（2015）沪一中民二（民）终字第3450号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-07-13

案件名称

胡恒家诉刘智君房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3450号上诉人（原审被告）胡恒家，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）苏三妹，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）胡韵名，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。三上诉人之共同委托代理人梁伟，上海市外滩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘智君，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市宝山区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人李宇，北京君都（上海）律师事务所律师。委托代理人周洁，北京君都（上海）律师事务所律师。上诉人胡恒家、苏三妹、胡韵名因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人胡恒家及与苏三妹、胡韵名之共同委托代理人梁伟，被上诉人刘智君之委托代理人周洁到庭参加诉讼。现已审理终结。原审认定，2015年4月25日，房地产登记信息显示系争的上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人为胡恒家、苏三妹、胡韵名，该房屋抵押登记于2008年3月26日被注销，抵押权人为案外人沈某。2015年4月28日，刘智君（乙方）与胡恒家、苏三妹、胡韵名（甲方）签订房地产买卖协议，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积129.54平方米，总价款为人民币（下同）650万元，双方同意于2015年7月20日前签署上海市房地产买卖合同，双方确认在2015年10月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方应于签署本协议当日支付甲方购房定金20万元，乙方应于双方签订上海市房地产买卖合同当日支付甲方首期房价款380万元，双方同意上述款项均暂存居间方，若甲方自行还清贷款且完成注销抵押手续，则居间方应在收到上述款项且甲方完成注销抵押后一个工作日内转付给甲方，若甲方未还清，则由居间方代为或陪同甲方至抵押权人处办理还贷手续，若还贷后首期房价款有剩余，则剩余部分由居间方转付给甲方。该协议第六条违约责任同时约定，若乙方未能按照约定时间签署买卖合同的，乙方已支付的定金不予返还，若甲方未能按照约定的时间签署买卖合同的，应向乙方双倍返还定金。该协议第七条7.4款同时约定，乙方确认已经知晓该房地产目前存在司法查封（即该房地产被申请财产保全）。协议签订的当天，胡恒家收到刘智君支付的定金20万元，并出具收款收据给刘智君。2009年4月29日房地产登记信息显示系争房屋的权利人仍为胡恒家、苏三妹、胡韵名，仍有案外人沈某的抵押权登记，另有四个司法查封登记。2015年4月30日，刘智君与胡恒家（其代表苏三妹、胡韵名）签订协议，约定，刘智君购买系争房屋，于2015年4月28日与胡恒家、苏三妹、胡韵名签订关于该房地产的房地产买卖居间协议，现双方协商一致，达成如下协议，1、双方确认，现因双方就该房地产交易情况无法达成一致，胡恒家、苏三妹、胡韵名应在双方签订本协议后当日内先行退还刘智君已支付给胡恒家、苏三妹、胡韵名的2.9万元定金，双方约定于2015年5月5日再次协商该房地产退定事宜；2、本协议经双方签字后立即生效，对双方具有同等效力。当天，刘智君收到胡恒家、苏三妹、胡韵名退还的定金2.9万元。2015年6月7日，刘智君向胡恒家、苏三妹、胡韵名发出催告函，要求胡恒家、苏三妹、胡韵名消除系争房地产上全部权利限制及瑕疵并签署房地产买卖合同。2015年9月19日房地产登记信息显示尚有三个司法查封(包括本案刘智君申请的诉讼保全)。原审另查明，系争房屋现已网签买卖合同。原审审理中，刘智君起诉称，在双方签订房地产买卖协议后，其发现胡恒家、苏三妹、胡韵名未如实告知其系争房屋存在多个财产保全的情况，经与胡恒家、苏三妹、胡韵名交涉，胡恒家、苏三妹、胡韵名于2015年4月30日退还其定金2.9万元，胡恒家、苏三妹、胡韵名曾承诺消除系争房地产上的权利限制，其也曾书面催告，但2015年7月初，其获知胡恒家、苏三妹、胡韵名在未通知其的情况下与他人网签了系争房屋的买卖合同，故请求判令：1、胡恒家、苏三妹、胡韵名共同向其双倍返还定金34.2万元；2、胡恒家、苏三妹、胡韵名共同向其赔偿违约金损失32.9万元；3、本案诉讼费由胡恒家、苏三妹、胡韵名承担。胡恒家、苏三妹、胡韵名辩称：本案的争议焦点是双方无法继续履行合同的责任在谁。房地产登记信息是公开的，其没有也无法隐瞒房屋的真实情况，且双方签订的协议中明确载明系争房屋是有司法查封的，为此合同履行时间也拖得很长，资金也有监管，均能印证刘智君对系争房屋有司法查封是知晓的。2015年4月28日签约后，刘智君要求解约系毁约，刘智君没有给予其充分时间履行协议，而并非其无法履约。其于2015年5月25日已经进行了网签，说明其有能力解除查封。2015年4月30日双方签订的协议，说明买卖协议已经解除，刘智君也收到了其退还的部分定金，如果履行合同，不可能退定金。刘智君当时也认为是自己的责任，要求其能退多少定金是多少。故本案系刘智君违约导致合同无法履行，故定金不予返还，不同意刘智君的诉请。原审认为，刘智君与胡恒家、苏三妹、胡韵名签订的上海市房地产买卖协议等系双方真实意思表示，对签约方均具有法律约束力，双方均应按约履行。根据刘智君与胡恒家、苏三妹、胡韵名于2015年4月30日签订的协议关于“因双方就该房地产交易情况无法达成一致，胡恒家、苏三妹、胡韵名应在双方签订本协议后当日内先行退还刘智君已支付给胡恒家、苏三妹、胡韵名定金2.9万元，双方约定于2015年5月5日再次协商该房地产退定事宜”之约定，胡恒家、苏三妹、胡韵名于当日退还定金2.9万元给刘智君，故可以认定双方于2015年4月30日协商解除房地产买卖协议。刘智君于2015年6月7日向胡恒家、苏三妹、胡韵名发出催告函，属于新的要约，胡恒家、苏三妹、胡韵名未书面答复，且胡恒家、苏三妹、胡韵名已将系争房屋另行出售，故刘智君要求胡恒家、苏三妹、胡韵名退还剩余定金，理由正当，法院予以支持，刘智君要求胡恒家、苏三妹、胡韵名双倍返还定金及赔偿违约损失，缺乏依据，法院不予支持，但胡恒家、苏三妹、胡韵名应向刘智君支付自刘智君起诉之日起即2015年7月15日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。原审法院于二○一五年十月十五日依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第九十三条、第九十七条之规定，作出判决：一、胡恒家、苏三妹、胡韵名于判决生效之日起十日内退还刘智君已付定金人民币17.1万元并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2015年7月15日起至判决生效之日止以本金人民币17.1万元计算的利息；二、驳回刘智君的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,255元，保全费人民币3,920元，合计9,175元，由刘智君负担6,823.10元，胡恒家、苏三妹、胡韵名共同负担2,351.90元。判决后，胡恒家、苏三妹、胡韵名不服上述民事判决，上诉称：1、系争的17.1万元系定金而非房款，是对合同履行的担保，适用定金罚则，故本案应适用担保法第八十九条之规定。一审判决未以此为法律依据，属适用法律错误。2、本案双方当事人于2015年4月28日签订的买卖协议对系争款项明确约定为定金，违约责任也明确约定若被上诉人未能按照约定时间签署买卖合同，则被上诉人支付的定金不予返还，若上诉人未能按照约定的时间签署买卖合同的，则应向被上诉人双倍返还定金。由此可见，依据本案案情以及合同约定，对于系争定金的处理只有两种可能，要么不予返还，要么双倍返还，不存在第三种可能。3、本案买卖协议的解除系被上诉人反悔所致，而并非因上诉人恶意隐瞒系争房屋被司法查封的情况所致，故被上诉人无权要求返还定金。一审判决上诉人返还定金有误，应予纠正。4、一审既已确认买卖协议已于2015年4月30日解除，就应根据双方在合同中的履约情况来判定违约责任的归属。此后，无论何方发出新的要约，都与原协议解除后相关责任承担问题无关。因此请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。被上诉人刘智君则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院依法予以确认。二审中，上诉人向本院表示，为息事宁人，避免纠缠于讼累，其自愿再向被上诉人返还定金5万元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方于2015年4月28日签订的房地产买卖协议及4月30日签订的协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，双方均应按约履行。根据双方于2015年4月30日签订协议的内容，原审法院认定双方已经协商解除了4月28日的房地产买卖协议并无不当，本院对此予以认同。但需要强调的是，该协议约定由上诉人先行退还被上诉人定金2.9万元，2015年5月5日再次协商房地产退定事宜，此即表明对剩余定金退还事宜双方并未达成一致而需再行协商，现在双方无法协商达成一致的情况，就系争定金是否应予退还仍应根据导致系争房地产买卖协议解除的责任归属予以判定。根据被上诉人的起诉理由，系由于被上诉人认为上诉人故意隐瞒系争房屋存在多个财产保全的情况而导致买卖协议解除，但双方签订的房地产买卖协议中明确载明被上诉人确认已经知晓系争房屋目前存在司法查封，故在双方约定的买卖合同签约日前被上诉人以上述理由解除系争买卖协议，明显构成违约，根据约定，被上诉人应承担定金罚则，其已支付的定金不应予以退还。现经双方协商，上诉人已经退还被上诉人定金2.9万元，在本案审理中，上诉人表示自愿再退还被上诉人定金5万元，此系上诉人对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。由此，上诉人的上诉理由成立，原审判决有误，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2200号民事判决主文第二项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2200号民事判决主文第一项；三、胡恒家、苏三妹、胡韵名于本判决生效之日起十日内一次性退还刘智君定金人民币50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币5,255元，保全费人民币3,920元，二审案件受理费人民币3,720元，均由刘智君负担。本判决为终审判决。审判长　　张薇佳审判员　　唐建芳审判员　　盛伟玲二〇一六年二月十五日书记员　　莫　莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来自