营，对其造成了重大损失的意见，因双方在租赁合同中并未对经营环境、经营条件等进行明确约定，且双方签订的是房屋租赁合同，双方之间仅存在房屋租赁关系，并不涉及合作经营等关系，而尚致源公司作为经营主体，其在签订房屋租赁合同前应对经营场地、经营条件、业务前景等进行充分考察评估，相应的经营风险也应自行承担，故对其辩称意见不予采信。因双方并未在租赁合同中约定开业时间，且阳光百货实际开业时间为2013年12月31日，收取租金的起始时间为2014年1月1日，故法院对尚致源公司辩称因阳光百货未按时开业，阳光百货违约在先的意见不予采信。阳光百货与尚致源公司在租赁合同中约定合同租金按季度提前支付，于每季度最后一个月的25日之前交付下个季度的租金。因尚致源公司已支付2014年1月至3月的租金，故其应在2014年3月25日前支付阳光百货自2014年4月起至2014年6月止的所有租金。因尚致源公司未按合同约定支付自2014年4月起至2014年6月止的租金，致阳光百货委托律师向尚致源公司出具律师函，催讨上述租金及设备设施管理费，并已明确告知尚致源公司在收到律师函之日起十个工作日内支付，逾期未支付，上述期限届满之日阳光百货即行解除租赁合同，并且不再另行通知，律师函视为解除通知。因尚致源公司于2014年5月17日收到上述律师函，其在限期内也未支付租金及设备设施管理费，故十个工作日届满后阳光百货的律师函即为解除通知，现阳光百货主张双方签订的租赁合同于2014年5月31日解除，法院予以确认。故阳光百货与尚致源公司就狮山路199号阳光百货第4层401室中的部分建筑面积约231平方米的场所营业设施设备的租赁期间为2013年10月31日起至2014年5月31日止，租金为4元／天／平方，且租金起算日为2014年1月1日，尚致源公司已支付自2014年1月1日起至3月31日止的租金，故自2014年4月1日起至5月31日止的租金合计56364元（计算方式4元／天／平方×231平方×61天）。房屋租赁合同解除后，尚致源公司应向阳光百货返还承租的场地，阳光百货有权要求其恢复原状。双方在租赁合同中约定对装修部分由双方协商解决，但双方均未提供双方就装修进行协商并达成一致的证据，现因尚致源公司违约，且阳光百货不同意利用装修并要求尚致源公司自行拆除，恢复原状，法院予以支持。尚致源公司在2015年8月11日的庭审中明确承租场地内还有残留装修未拆除，并表示放弃反诉请求及装修，由阳光百货自行处理，系其自主处分民事权利，法院予以准许。关于房屋占有使用费，尚致源公司称其现在没有在承租场地内经营，但因其没有向阳光百货退还租赁场地，故其应负担此期间内的房屋占有使用费。现阳光百货主张参照原租赁合同约定的租金标准即4元／天／平方，要求尚致源公司支付自2014年6月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，法院对此予以支持。此外，尚致源公司还应按合同约定支付阳光百货设备设施管理费5000元，并支付培训费300元。关于阳光百货主张要求尚致源公司支付自2014年1月1日起至实际返还日止按实际读数计算的电费，在庭审中双方确认尚致源公司承租场地截至2015年8月11日的电表读数为10929.7度，因尚致源公司于2014年10月13日停止经营并将承租场地大门锁上，阳光百货于2014年11月14日也在承租场地大门上加了一把锁，故双方都无法使用承租场地的电，故该10929.7度的电即尚致源公司在承租时使用的电量。因双方在房屋租赁合同中约定电费含耗损按1.11元／度计算，故法院对于阳光百货主张尚致源公司支付电费12131.19元的诉讼请求予以支持。尚致源公司未按租赁合同约定支付阳光百货租金已构成违约。双方在租赁合同中约定了逾期付款违约金的计算方式，即下个季度的租金×0.5%×逾期天数，现阳光百货自愿以未支付租金56364元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍，自逾期之日即2014年3月26日起计算至实际履行之日，此系其自行处分民事权利的行为，符合法律规定，也未损害尚致源公司的利益，法院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十四条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决：一、阳光百货与尚致源公司于2013年9月2日签订的合同编号为10130902的《阳光百货租赁合同》于2014年5月31日解除。二、尚致源公司于判决生效之日起三十日内自承租的苏州市狮山路199号苏州新地阳光百货有限公司第4层401室中部分建筑面积约231平方米的房屋内迁出，并将承租房屋恢复原状后返还给阳光百货。三、尚致源公司于判决生效之日起十日内支付阳光百货自2014年4月1起至2014年5月31日止的房屋租金56364元及逾期付款违约金（以56364为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍，自2014年3月26日起计算至实际履行之日）、设备设施管理费5000元、培训费300元、电费12131.19元。四、尚致源公司于判决生效之日起十日内支付阳光百货自2014年6月1日起至实际返还之日止，按4元／天／平方计算的房屋占有使用费。案件受理费2604元，由尚致源公司负担。上诉人尚致源公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方签订的《阳光百货租赁合同》显失公平，阳光百货签订合同时房屋未通过消防验收，可撤销合同，应依法撤销；2、阳光百货违约在先，应赔偿其门店装修及人工损失；3、阳光百货没有提供质量合格的租赁房屋，2014年1月1日起至2014年9月30日止的房屋租金252252元及设备设施管理费5000元应当减免。4、尚致源公司无需支付阳光百货房屋占有使用费。被上诉人阳光百货二审辩称：双方签订的租赁合同是双方协商一致的结果，系双方真实意思表示，阳光百货在订立合同时不存在优势，不属于显失公平。招商手册及网站等只是阳光百货的宣传材料，并不是确定双方权利义务关系的依据。阳光百货所在大楼竣工及开业前均是通过消防验收的，且消防验收不是本案影响合同效力的因素。由于租赁合同合法有效，且明确约定了租金及设备设施管理费的计收标准，故尚致源公司应按合同约定履行给付义务。在租赁合同解除后，尚致源公司未将房屋恢复原状并返还阳光百货，应承担房屋占有使用费。请求维持原判。二审经审理查明的事实与原审一致。二审中，经本院主持，尚致源公司于2015年12月21日向阳光百货返还了承租房屋，并一致确认尚致源公司除不可移动的装饰、灯具、橱柜外，其余均已搬走。尚致源公司放弃对不可移动的装饰装修物的权利。二审中，阳光百货提供了一份《建设工程消防验收意见书》，证明阳光百货在2013年12月26日通过苏州市公安消防局的消防验收。尚致源公司对该份证据确认无异议。二审中，尚致源公司提供了一份2014年9月10日致阳光百货的停业通知，称阳光百货招商时的承诺不兑现，物业及商场运营基本处于无管理状态，尚致源公司无法继续营业，将于2014年10月1日开始暂停营业。停业通知下方有落款为苏州阳光百货商管部的手写答复：对于贵司所提的经营环境和状况并不存在，同样在同楼层的其他品牌经营良好，故上述原因不能作为贵司暂停营业的理由。如贵司未得到我司同意下私自停止营业，我司可视贵司单方面毁约，立即终止合同，追讨所欠缴付的一切费用及违约金。阳光百货质证认为停业通知是复印件，真实性不予认可。本院认为：2012年阳光百货与苏州阳光新地置业有限公司签订的房屋租赁合同约定阳光百货可以转租，故阳光百货与尚致源公司在2013年9月2日签订的《阳光百货租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。尚致源公司上诉认为阳光百货提供的房屋在签订合同时没有通过消防验收，根据阳光百货二审中提供的证据，在公司开业前已经通过消防验收，该上诉理由不能成立。尚致源公司还提出房屋租赁合同显失公平为可撤销合同，并未提供证据予以证明，也不能成立。合同签订后，阳光百货向尚致源公司交付了房屋，因阳光百货于2013年12月31日开业，故其向尚致源公司收取的租金也从2013年12月31日起算并无不当。尚致源公司欠付自2014年4月1日起的租金构成违约，阳光百货发函给予十天的宽限期，逾期则解除合同。尚致源公司已于2014年5月17日收到该律师函，加上十天的宽限期后，原审判决认定双方的房屋租赁合同于2014年5月31日解除并无不当。尚致源公司上诉认为阳光百货没有提供质量合格的租赁房屋，租金及设备设施费应予减免返还，但未能提供证据予以证明，该上诉理由依据不足，不予支持。尚致源公司上诉认为阳光百货违约在先应赔偿损失的上诉理由与事实不符，不予支持。合同解除后，尚致源公司虽然停止营业，但未向阳光百货交还承租房屋，至二审中2015年12月21日双方才完成房屋的交接，对此应由尚致源公司承担责任，尚致源公司应当支付其占用房屋期间的房屋使用费。尚致源公司上诉认为其无需支付房屋使用费的理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人尚致源公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。由于双方当事人在二审中对涉案房屋进行了交接，原审判决第二项已履行完毕，且房屋使用费的支付期限发生了变化，根据二审中出现的新情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第1997号民事判决第一项、第三项及案件受理费负担部分。二、撤销苏州市虎丘区人民法院（2014）虎民初字第1997号民事判决第二项、第四项。三、苏州尚致源商贸有限公司于本判决生效后十日内向苏州新地阳光百货有限公司支付自2014年6月1日起至2015年12月20日的房屋占有使用费，支付标准为4元／天／平方米。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2604元，由上诉人苏州尚致源商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一六年二月十五日书 记 员 吉宇璐 百度搜索“”