（2015）吴民初字第2053号
裁判日期: 2016-02-15
公开日期: 2016-04-28
案件名称
左进与苏州港龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
左进,苏州港龙置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民初字第2053号原告左进。被告苏州港龙置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路60号（蠡盛大厦）18楼。法定代表人蔡清祥，该公司董事长。委托代理人陈光林，江苏稼禾律师事务所律师。委托代理人史灿灿，该公司员工。原告左进诉被告苏州港龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告左进，被告的委托代理人陈光林、史灿灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左进诉称，原、被告就津桥街1466号B03房产于2010年8月22日签订了商品房定购协议书，房屋总价为3436620元。2010年10月17日，原告与被告指定的苏州鸿福祥物业公司（以下简称鸿福祥公司）签订了5年租赁协议，5年租金为996620元，直接从总房款中抵扣。由于该房产拿到手的商品房买卖合同与被告开具的发票均只有2440000元。原告就被告少开的996620元发票事宜进行交涉，最后经苏州地方税务局介入调查，确定涉案房屋为住建局备案的合同价格2440000元。由此，原告在售房时虚假抬高房价总款至3436620元，多收原告购房款996620元。综上，请求法院判令被告退还原告多付房款996620元及该款自2010年10月17日起按照银行同期贷款利率计算的截至2015年10月17日的利息；确认涉案房屋实际销售金额为2440000元。被告苏州港龙置业有限公司辩称，原、被告于2010年10月17日签订的商品房买卖合同。当日，原告与鸿福祥公司还签订了委托租赁协议，以上两份合同均系各方相互间自愿签订，并且确实履行，应为合法有效。原告提出所谓多付房款996620元及相应利息的诉讼请求违反合同约定，应予以驳回。具体理由如下：1、被告开发的涉案楼盘项目是集开发、管理、运营于一体的商业项目，因此，为保证该项目的成功开发和运营，被告就该项目根据市场开发需要，进行统一规划、商业定位、招商运营管理、对外宣传，对整个市场的装饰装修风格进行统一定格，所以在项目销售时与原告等各业主均明确告知该项目统一由被告指定的物业公司进行招商运营管理，前期所有投入的费用按年度折算成租金由上述物业投入使用，该部分租金计入房价总额中，在签订房屋买卖合同时再以优惠房价部分予以扣除，因而原告购买的房屋原本3436620元变成2440000元的实际交易房价。2、原告提出的多收房价是不存在的，该金额是作为房屋促销优惠在总价中予以扣除，而作为拟可收租金由上述物业作为前述用途使用，是经过原告与被告签订的房屋订购协议，上述物业与原告签订的委托租赁协议明确约定的，原告不应在合同期满并且自愿履行后反悔。3、针对本案所涉争议，原告向苏州市地税局举报后，该局查实并未认定涉及本案诉讼的事宜有偷税漏税行为，认为房款实际为2440000元，其余为促销和经营管理发生的运营费用，因此原告在此诉讼已无实际意义。经审理查明，2010年8月22日，原、被告签订商品房定购协议书1份，约定：原告定购由被告开发的位于津桥街1466号B03室房屋，该房屋属商业用房，建筑面积约为179.12平方米，每平方米19604.03元，房屋总价为3511474元。该协议书备注部分载明：本商铺开发商同意总价优惠74854元，本商铺必须签订委托租赁协议，交房后的前60个月（前两个月为免租装修期）全权委托被告或被告指定的第三方进行租赁，委托期内的租金按照房价的29%计算，签约时在总房价中扣除，即签约价格为2440000元。2010年10月17日，原、被告就上述房屋买卖事宜签订了商品房买卖合同，合同载明的房屋总价为2440000元。同时，原告与被告指定的鸿福祥公司签订了港龙枫桥商业街委托租赁协议书。其中约定：原告将上述房屋委托鸿福祥公司经营，既得盈亏由鸿福祥公司自行承担。委托经营期限为5年，自实际交房之日起算，即自2010年12月7日至2015年12月6日。第一年度经营回报收益总额为171831元，第二年为171831元，第三年为206197元，第四年为206197元，第五年为240564元，共计996620元。该五年的经营回报收益已在签订购房合同时直接从房屋价款中抵扣。后原告按照上述约定向被告支付购房款2440000元。被告将上述房屋交由其指定的鸿福祥公司经营管理。2011年2月24日，上述房屋登记至原告名下。截至2016年1月29日庭审之日，涉案房屋仍由鸿福祥公司经营。另，2012年，原、被告就房屋税款问题相互致函交涉。后原告向江苏省苏州地方税务局举报被告在桥枫商业街项目商铺销售中将房租收益冲抵房屋销售价款，涉嫌偷逃税款。该局经查，明确尚无法确认被告隐匿销售收入少缴相关税款。但对被告印花税及个人所得税未申报纳税的行为进行了处罚。以上事实由原告提供的商品房买卖合同、定购协议、委托租赁协议书、销售不动产统一发票、房产证、土地证，被告提供的律师函、处罚决定书及庭审笔录等予以证实。审理中，原、被告确认就涉案房屋的委托管理期限已经届满。另，本院向鸿福祥公司进行了调查，该公司称其与被告系项目合作关系。原告将位于津桥街1466号B座03号房屋委托其经营，就涉案房屋的商品房买卖合同及委托租赁协议书系同一天签署，其中委托租赁协议书中约定的5年内的经营回报是在涉案房屋购房款中直接扣除，其并未直接支付过。现租赁关系按照合同约定应该截止了，但由于该商铺租金问题，原告尚未接受涉案房屋。本院认为，原、被告签订的商品房定购协议书、商品房买卖合同内容并不违反法律的强制性规定，应属合法有效。据此，当事人应当履行上述合同。虽原、被告就涉案房屋签订的商品房买卖合同中约定的购房款为2440000元，原告亦向被告支付2440000元，但综合双方签订的定购协议书以及原告与鸿福祥公司签订的委托租赁协议书的约定以及上述合同履行情况看，原告将涉案房屋交由鸿福祥公司经营管理5年，该5年内原告的可得租金收益已在总价3436620元中扣除，鸿福祥公司亦不再向原告支付款项未取得任何收益。据此，可以确认原、被告实际系按照房屋总价款为3436620元为基础，确定双方的权利及义务。现原告要求被告退还996620元，不符合双方的合同约定，故应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告左进的诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币7470元，由原告左进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 鲁 超二〇一六年二月十五日书记员 周亚雅 搜索“”