（2015）烟民一终字第1263号

裁判日期: 2016-02-15

公开日期: 2016-03-24

案件名称

张少叶与张秋君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张少叶,张秋君

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2015）烟民一终字第1263号上诉人（原审原告、反诉被告）：张少叶，无固定职业。委托代理人：王志建，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张秋君，无固定职业。委托代理人：潘铝东，山东信谊律师事务所律师。上诉人张少叶因与被上诉人张秋君房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，坐落于烟台市芝罘区青年路付48－3号和付48－4号房屋的所有权登记在案外人张秋影名下，建筑面积分别为160.27平方米和103平方米，房产证号分别为烟房权证芝字第××号和E122291��。自1999年开始，张秋影委托张秋君对上述两套房屋进行管理和收取收益，同时由张秋君对其管理上述房屋期间的所有行为承担法律责任。2013年8月7日，张少叶和张磊作为承租方，张秋君作为出租方，双方在签订的《房屋租赁合同》中约定：张少叶和张磊承租张秋君坐落于烟台市芝罘区青年路付48－3号和付48－4号的房屋，租期自2013年8月15日起至2015年8月14日止，年租金120000元，租金每半年支付一次，第一次租金60000元于本合同生效后立即交给张秋君，第二次租金于租期满前一个月交付张秋君；张少叶和张磊另向张秋君缴纳押金3000元；张少叶和张磊租赁不满两年，押金不予退还；该房内的所有财产设施归张秋君所有，张少叶和张磊承租期间造成的损失按照重置价赔偿，或由张少叶和张磊按样补齐。同日，张少叶和张磊作为承租方，张秋君作为出租方，双方在��订的《饭店租赁合同》中约定：张少叶和张磊承租张秋君坐落于烟台市芝罘区青年路付48－3号和付48－4号的房屋用于饭店经营，租期自2013年8月15日起至2015年8月14日止，年租金80000元，租金按年一次性支付；张少叶和张磊另向张秋君缴纳押金40000元；张少叶和张磊租赁不满两年，押金不予退还；酒店内的所有财产设施归张秋君所有，张少叶和张磊承租期间造成的损失按照重置价赔偿，或由张少叶和张磊按样补齐。上述合同签订后的当日即2013年8月7日，张少叶、张磊及张秋君双方在书面的《酒店设施财产交接清单》中签字确认。同日，张秋君在向张少叶出具的收据中载明“今收到青年路48－3、－4饭店租赁费8万元整（2013年8月15－2014年8月14）；饭店租赁押金4万元（肆万元整）、饭店房屋押金3千元（叁仟元整）；饭店房租6万元整（2013年8月15日2014年2月14日）”。2014年3月18日，张秋君之子吴龙非向张少叶出具收条，确认收取了2014年2月15日和2014年8月15日间的房屋租金50000元。2014年8月14日，张少叶以烟台市芝罘区通伸南街9－4－2号为收件地址通过特快专递向张秋君邮寄《提前解除合同通知》，该邮件因“拒收”被退回。为证明张少叶已于2014年7月提前告知张秋君要求解除涉案的《房屋租赁合同》和《饭店租赁合同》，张少叶提供了2014年7月30日其与张秋君之子吴龙非的电话录音一份。录音内容显示，吴龙非已知悉张少叶“确定不干了”，对张少叶关于“有时间一块谈谈吧，这个事这样拖着也不是个事不是吗”的要求予以拒绝。张秋君经质证对上述录音内容的真实性没有异议，但表示张秋君之子吴龙非不是涉案两份租赁合同的当事人，且其在录音中也并没有同意与张少叶解除涉案的两份租赁合同。2014年9月1日，张少叶与张磊共同提起诉讼，请求解除与张秋君在2013年8月7日签订的《房屋租赁合同》和《饭店租赁合同》。诉讼中，张磊向原审法院表示将其在上述两份合同中享有的全部权利义务转移给张少叶，后经原审法院合法传唤拒绝出庭，原审法院视为撤诉。庭审中，张少叶和张秋君均表示同意张磊将其在上述两份合同中享有的全部权利义务转移给张少叶；张秋君认可其收取了张少叶自2013年8月15日至2014年8月14日间的全部房屋租金和饭店租金，以及张少叶自2014年8月份开始再未利用涉案房屋进行饭店经营。张秋君在原审提起反诉，要求张少叶支付2014年8月15日至2015年8月14日间的房屋租金200000元。庭审中，张少叶针对坐落于烟台市芝罘区青年路付48－3号和付48－4号的房屋钥匙早在2014年8月就曾由张磊交还给张秋君之子吴龙非、但遭到拒收的��述，未能举证证明，张秋君也不予认可，并拒绝退还张少叶已交纳的房屋押金。2015年9月10日，张少叶与张秋君对涉案房屋内的设施数量进行了清点，并书面约定于7日内对设施进行试验和验收。2015年9月17日，张少叶与张秋君对涉案房屋内的设施进行了试验和验收，张少叶在当日向张秋君退还涉案房屋钥匙，张秋君以试验工作未全部完成、尚有部分设施需等待张少叶试验完毕为由未接收涉案房屋钥匙。原审法院依据《房屋租赁合同》、《饭店租赁合同》、《酒店设施财产交接清单》、房屋所有权证书、调查笔录、授权书、收条、收据、《提前解除合同通知》、清点清单、特快专递详情单、录音及文字整理资料、个人身份证明及双方当事人陈述等认定上述事实。原审法院认为，一、经坐落于烟台市芝罘区青年路付48－3号和付48－4号房屋产权人张秋��授权，张秋君作为该两套房屋的出租人，与张少叶和张磊在2013年8月7日签订的《房屋租赁合同》和《饭店租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。张磊自愿将其在上述两份合同项下的全部权利义务转移给张少叶，并得到了张少叶和张秋君的同意和认可，故上述涉两份合同对张少叶及张秋君均具有法律约束力。二、履约中，张少叶接收了涉案两套房屋后，向张秋君支付了2013年8月15日至2014年8月14日间的全部租金200000元（120000元＋80000元），并于2014年7月30日明确通知张秋君之子吴龙非其要求解除涉案两份租赁合同，以及自2014年8月开始再未利用涉案房屋进行经营活动的事实清楚。现张少叶请求确认其与张磊及张秋君在2013年8月7日签订的《房屋租赁合同》和《饭店租赁合同》于2014年8月15日解除的主张，依法予以支持。张秋君虽以张少叶在2013年7月30日是向��秋君之子吴龙非通知解除合同、而不是张秋君本人为由提出异议，但结合张秋君之子吴龙非代表张秋君向张少叶收取房屋租金的事实，对张秋君的此项异议不予采信。三、鉴于张少叶未能举证证明张磊曾于2014年8月向张秋君之子吴龙非交还涉案坐落于烟台市芝罘区青年路付48－3号和付48－4号房屋钥匙但遭拒收，张秋君也不予认可；以及截止到2015年9月10日前，张少叶尚未将涉案两套房屋的钥匙交还给张秋君的事实，张秋君反诉请求张少叶支付自2014年8月15日至2015年8月14日间的房屋租金200000元的主张，于约相符，依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，原审法院于2015年9月26日判决：一、确认张少叶、案外人张磊和张秋君在2013年8月7日签订的《房屋租赁合同》和《饭店租赁合同》于2014年8月15日解除。二、限张少叶于本判决生效之日起10日内向张秋君支付坐落于烟台市芝罘区青年路付48－3号和付48－4号房屋自2014年8月15日至2015年8月14日间的房屋租金200000元。如张少叶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，由张少叶负担2150元，张秋君负担2150元；反诉案件受理费2900元，由张少叶负担。宣判后，上诉人张少叶不服，提起上诉称，一、原审认定涉案房屋租赁合同和饭店租赁合同于2014年8月15日解除的情况下，又判决上诉人支付2014年8月15日至2015年8月14日的租金，与法相悖。依据《中华人民共和国合同法》第九十��条之规定，合同解除后，基于合同发生的债权债务归于消灭。原审认定涉案租赁合同于2014年8月15日解除，该两份合同发生的债权债务即于2014年8月15日归于消灭，双方在此之后不再履行尚未履行的合同权利和义务，并且上诉人在此之后也未使用涉案房屋。因此，原审判决上诉人支付2014年8月15日至2015年8月14日期间的租金错误，依法应驳回被上诉人的反诉请求。二、根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十九条，从减轻损害规则角度看，在上诉人已明确表示不履行合同后，被上诉人作为出租人有义务采取适当措施防止损失扩大，而同意及时解除合同并交接涉案房屋正是防止损失扩大的最有力措施。上诉人分别于2014年7月和8月14日以电话和特快专递形式，向被上诉人提出了提前解除合同，后又于2014年9月1日以诉讼的方式确认解除合同。被上诉人收到起诉状和传票后，未积极与上诉人办理交接，至今仍拒不交接房屋和设施，存在恶意扩大损失的故意，原审判决第二项支持了被上诉人的恶意，应予撤销。三、原审未进行适当释明，让上诉人知晓没有明确提出腾退和交接房屋的诉讼请求可能导致不利后果。原审在诉讼中也未组织双方对诉争房屋进行交接，严重超越审限，变相纵容被上诉人恶意不交接房屋，造成损失扩大的结果。四、原审没有关于上诉人缴纳押金的认定和判决，未认定押金冲抵房租，也未认定为违约金，不予折抵，属于漏判。五、补充两点上诉主张：（一）根据两份租赁合同的约定，如有争议向当地仲裁委员会申请仲裁，双方当事人均为烟台市芝罘区人，当地的仲裁委就是烟台市仲裁委员会，原审对本案无管辖权，程序违法。（二）上诉人在经营饭店期间，被上诉人在饭店消费11826元，如判决上诉人支付被上诉人房��，此笔款项应当予以冲抵租金。综上，原审对反诉部分判决适用法律不当，判决内容相矛盾，应予撤销和改判，驳回被上诉人的反诉请求，一、二审案件受理费依法判决。被上诉人张秋君答辩称，原审法院认定的事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。针对上诉人补充的上诉理由，上诉人提起的原审诉讼，在被上诉人应诉的情况下仲裁条款无效；上诉人在原审过程中未提及11826元的餐饮费用，二审不应受理。本院审理查明，双方签订的《房屋租赁合同》的标的物为房屋，《饭店租赁合同》的标的物为房屋内用于酒店经营的相关设施。上诉人提交2014年8月14日的手机短信打印件，证明2014年8月14日其向被上诉人之子吴龙非提出解除合同，办理交接手续，短信打印件中载明上诉人所发短信内容为：由于经营不善，已无力经营，我们决定提前解除合同，请于2014年8月15日上午9点来办理解除合同，结接手续，逾期不办理，我们不承担任何责任；吴龙非回复的短信内容为：对不起。因为你们违约在先，而且你们无权单方终止合同。请于明天上午按照合同规定付清剩余款项，逾期按合同所注缴纳滞纳金。上诉人称因不记得曾经与吴龙非有发过此短信的事实，故原审未提交。被上诉人对此质证称，对真实性不认可，吴龙非不属于本案的当事人，上诉人没有与被上诉人及时沟通，不能作为上诉人的解约理由。除上诉人提交的上述证据外，自2014年7月30日上诉人与吴龙非通话告知不再租赁房屋至2015年9月10日双方对房屋内的设施进行清点期间，上诉人未与被上诉人协商移交涉案的房屋和酒店设施。双方在原审中也均未明确提出要求办理涉案房屋和设施移交手续的请求，上诉人主张其认为解除合同就必然要进行交接，原审在诉讼中已告知双方尽快办理正式的房屋交接手续，但双方在清点后因设备是否有损坏等问题并未办理交接。被上诉人现仍不同意在2015年9月17日双方进行的清点的基础上办理移交手续，主张要继续试验相关设备，因未经检验不确定是否有损坏，故拒绝接受房屋及相关设备，但被上诉人也认可租赁合同中并未约定此种情况下其可以拒接房屋和设备。上诉人主张因被上诉人及其子吴龙非欠就餐费用未付，造成上诉人经营困难，其依据租赁合同中约定的“租赁不满两年，押金不予退还”提出解除合同。被上诉人对此提出异议，主张上诉人所述被上诉人在上诉人处未付餐费造成经营困难的说法不成立，双方签订的两份租赁合同中均未约定上诉人的合同解除权。经查上诉人在原审中主张因经营困难提出解除合同时并未主张系因被上诉人及吴龙非欠餐费未付造成其��营困难这一理由。上诉人在原审中也未明确提出要求返还已缴纳的押金43000元或冲抵应付房租的请求。上诉人在二审中主张被上诉人和吴龙非欠付的餐费11826元应在本案中一并解决，被上诉人不同意在本案中处理，对相关证据不予质证。本院查明的其他事实与原审认定的一致。本院认为，涉案房屋租赁合同和饭店租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定涉案两份租赁合同合法有效正确，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不��实现合同目的；（二）在履行期间届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，首先双方就两份租赁合同的解除未协商一致；其次，涉案两份租赁合同中虽约定有“租赁不满两年，押金不予退还”的内容，但该内容并非是双方关于上诉人享有的合同解除权情形或条件的约定，双方在两份租赁合同中均未约定上诉人享有的合同解除权的情形或��件，上诉人主张上述“租赁不满两年，押金不予退还”属于双方对于其享有的合同解除权的约定，与约不合，亦无法律依据，本院不予采纳；再者，上诉人提出解除合同的理由是其经营困难，二审中主张系因被上诉人及吴龙非欠就餐费用未付造成其经营困难，上诉人对此并未提供证据证明，上诉人以经营困难为由通知被上诉人之子吴龙非要求解除合同，但被上诉人对此提出异议，要求其继续履行租赁合同，上诉人以该理由提出解除合同并不符合合同约定和上述法律所规定的法定解除权的条件；最后，截至两份租赁合同期满后的2015年9月10日双方进行清点时上诉人并未将承租使用的两份租赁合同约定的标的物交付给被上诉人。综上所述，上诉人在2014年8月14日通知被上诉人要求解除合同的行为并不当然和依法产生解除合同的法律后果，其要求确认双方之间的两份租赁合��于2014年8月15日解除无事实、合同及法律依据，依法不予支持。因上诉人通知解除两份租赁合同的行为依法不产生解除合同的法律后果，且上诉人在截至租赁合同期满时也未将租赁标的物交付被上诉人，因此，原审判决上诉人支付第二年租赁费有事实、合同及法律依据，应予确认；但原审以上诉人已通知解除合同并自2014年8月开始再未利用涉案房屋进行经营活动为由认定两份租赁合同于2014年8月15日解除错误，本院予以纠正。上诉人以租赁合同于2014年8月15日解除为由主张不应支付第二年租赁费，理由不成立，本院不予支持。上诉人另主张被上诉人在明知上诉人表示不履行合同后，有义务采取适当措施防止损失扩大，应积极与上诉人办理交接，被上诉人存在扩大损失的故意，原审判决上诉人支付第二年租金支持了被上诉人的恶意，损害上诉人的合法权益，因被上诉人已明确表示不同意解除合同，要求上诉人缴纳第二年租金，系依法行使自己的合同权利，上诉人与被上诉人在租赁期内也未办理交接，故上诉人此上诉主张理由不成立，本院不予支持。上诉人还主张原审未适当释明其不提出腾退和交接可能产生的后果，未组织双方进行交接，严重超审限变相纵容被上诉人不交接房屋，最终造成损失扩大。原审系因需要查明原告的诉讼主体、通知当事人到庭及查明事实等原因依法延长审限，并未违反法律规定，双方在原审诉讼中均未提出要求腾退和交接的明确请求，原审在诉讼中已告知双方尽快办理交接手续，双方因设备是否需要检验，是否有损坏等未能交接，因此，上诉人此上诉主张理由不成立，本院不予支持。上诉人主张对其缴纳的43000元押金未予判决认定，属于漏判，因上诉人在原审未明确提出要求返还已缴纳的押金43000元或冲抵应付房租的请求，原审对此未予处理并无不妥，也未损害上诉人的权利，上诉人此上诉主张理由不成立，本院不予支持。上诉人上诉提出原审无本案管辖权，审理本案程序违法，因本案系上诉人作为原告向原审法院提起诉讼，双方在原审中均未提出管辖权的异议，原审审理本案又未违反管辖权的强制性规定，上诉人在原审判决后又主张原审无管辖权，理由不成立，本院不予支持。上诉人上诉主张被上诉人及其子吴龙非欠付其餐费11826元应在本案中处理，因其在原审未提出此项请求，被上诉人也不同意在本案中处理，对此本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第557号民事判决第二项；二、撤销烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第557号民事判决第一项；三、驳回上诉人张少叶的诉讼请求。如上诉人张少叶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4300元，由上诉人张少叶负担；反诉案件受理费2900元，由上诉人张少叶负担。二审案件受理费2900元，由上诉人张少叶负担。本判决为终审判决。审判长　　孔祥顺审判员　　慈勤哲审判员　　于　慧二〇一六年二月十五日书记员　　陈蒙蒙关注公众号“”