（2015）伊三民初字第679号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-08-17
案件名称
吴治国与洛阳龙城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
伊川县人民法院
所属地区
伊川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴治国,洛阳龙城置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条，第九十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2015）伊三民初字第679号原告吴治国，男，汉族，1979年3月1日生。委托代理人郑纪锋，河南首正律师事务所律师。特别授权。被告洛阳龙城置业有限公司，法定代表人于云涛。原告吴治国诉被告洛阳龙城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴治国的委托代理人郑纪锋到庭参加了诉讼，被告洛阳龙城置业有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴治国诉称：2015年1月17日，原告吴治国认购被告开发的位于伊川县豫港大道与八一路交汇处的凤山龙城房产8套，分别是6幢2单元28楼的1号、2号、3号，27楼的1号、2号、3号，26楼的1号、2号。其中1号建筑面积133.85平方米，认购价人民币133850元；2号建筑面积127.1平方米，认购价人民币127100元；3号建筑面积136.02平方米，认购价人民币136020元。原告上述八套房屋共支付被告人民币1054890元。认购书规定：出售方被告龙城置业有限公司通知认购方签署《商品房买卖合同》之前不予退房，通知签署后如因任何原因要求退房，出售方均无条件退换房款，并同时赔付相当于已付房款同期银行活期存款利息的两倍；确定房源后不得更换认购的房号，否则不享受此次团购价格；出售方被告龙城置业有限公司保证于2015年8月30日前交房，并签订《商品房买卖合同》，如违约则按此房款双倍返还。2015年7月8日，原告吴治国又认购被告开发的位于伊川县豫港大道与八一路交汇处的凤山龙城房产3套，分别是6幢2单元10楼的01号、03号，6楼02号。其中10楼01号建筑面积138.27平方米，认购价人民币138270元，10号楼03号建筑面积136.48平方米，认购价人民币136480元，6号楼02号建筑面积130.23平方米，认购价人民币130230元。原告上述三套房屋共支付人民币404980元。以上原告两次共认购房屋11套，支付人民币1459870元。现被告已停工，距2015年8月30日交房仅剩20日，被告在事实上已不能履行合同，因此，原告提起诉讼，请求依法判令：1、被告返还购房款人民币2514760元；2、本案诉讼费由被告负担。被告洛阳龙城置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩状。原告吴治国为证明其事实主张，向法庭提交以下证据：证据一、原、被告签订的凤山龙城认购书一组，共11张，证明原告认购被告的房屋11套，所购房屋均为该楼盘6号楼2单元，房屋号为1001、1003、602、2801、2802、2803、2701、2702、2703、2601、2602。其中有8套房屋（2801、2802、2803、2701、2702、2703、2601、2602）约定到2015年8月30日交房并签订商品房买卖合同，到期不履行，被告承诺双倍退还该8套房屋购房款。证据二，收据一组共11张，证明原告向被告支付所购11套房屋定金1459870元，其中约定双倍退还的8套购房款为1054890元，无约定的3套购房款为404980元。证据三、被告洛阳龙城置业公司营业执照、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证复印件，证明被告向原告提供了这些证件，表明其有预售房屋的资格。证据四、照片一组，证明原告所购买房屋现状仍是不能交付的情形。被告洛阳龙城置业有限公司未到庭发表质证意见，亦未提交相关证据。经审理查明，2015年1月17日，原告吴治国与被告洛阳龙城置业有限公司签订凤山龙城认购书8份，约定认购位于伊川县豫港大道与八一路交汇处的凤山龙城房屋8套，分别为6幢2单元的28楼01、02、03号，27楼的01、02、03号，26楼的01、02号。其中6幢2单元28楼01号、27楼01号、26楼01号房屋面积均为133.85平方米，约定价格为每平方1000元，价款均为每套133850元；6幢2单元28楼02号、27楼02号、26楼02号房屋面积均为127.1平方米，约定价格为每平方1000元，价款均为每套127100元；6幢2单元28楼03号、27楼03号房屋面积均为136.02平方米，约定价格为每平方1000元，价款均为每套136020元。双方签订的认购书主要内容包括认购方信息，认购物业地点、房号，认购价，付款金额和认购条款。原告向被告交付上述8套房屋的全部房款1054890元，被告洛阳龙城置业有限公司于2015年1月23日向原告共出具收据8份，内容载明收到原告对应8套房屋号码、房屋面积及相应房款。2015年7月8日，原告吴治国与被告洛阳龙城置业有限公司再次签订凤山龙城认购书3份，约定认购位于伊川县豫港大道与八一路交汇处的凤山龙城房屋3套，分别为6幢2单元的10楼01、03号，6楼的02号。双方再次签订认购书的主要内容包括认购方信息，认购物业地点、房号，认购价，付款金额和认购条款。其中6幢2单元10楼01号房屋面积为138.27平方米，约定价格为每平方1000元，价款为138270元；6幢2单元10楼03号房屋面积为136.48平方米，约定价格为每平方1000元，价款为136480元；6幢2单元6楼02号房屋面积为130.23平方米，约定价格为每平方1000元，价款为130230元。原告向被告交付上述3套房屋的全部房款404980元，被告洛阳龙城置业有限公司于2015年7月8日向原告共出具收据3份，内容载明收到原告对应3套房屋号码、房屋面积及相应房款。原告吴治国与被告洛阳龙城置业有限公司签订凤山龙城认购书中认购条款主要约定：“1、认购方必须以现金缴付定金……4、如出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日7日内认购方未能向出售方缴付首期购楼款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退还认购方已缴付的定金及其他费用，并有权将该物业另行出售，无需知会认购方……9、出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之前不予退房，通知签署后如因任何原因要求退房，出售方均无条件退还房款，并同时赔付相当于已付房款同期银行活期存款利息的两倍。”其中于2015年1月17日订立的8套房屋（6幢2单元的28楼01、02、03号，27楼的01、02、03号，26楼的01、02号）的8份认购书中另备注约定：“于2015年8月30日前交房并签订《商品房买卖合同》，如违约则按此房款双倍返还。”另查明，被告洛阳龙城置业有限公司于2015年7月11日取得原告所购买的楼号第6幢的预售许可证。后因被告洛阳龙城置业有限公司未按期与原告吴治国订立《商品房买卖合同》交付房屋，原告诉讼来院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中原、被告双方所签订的认购协议书并未具备商品房买卖合同的全部主要内容，且双方对于签订《商品房买卖合同》另行进行了约定，故该认购协议书应当认定为商品房买卖的定金合同。原、被告于2015年1月17日双方签订的8份认购书中明确约定8套房屋（6幢2单元的28楼01、02、03号，27楼的01、02、03号，26楼的01、02号）于2015年8月30日前交房并签订《商品房买卖合同》，如违约则按订购书载明房款双倍返还，但被告洛阳龙城置业有限公司并未按照双方约定向原告交付房屋并签订《商品房买卖合同》，故被告行为已构成违约，双方订立的该8份认购协议应予以解除，被告应向原告承担相应违约责任。双方于认购协议中明确约定了约定价格为每平方1000元，原告依照该约定按照房屋面积向被告均足额交付了该8套房屋的总房款1054890元，被告应向原告返还该购房款1054890元，故对于原告诉求被告返还该8套房屋已付购房款1054890元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告所诉的已付8套房屋（6幢2单元的28楼01、02、03号，27楼的01、02、03号，26楼的01、02号）的房款是否可以按照双方约定双倍返还。原告已交付8套房屋的房款虽均为足额交付，但依据认购协议的定金合同的性质，其仍符合定金的相关规定。根据相关法律规定，定金不得超过主合同标的额的百分之二十，故原告要求被告按照双方约定将已付8套房屋的购房款全部双倍返还不符合法律的相关规定，本院不予支持。但对于该8套房屋的房款1054890元中的百分之二十（即210978元）以内的部分，被告应按照约定双倍向原告返还，故对于原告诉讼请求双倍返还8套房屋（6幢2单元的28楼01、02、03号，27楼的01、02、03号，26楼的01、02号）全部房款的诉讼请求，本院部分予以支持。原告于2015年7月8日从被告处所购买的3套房屋（6幢2单元的10楼01、03号，6楼的02号），原、被告并未在认购书中明确书面约定房屋交付和订立《商品房买卖合同》的时间期限。根据双方认购书中认购条款第9条约定：“出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之前不予退房，通知签署后如因任何原因要求退房，出售方均无条件退还房款，并同时赔付相当于已付房款同期银行活期存款利息的两倍。”本案中，根据双方该条约定，被告作为出售方若怠于通知原告签署《商品房买卖合同》，将会使原告权利长期处于未确定状态。原告已向被告履行了支付房款义务，后又向本院提起诉讼，被告未到庭参加诉讼且亦未通知原告签署《商品房买卖合同》或交付房屋，应视为原告催告后被告仍未履行，被告该行为已构成违约，应依照双方该约定向原告退还该3套房屋（6幢2单元的10楼01、03号，6楼的02号）房款404980元，并自原告付款之日（2015年7月8日）起按照已付房款为基准，以中国人民银行同期同类活期存款利率的两倍赔付原告损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原告吴治国与被告洛阳龙城置业有限公司所订立的11套房屋（6幢2单元的28楼01、02、03号，27楼的01、02、03号，26楼的01、02号，10楼01、03号，6楼的02号）的认购书。二、被告洛阳龙城置业有限公司退还原告吴治国已付8套房屋（6幢2单元的28楼01、02、03号，27楼的01、02、03号，26楼的01、02号）购房款1054890元，另返还定金210978元。三、被告洛阳龙城置业有限公司退还原告吴治国已付3套房屋（6幢2单元的10楼01、03号，6楼的02号）购房款404980元，并自2015年7月8日起按照中国人民银行同期同类活期存款利率的两倍赔付原告损失至本判决确定的履行期限届满之日止。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26918元，由被告洛阳龙城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 张 宇人民陪审员 刘普利人民陪审员 李晶晶二〇一六年二月十五日书 记 员 赛 楠