（2015）佛顺法民一初字第729号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-07-13
案件名称
广东顺德国厨厨具设备有限公司与劳培其租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东顺德国厨厨具设备有限公司,劳培其
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法民一初字第729号原告（反诉被告）广东顺德国厨厨具设备有限公司，住所地佛山市顺德区。法定代表人何松英。委托代理人刘转英，广东泛邦律师事务所律师。委托代理人何健杨。被告（反诉原告）劳培其，男，住佛山市顺德区。公民身份号码×××3119。委托代理人张文斌，广东康格律师事务所律师。原告广东顺德国厨厨具设备有限公司诉被告劳培其租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日受理后，依法由审判员黄敏玲适用简易程序审理。被告劳培其在诉讼过程中提出反诉，本院依法决定合并审理。本案于2016年1月21日公开开庭审理。本案开庭时原告广东顺德国厨厨具设备有限公司代理人刘转英、何健杨，被告委托代理人张文斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。广东顺德国厨厨具设备有限公司诉称，原告与被告于2013年1月29日各签订《厂房租赁合同》及《租赁补充协议》一份，合同约定原告承租位于佛山市顺德区乐从镇劳村工业区祥运公司东侧厂房，租金在每月5号前交付，为履行合同原告支付138000元保证金给被告（已支付），后被告交付厂房给原告使用。合同签订后，双方一致依约履行合同。2015年10月4日强台风“彩虹”袭击佛山市顺德区，因为涉租厂房没有报建，质量不符合相关规定，而且厂房星铁搭建的跨度太大，所以台风期间租赁厂房不能抵御台风，令厂房遭受重创，星铁棚被掀起1／2以上，雨水通过掀起的星铁棚致使原告公司的机械设备、成品、半成品浸湿，公司损失惨重，幸好当天员工没有人员伤亡，据此原告支出大量费用对公司人员、物品进行撤离、搬迁，原告认为该费用是被告厂房不适用所至，被告依法应予以承担。另自租赁期起原告为厂房增加建造了大门正面天棚，围边，大门左侧围边，地面，正大门办公楼夹心板，铝窗等等，增加建设部分为被告增加了厂房的价值，现价值增益部分也是属于被告的，现在合同无法继续履行，原告认为被告需返还给原告。综上所述，原告起诉请求1.判令解除原告与被告在2013年1月29日签订的《厂房租赁合同》及《租赁补充协议》；2.判令被告立即向原告返还租赁保证金人民138000元及利息（利息从2015年10月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；3.判令被告立即向原告支付因其加建租赁厂房产生费用人民币168028元；4.判令被告立即向原告支付因受台风影响而搬迁厂房机械设备费38000元及产品损耗费40000元共计人民币78000元；5.判令被告立即向原告支付因受台风影响而维修机械设备费用共计人民币56280元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼为：确认双方签订的租赁合同无效。被告劳培其辩称，一、涉案厂房满足报建手续且建设质量合格不存在质量问题，国厨公司所称没有事实依据。1、涉案厂房已报建并符合各项施工、监理手续完善。涉案厂房所占用土地是答辩人所有的工业用地，地块设计要点已经顺德市规划国土局批准，并于2010年10月18日取得佛山市发展和改革局核发的《广东省企业基本建设投资项目备案证》，建设条件及报建手续齐备。2011年8月20日，答辩人属下的佛山市顺德区杰鸿精密模具有限公司（以下简称杰鸿公司）与承包方签署《广东省建设工程施工合同》，由佛山市顺德区伦教大洲宏发五金厂承建涉案厂房土建工程。2011年8月23日，杰鸿公司与监理人签署《建设工程委托监理合同》，由佛山市宏京工程建设监理有限公司为涉案厂房建设工程承担监理业务。施工、监理手续完善。2、涉案厂房建设质量合格，不存在质量问题。涉案厂房按图规范施工，并有监理公司实时监管，答辩人也安排专人全程跟进和管理各事项，工程顺利完工，各方整体验收合格。监理人经全面核查，向答辩人属下的集团公司佛山市顺德区乐从镇飞翔贸易有限公司出具了《房屋建筑工程质量评估报告》及《工程监理竣工总结》，认为涉案厂房建设工程的各方面质量已达到其使用功能并严格执行了国家强制性标准，不存在问题，工程质量等级为合格。另外，答辩人为涉案厂房的消防及用电安全签订了厂房高压变压器至车间总电箱配电工程的《安装工程承包合同》，发包给佛山市中安消防科技工程有限公司顺德分公司进行施工，保证了厂房电箱配电输电符合用电安全及消防安全要求。答辩人还为涉案厂房做了防雷工程，发包给佛山市顺德区伦教金盾防雷技术发展有限公司进行施工，进一步保证了涉案厂房的安全。上述各事项均反映出答辩人对涉案厂房工程质量非常重视，安全工程都做到位，涉案厂房不存在质量问题。二、国厨公司所称的损失都是由台风、龙卷风侵袭造成的，属于不可抗力的原因，不应由答辩人承担国厨公司的损失。涉案厂房不存在质量问题，因超强台风“彩虹”及龙卷风侵袭，涉案厂房附近的三乐路两侧厂房均受损严重，有的厂房甚至整个塌陷，罕见的自然灾害使得受灾区域损失巨大。国厨公司所称的设备受损、产品浸湿、维修、搬迁、损耗等的损失及费用均是该次自然灾害的不可抗力所致，并非答辩人过错所致。在灾害发生之后，答辩人已经积极救灾并安排修复厂房，多方寻找维修人员，并与何松英多次协商救灾并选定维修报价，签署《厂房修复工程施工合同》，安排维修人员及时抢修。不可抗力事件发生后，答辩人未计较国厨公司责任，而是积极救灾和抢修，完全尽了出租人的各项义务，不存在任何过错。国厨公司因不可抗力造成的损失不应由答辩人承担。三、国厨公司要求答辩人返还其在涉案厂房加建部分的利益，并没有事实和法律依据。根据《合同法》第二百二十三条第二款规定承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。国厨公司私自对涉案厂房进行加建，已经违反了法律的规定，答辩人可以要求其恢复原状或者赔偿损失，国厨公司无权要求答辩人返还其私自加建部分的利益。国厨公司未经答辩人同意即私自加建、改建，且无法提供加建、改建部分是否符合安全规范的设计文件及验收资料，无法排除其对原厂房结构、安全造成的影响，答辩人有权要求国厨公司承担损坏赔偿责任。四、在答辩人积极抢修厂房以使租赁合同能继续有效履行的情况下，国厨公司擅自解除合同属于恶意破坏合同约束力，无权要求返还租赁保证金。答辩人在事故之后为了减少损失并继续有效履行合同，积极抢修厂房，但国厨公司不仅不予配合，甚至擅自解除合同，恶意破坏合同的正常履行，严重违约，不符合诚实信用原则，其退还租赁保证金的请求不应得到支持。反诉原告劳培其反诉称，2015年10月4日，反诉被告租赁的反诉原告的厂房受强台风“彩虹”及龙卷风袭击，房顶受损。灾害发生后，反诉原告积极救灾并安排修复厂房，多方寻找维修人员，并与反诉被告共同协商确定维修报价，签署《厂房修复工程施工合同》，安排维修人员及时抢修。厂房维修事宜安排妥当后，反诉原告与反诉被告共同签署双方已口头确定的《劳村厂房修复工程报价预算表》，但反诉被告称要找律师看看，至今未予答复，也未对是否购买保险作出说明和提供相关资料。根据双方签订的《厂房租赁合同》第九条第12款、第五条第10款的约定，反诉被告应为租赁厂房购买保险，以确保厂房及财产的安全，租赁期内任何一方违反合同规定的任何条款，应赔偿对方因此所受的损失。由于反诉被告未能提供已购买保险的相关凭据，使得此次台风损害本可由保险公司承担的维修费用转由反诉原告承担，因此，反诉被告应赔偿反诉原告支付的维修费用。现起诉请求1.判令反诉被告向反诉原告赔偿厂房修复费用及利息（修复费用暂定为202160元，以与施工方实际结算为准，利息按银行同期贷款利息，自修复费用支付之日起计算至付清之日止），并支付了反诉费2166.2元。2.判令反诉被告承担全部诉讼费用。在庭审过程中，反诉原告又变更反诉请求的反诉标的为531843.46元，但经本院催缴并未补缴反诉费用。反诉被告广东顺德国厨厨具设备有限公司辩称，1.厂房的所有权属于被告，依法相关的保险责任应该由被告承担。2.本租赁合同租金已经偏高，保证金为138000元，在权利义务对等的情况下，原告认为保险责任应该由被告承担。3.虽然合同中有约定财产保险由我方购买，但该条款我方认为是不明确的，且就租赁合同及补充合同来看，对我方显失公平，只有义务，没有权利，所以我方认为根据法律的规定，该条款应予以撤销。4.如果修复的费用由原告予以承担，我方认为修复之后最终的获益者是被告，而原告没有任何获取利益的理由，对我方明显不公平。在诉讼中，广东顺德国厨厨具设备有限公司提供的证据及劳培其的质证意见如下：1.原告营业执照复印件、组织机构代码复印件、企业机读档案登记资料原件、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。本案签订合同的是原告的公司法定代表人何松英，既是国厨公司（原告）的发起人和法定代表人，在2013年1月份以成立国厨公司（原告）的目的，与被告签订租赁合同，租用被告厂房作为国厨公司（原告）的经营住所地。国厨公司（原告）成立后，已实际在享有、使用该租赁合同的权利、履行合租赁同义务，符合《公司法司法解释三》第二条的相关规定。故原被告主体适格。（证明原告与被告的诉讼主体资格，何松英是原告的法定代表人，在2013年1月份以成立国厨公司（原告）的目的，与被告签订租赁合同，租用被告厂房作为国厨公司（原告）的经营住所地。国厨公司（原告）成立后，已实际在享有、使用该租赁合同的权利、履行合租赁同义务，故原告主体适格。2.厂房租赁合同原件、租赁补充协议原件、国有土地使用权证复印件、保证金收据原件各一份，证明原告承租被告的厂房，并签订租赁合同，合同约定2013年每月租金是46152元，2015年4月开始是48460元。签订合同时原告支付了保证金人民币138000元，合同履行期间，因为2015年10月份的强台风，合同目的现已无法实现，也无法继续履行，依约定，依法定可解除合同。合同解除后，被告应向原告返还保证金138000元。3.证明原件一份、谢建峰身份证复印件各一份，证明原告承租被告厂房后，委托谢建峰对厂房进行加建，并花费了大额工程款168028元，因此被告厂房因原告的加建行为而发生增值，被告从中受益；又因加建物与厂房不可分割，现在双方就租赁合同解除，依法被告应当将原告加建而发生增值的部分以现金的形式返还原告。原告在2013年加建，对加建，被告是认可的，没有持反对意见。台风过后，受损的厂方并没有发生在加建部分，是发生在厂房接近鱼塘的部分。4.照片原件、维修清单原件、维修收据原件、受损明细原件及价格表原件各一份，证明因被告厂房设计不合理，顶棚跨度大台风抵御能力极低，使得厂房塌陷（照片就是塌陷的证据），原告的机器设备、产品受损，原告损失特别严重，损害结果的发生是被告厂房建设错误导致的，被告应赔偿。关于顶棚跨度大，我方提供的照片可明显看出，且导致塌陷的主体钢结构以及墙体都非常单薄。5.证人的劳动合同原件一份、收据原件一份，证明受损事实，及证人均可以说明为原告搬迁费38000元，该费用被告应返还。劳培其质证意见：对原告提供证据1没有异议，对其证明内容也没有异议。对原告提供证据2的真实性、合法性及关联性没有异议，但对其证明内容有异议。受强台风及龙卷风的侵袭，涉案厂房确有受损，但被告及时的进行了抢修，符合继续使用的条件，原告不应擅自解除，无权要求退还保证金。对原告提供证据3的三性不予以确认，其质证意见以书面答辩意见第三点为准。对原告提供证据4中的照片认为没有反映出拍摄的时间，也没有反映出拍摄人和见证人，且都是局部拍摄，无法反应灾害发生时涉案厂房状况，对该照片的三性不予以确认。对原告提供证据4中的受损明细及价格质证认为，因是原告单方制作，未经第三方确认，也没有相关损失的支付凭证，故对其三性不予以确认。对证据4中的维修清单及收据的三性均不予确认。在乐从有很多可以进行维修的企业，但原告却舍近求远到新会找了一家维修公司来维修，可能是相互串通虚假的资料，且没有相关银行付款的单据。对原告提供证据5的三性不予以确认，原告提供的是劳动合同而不是运输合同，且没有相关银行付款的单据，因此该证据与本案无关。原告擅自解除合同，应该由其自行承担相关的搬迁费用。在诉讼中，劳培其提供的证据及广东顺德国厨厨具设备有限公司的质证意见如下：就本诉部分举证如下1.国有土地使用证原件、乐从工业区祥运公司东侧地块设计要点附图原件、广东省企业基本建设投资项目备案证原件，证明涉案厂房所占用土地是工业用地，地块设计要点已经顺德市规划国土局批准，并已办理基本建设投资项目备案，涉案厂房的建设条件及报建手续齐备；2.广东省建设工程施工合同及图纸原件、车间土建工程招标控制价原件、建设工程委托监理合同原件、消防安装工程承包合同原件、防雷合同原件各一份，证明涉案厂房施工、监理手续完善，厂房的配电、防雷等工程都由专业机构施工；3.房屋建筑工程质量评估报告原件、工程监理竣工总结原件、杰鸿公司及飞翔公司的营业执照原件、组织机构代码证原件各一份，证明涉案厂房建设工程的各方面质量已达到其使用功能并严格执行了国家强制性标准，不存在问题，工程质量等级为合格。涉案厂房由被告属下的杰鸿公司发包，并由杰鸿公司与被告属下的飞翔集团的飞翔公司接受验收；4.厂房修复工程施工合同原件一份，证明被告积极对损坏厂房进行修复；5.厂房修复函复印件（原件已经邮寄给原告）及邮寄快递单原件各一份，证明被告曾向原告协商修复事宜。就反诉部分举证如下1.厂房修复工程施工合同、工程施工补充协议，证明被告积极处理损坏厂房的修复事宜；2.劳村厂房修建工程报价预算表、钢结构厂房报价书、劳村厂房修复工程报价预算表，证明灾害发生后，反诉原告积极救灾并安排修复厂房，多方寻找维修人员，并与反诉被告共同协商确定维修报价；3.租赁合同、厂房修复函、邮寄快递单，证明根据双方签订的《厂房租赁合同》第九条第12款、第五条第10款的约定，反诉被告应为租赁厂房购买保险，以确保厂房及财产的安全，租赁期内任何一方违反合同规定的任何条款，应赔偿对方因此所受的损失。4.劳村厂房修复工程工程量清单原件一份、工费清单原件一份、结算单原件一份、收据原件两份、转账交易单原件两份，证明厂房修复工程的工程量，工费总计140872.16元，其中14000元质保金半年后付清，其他已实际汇付。5.收据原件四十份、销售单原件十份、送货单原件一份、欠款单原件两份、出仓单原件四份、购货协议原件一份、劳村厂房材料结算明细原件一份、转账交易单原件十四份，证明厂房修复工程所有材料及数量价格，材料总价390971.3元（其中银行转账357142.5元，现金支付33828.8元。广东顺德国厨厨具设备有限公司对上述证据的质证意见：对被告提供本诉证据1除广东省企业基本建设投资项目备案证外，其余两份证据的三性没有异议，对广东省企业基本建设投资项目备案证的真实性没有异议，对证明内容有异议，项目的名称跟单位与本案没有关联性，备案证中显示的是杰鸿公司，且建筑的地点面积均与涉案的厂房没有关系。对被告提供证据2的三性均无法确认。杰鸿公司与本案没有关系，本案的出租方是被告，杰鸿公司与被告没有任何关系，该组证据也无法证明建设的就是涉案厂房，在工程地点及面积都无法吻合，本案涉案厂房规模不大，我方认为于2011年建设厂房每平方米400元计算，根本不需要使用接近270万元的费用来建设被告所陈述的杰鸿公司的厂房。对被告提供证据3的三性均不予以认可。理由是被告提供的证据中项目名称是顺德飞翔钢铁贸易有限公司厂房工程，我方认为被告提供的证据不能证明是涉案的厂房，飞翔公司与被告没有任何的关联性，且建筑的面积及地点均不一致。虽然被告提供了所谓涉案厂房的相关证据，但也没有取得建设工程规划许可证或有关部门批准建设的文件，我方认为该建设是被告自行建设的，属违法建筑。对被告提供证据4的三性均不予以确认，该修复工程是被告为自己的厂房而修复，修复的价值也是属于被告的，与原告无关。合同目的已无法实现，原告已经不再承租涉案厂房，故费用不该由我方承担。合同中甲方的签订人为黎远心，与被告没有关联性。工程施工合同中约定的是包工包料，所以原告在要求增加反诉的工程款是造假的。对被告提供证据5质证认为，该函件只是邮寄给原告的法人，并不代表原告就修复费用需要承担支付的义务。对反诉部分提供的证据与本诉相同的质证意见一致。对被告提供反诉证据2、4、5的真实性均不予以确认。理由是厂房时属于被告所有，修复责任在被告，修复费用该由被告承担。原告对损害的结果不存在过错。被告提供的厂房修复合同是包工包料的，但被告又提供相关的人工费、材料费与签订的合同并不一致，在被告提供的相关单据当中，由龚永发收款的并不多，被告陈述与事实不符，相关的单据中客户的名称及地址大部分不是现实被告本人，所以原告认为该单据不应该予以采信。从相关的单据可以看出，被告修复厂房的时间为2015年12月，所以我方认为台风发生到现在为止，合同已经无法履行，原告主张解除合同有事实依据。被告提供反诉证据3租赁合同的真实性没有异议，但对其要求证明的内容有异议，本合同中，所有的义务包括维修、税费、保险费、损害、设施等责任都需要原告承担，在订立合同时已经显失公平，且租金偏高，相关的条款不合理应该予以撤销。经庭审质证、辩证，本院对当事人提供的证据材料认定如下：因被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供证据1、2的真实性予以确认，故本院对该证据予以认定，可作为本案认定事实的依据。因被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供证据3至5的真实性不予以确认，该证据只能证明原告自行对厂房进行了加建及因台风造成了财产损失，但不能证明被告对此应承担赔偿责任，不能故本院对该证据不予以采信。被告（反诉原告）就本诉部分提供的证据1至5，原告（反诉被告）除对国有土地使用证原件、乐从工业区祥运公司东侧地块设计要点附图原件、邮寄快递单予以确认外，对其余证据均不予以确认，故本院对被告（反诉原告）提供国有土地使用证原件、乐从工业区祥运公司东侧地块设计要点附图原件、邮寄快递单予以确认，可作为本案认定事实的依据，对被告（反诉原告）就本诉部分提供其余证据均不予以采信。被告（反诉原告）就反诉部分向本院提供证据1至5，原告（反诉被告）除对邮寄快递单予以确认，其余证据均不予以确认，故本院对被告（反诉原告）就反诉部分向本院提供的证据除邮寄快递单予以确认外，其余证据均不予以采信。经审理查明以下事实：原告广东顺德国厨厨具设备有限公司的法定代表人何松英代表公司与被告劳培其于2013年1月29日签订《厂房租赁合同》及《租赁补充协议》，约定原告承租位于佛山市顺德区乐从镇劳村工业区祥运公司东侧厂房，合同内约定租期、租金等，合同签订后，原告依照约定向被告缴纳了138000元的保证金，并按照合同约定履行交付租金的义务。2015年10月4强台风“彩虹”袭击佛山市顺德区，原告承租的厂房因该强台风袭击而导致损毁，原、被告未能就厂房修复达成一致意见，致使原告搬离了案涉承租厂房，并于2015年11月25日起诉至本院。另查，被告（反诉原告）确认案涉厂房至今未取得建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉厂房至今未取得建设工程规划许可证，因此，原、被告于2013年1月29日日签订的《厂房租赁合同》及《租赁补充协议》为无效合同。原告（反诉被告）请求确认双方签订的租赁合同无效并请求被告（反诉原告）退还保证金138000元及从2015年10月5日（强台风“彩虹”导致案涉厂房损毁次日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止的利息理由充分，本院予以支持。因原、被告双方签订的《厂房租赁合同》及《租赁补充协议》属无效合同，自始无效，故合同条款对双方不具备约束力，原告并未向本院提交证据证明其在被告所有的厂房内加建经得被告的允许，故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）向其支付加建案涉厂房产生费用168028元没有法律及事实的依据，本院不予以支持。就原、被告因台风造成的损失该由谁承担，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2015年10月4日强台风“彩虹”袭击佛山市顺德区，造成案涉厂房损毁严重，原告为减少损失被迫采取紧急搬迁，这都属于不可抗力原因造成的，不属于原、被告双方的行为导致，故原、被告双方的各自损失应由各自负担。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付搬迁费、机械维修费及产品损耗费于法无据，本院不予以支持。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付厂房修复费用及利息也没有法律依据，本院不予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广东顺德国厨厨具设备有限公司与被告（反诉原告）劳培其于2013年1月29日签订的《厂房租赁合同》为无效合同；二、被告（反诉原告）劳培其应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）广东顺德国厨厨具设备有限公司返还租赁保证金138000元及利息（从2015年10月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告（反诉被告）广东顺德国厨厨具设备有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）劳培其的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3952.31元，反诉费2166.2元，合共6118.51元，由原告广东顺德国厨厨具设备有限公司负担2500元，被告劳培其负担3618.51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（以下无正文）审判员 黄敏玲二〇一六年二月十五日书记员 邓丽雯第17页共17页 关注公众号“”